Louer un logement sans garant peut s’avérer être un véritable parcours du combattant pour de nombreux locataires. Découvrons les solutions alternatives et les conseils pratiques pour louer un appartement sans garant et rassurer les bailleurs.
Qu’est-ce qu’un garant ?
Un garant est une personne ou un organisme qui s’engage à assumer les obligations financières du locataire. Cela se produit en cas de défaut de paiement du loyer ou de dégradation du logement.
Le garant constitue ainsi une protection supplémentaire pour le propriétaire. Il le rassure et limite les risques d’impayés. Il n’est pas obligatoire de recourir à un garant ou une caution pour louer un logement.
Côté locataire, la situation est parfois complexe : imaginez devoir présenter la caution de vos parents alors que vous avez 30 ans et que vous gagnez 4 fois le montant du loyer ! Certains n’ont tout simplement pas la possibilité de demander à un proche de couvrir leurs risques d’impayés. D’autres refusent de le faire.
Côté bailleur, l’exigence d’un garant pour accepter un dossier de location devient souvent une condition sine qua non. Ainsi, dans l’enquête réalisée par l’ANIL (1) en 2018, un tiers des bailleurs ne prenaient aucune garantie contre les risques d’impayés. Parmi ceux qui en exigent une, près de la moitié accepte un acte de cautionnement d’une personne physique.
Toutefois, il existe des alternatives fiables qui permettent de louer un logement sans garant.
- Le garant est également appelé caution. Ce peut être une personne physique ou une personne morale (organisme de cautionnement, banque, mutuelle, etc.).
- La caution est simple ou solidaire : avec une garantie solidaire, le bailleur peut exiger le paiement des sommes dues, dès le premier retard de paiement, auprès de la caution, sans avoir à relancer son locataire défaillant.
- L’engagement de caution se fait par écrit nécessairement, que ce soit dans un acte sous seing privé ou un acte authentique (notaire) et pour une durée à déterminer. A défaut, la caution peut résilier son engagement à tout moment.
- Cet engagement peut couvrir, si cela est prévu, non seulement le loyer et les charges, mais aussi toute autre somme due par le locataire (impôts, taxes, réparations locatives, indemnités d’occupation, intérêts).
- Le propriétaire doit accepter le garant ! Celui-ci doit donc fournir des documents relatifs à sa situation financière, tout comme le locataire.
Quelles solutions pour louer un logement sans garant ?
Un locataire ne bénéficie d’aucun garant dans son entourage ? Heureusement, il existe des alternatives au garant, personne physique.
Assurance loyers impayés
La garantie loyers impayés (GLI) constitue une alternative à la caution. La GLI ne peut pas se cumuler avec la caution, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.
Cette assurance couvre le bailleur en cas de défaut de paiement des loyers et charges par le locataire. Elle est souscrite par le propriétaire bailleur qui peut en déduire le montant s’il est soumis à un régime réel d’imposition.
Pour convaincre un bailleur d’accepter cette solution, il est important de présenter un dossier solide et rassurant, notamment en justifiant de revenus stables. C’est au bailleur d’identifier clairement les modalités, la couverture et les exclusions de l’assurance.
La garantie Visale d’Action Logement
En réalité, c’est la garantie d’une personne morale, Action Logement. Elle a succédé à la GRL (Garantie des Risques Locatifs). Visale (2) est un cautionnement gratuit fourni par Action Logement et exclusif de toute autre forme dispositif.
Il protège le bailleur pendant toute la durée du bail, en cas d’impayés de loyers et de charges jusqu’à 36 mois dans le parc privé et 9 mois dans le parc social.
Action Logement destine cette garantie :
- aux jeunes de moins de 30 ans ;
- aux salariés entrant dans un emploi, en mobilité professionnelle.
La garantie Visale accepte des dossiers avec des taux d’effort jusqu’à 50 % (taux d’effort : rapport entre les revenus et le montant du loyer).
Concrètement, le loyer maximum est égal à 50% de toutes les ressources des futurs titulaires du bail.
En échange, c’est un dispositif d’État donc la solvabilité est certaine. De plus, elle est 100 % dématérialisée.
En cas d’acceptation, tout se passe ensuite au sein des espaces privatifs du site. Attention, la mise en œuvre de cette garantie contraint le propriétaire à être réactif dès le premier impayé ! Par exemple, le montant du loyer garanti est plafonné ou le processus de mise en demeure doit intervenir dans les 30 jours. Un message à faire passer aux propriétaires en cas de gestion locative.
Les garanties privées payantes
Plusieurs systèmes, comme Garantme ou Cautioneo, proposent une garantie payante pour le locataire. Le fonctionnement est similaire à celui d’une assurance loyers impayés, mais c’est une garantie payée et proposée par le preneur, au soutien de son dossier de location. Ces organismes payants analysent la solvabilité de chaque dossier.
En cas d’impayés de loyer, l’organisme paie le bailleur et se retourne contre son client.
Fonds de solidarité pour le logement (FSL)
Le fonds de solidarité pour le logement est une aide départementale, sous la forme d’un prêt remboursable sans intérêt ou d’une subvention. Le FSL peut couvrir le dépôt de garantie, les frais d’agence immobilière, les loyers impayés, etc. (3).
Le FSL est attribué sous condition de ressources et les critères varient d’un département à l’autre. La demande passe par une assistante sociale que le locataire doit contacter.
Comment louer un logement sans garant ? Rassurer le bailleur
Pour convaincre un propriétaire de louer en l’absence de garant, il est essentiel de constituer un dossier de location solide. Voici quelques conseils pour y parvenir :
- justifier de revenus stables et suffisants ;
- présenter un dossier propre et lisible, avec une page de garde et un résumé des documents ;
- fournir des documents attestant du sérieux du locataire et de fiabilité (pourquoi pas une attestation de son ancien propriétaire ?).
Ni le propriétaire, ni l’agent immobilier ne peuvent demander des justificatifs au-delà de ceux prévus par la loi. Toutefois, le locataire peut spontanément présenter un état de ses comptes et son épargne disponible pour convaincre le bailleur de lui accorder un logement sans garant.
Autre possibilité : demander à la banque du locataire une caution bancaire : ainsi, l’établissement certifie que le locataire dispose d’une somme importante épargnée (en général au minimum un an de loyer). Attention, toutes les banques ne pratiquent pas ce service.
Avantages et inconvénients de la location sans garant
Louer sans garant présente l’avantage de l’indépendance vis-à-vis d’un proche. Toutefois, les solutions pour louer sans garant peuvent coûter une somme supplémentaire en complément du loyer.
Lorsque le marché locatif est tendu, il est préférable que le locataire arrive avec une solution clé en main de garantie, pour avoir une chance d’obtenir le bien.
Points clés
- Le garant ou caution paie les loyers et autres frais dus par le locataire lorsque celui-ci ne parvient pas à régler ses dettes. Pour le propriétaire, c’est l’assurance d’éviter les impayés de loyers.
- En l’absence de garant, des alternatives existent : assurance loyers impayés côté bailleur ou côté locataire, garantie Visale d’Action logement, Fonds de solidarité pour le logement.
Sources :
(1) – ANIL
(2) – Garantie Visale d’Action Logement
(3) – Fonds de solidarité pour le logement (FSL)
