Guide : comment mettre sa maison en location en 10 étapes ?

Vous êtes l’heureux propriétaire d’une maison ? Vous envisagez de mettre en location votre résidence principale ou secondaire ? Pour louer votre maison, vous devez faire les choses dans l’ordre. Réalisation des diagnostics immobiliers, publication de l’annonce, fixation du loyer, sélection du type de bail…

Mettre sa maison en location demande en effet de préparer le logement, d’estimer un loyer cohérent avec le marché et la réglementation, de réunir les documents nécessaires, puis de trouver un locataire. Vous pouvez effectuer vous-même ces démarches pour louer votre maison ou en confier tout ou partie à un professionnel de la mise en location et de la gestion locative.

iad Location & Gestion vous présente les 10 étapes pour mettre en location votre logement.

Les propriétaires bailleurs sont tenus de fournir à leurs locataires des maisons décentes. Le logement doit respecter plusieurs exigences :

• Comporter une pièce principale d’une surface habitable minimum de 9 m² et d’une hauteur sous plafond supérieure à 2,20 m ;
• Ne pas manifester de risque pour la sécurité ou la santé de l’occupant ;
  Ne pas être envahi de nuisibles ou de parasites ;
• Présenter une performance énergétique minimale ;
• Contenir certains équipements essentiels comme une installation d’alimentation en eau potable, un réseau électrique ou encore une cuisine.

Préparer sa maison à la location commence donc par une vérification de son état. Au-delà de l’aspect esthétique, certains travaux peuvent être nécessaires pour respecter les critères de décence et les exigences de performance énergétique applicables au logement.

Avant de mettre votre logement en location, il est important d’étudier la demande locative dans la zone géographique concernée. Selon les renseignements obtenus, vous pourrez privilégier un contrat de location vide ou meublée. Attention, votre choix de bail aura un impact sur l’imposition de vos revenus locatifs.

Le choix entre location vide et meublée a également des conséquences sur le bail, sa durée, les équipements à fournir et le montant maximal du dépôt de garantie. Avant de louer sa maison, il est donc utile de comparer ces deux régimes en fonction du logement et de votre projet locatif.

Chaque contrat de location a ses avantages et inconvénients.

• La location meublée induit une rotation plus importante des locataires. Avec l’achat des meubles et des équipements, l’investissement de départ est plus conséquent. En revanche, les loyers sont de 5 % à 30 % plus élevés et la fiscalité plus favorable.
• Une location vide se loue moins cher. Cependant, les locataires y restent généralement plus longtemps.

Dans les zones tendues, l’encadrement des loyers, initié par la loi Alur, interdit aux propriétaires bailleurs de fixer un loyer au-dessus d’un plafond. En dehors de ces zones, le loyer doit être établi en tenant compte des estimations des agents immobiliers, des annonces similaires ou encore de l’Observatoire des loyers. Si vous bénéficiez d’un dispositif fiscal comme la loi Pinel, vous devez respecter les plafonds de loyers.

De manière générale, plus le prix du loyer est proche du prix médian ou de la fourchette basse, plus facilement vous trouverez un locataire.

Pour réaliser une estimation du loyer de votre maison, plusieurs caractéristiques sont à prendre en compte : sa localisation, sa surface habitable, son état, ses équipements et les loyers observés pour des logements comparables. Il faut également vérifier si une réglementation particulière s’applique dans la commune concernée. Une estimation cohérente permet de positionner le bien sur son marché locatif sans fixer le montant au hasard.

Vous voulez une simulation de loyer ? C’est par ici.

Vous êtes tenu d’annexer au contrat de location un dossier de diagnostic technique (DDT). Il comporte plusieurs documents comme le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic bruit ou encore le constat de risque d’exposition au plomb (Crep).

Les diagnostics à fournir ne sont pas nécessairement identiques pour toutes les maisons : ils dépendent notamment de la situation, de l’ancienneté et des caractéristiques du logement. Il est donc important d’identifier les documents applicables à votre bien avant la signature du bail.

Si vous ne déléguez pas la gestion locative à une agence immobilière, vous allez devoir rédiger l’annonce vous-même. Veillez à être le plus exhaustif possible. Pour mettre toutes les chances de votre côté, mieux vaut intégrer de belles photos.

Une annonce précise aide aussi le candidat locataire à comprendre rapidement les caractéristiques du logement : surface, nombre de pièces, localisation, équipements, montant du loyer et des charges ou encore performance énergétique. Certaines mentions sont obligatoires dans une annonce de location.

Lors des visites, l’idéal est de :

• Être à l’écoute des candidats à la location ;
• Répondre honnêtement à leurs questions.

Pensez à récupérer le dossier de location de chaque locataire potentiel.

Si vous déléguez la mise en location à iad Location & Gestion, les visites sont réalisées en présentiel par un expert local. Vous pouvez ainsi déléguer cette étape même lorsque vous n’habitez pas à proximité de la maison mise en location.

Pour garantir la réussite de votre investissement locatif, privilégiez un dossier de qualité. Louer sa maison à un bon profil peut vous éviter bien des problèmes (impayés, dégradations, etc.).

Quels documents demander pour la location d’une maison ? Les justificatifs pouvant être demandés à un candidat sont encadrés par la réglementation. Ils permettent notamment de vérifier son identité, son domicile, sa situation professionnelle et ses ressources. Le dossier doit être étudié selon des critères objectifs et dans le respect des règles relatives à la non-discrimination.

Deux solutions s’offrent à vous :

• Demander une caution ;
• Souscrire une garantie loyers impayés (GLI).

La caution et la garantie loyers impayés ne fonctionnent pas de la même manière. La première fait intervenir une personne qui s’engage dans les conditions prévues par l’acte de cautionnement. La GLI est une assurance destinée à couvrir certains risques d’impayés selon les garanties et conditions du contrat. Leur cumul est par ailleurs encadré dans le cadre d’un bail d’habitation : vérifiez les conditions applicables à votre situation avant de choisir.

Pour cette étape, nous vous conseillons d’utiliser un modèle de contrat de location. Les informations à mentionner sur le bail sont normées. Vous devez, par exemple, préciser le montant du dépôt de garantie.

Le contrat formalise notamment l’identité des parties, les caractéristiques du logement et les conditions financières de la location. Les documents devant être annexés au bail doivent également être réunis avant sa signature.

La dernière étape consiste à réaliser l’état des lieux, puis à remettre les clés au locataire.

Prenez le temps de décrire précisément l’état de la maison et de ses équipements. L’état des lieux d’entrée constitue un document de référence qui pourra être comparé à l’état des lieux de sortie lorsque le locataire quittera le logement.

Lors de la mise en location d’une maison, les propriétaires bailleurs font face à de multiples obligations. Certaines étapes comme la réalisation des diagnostics immobiliers, le choix du locataire ou la protection contre les risques locatifs sont capitales.

Un propriétaire peut assurer lui-même les démarches pour louer sa maison :

• estimation du loyer,
• annonce, visites,
• sélection des dossiers,
• bail et état des lieux.

Une fois le locataire installé, il doit également assurer la gestion locative courante : loyers, quittances, charges, demandes du locataire et suivi du logement.

L’autre possibilité consiste à déléguer. Avec iad Location & Gestion, un expert local intervient notamment pour les visites en présentiel, tandis que les outils digitaux permettent de suivre la gestion du bien. Le service s’inscrit dans la location longue durée et propose un mandat de gestion sans engagement, avec un barème public. iad Location & Gestion exerce par ailleurs dans le cadre règlementé de la gestion immobilière, avec carte professionnelle et garantie financière.

Il faut notamment vérifier la décence du logement, choisir le type de location, déterminer le loyer, réaliser les diagnostics nécessaires, publier l’annonce, organiser les visites, sélectionner le locataire, préparer le bail puis effectuer l’état des lieux d’entrée.

Le propriétaire doit notamment préparer le contrat de location et les annexes requises, dont le dossier de diagnostic technique. Les documents précis dépendent des caractéristiques du logement et du type de location.

L’estimation du loyer d’une maison tient compte de sa localisation, de sa surface, de son état, de ses équipements et du marché locatif local. Il faut également vérifier les éventuelles règles d’encadrement applicables à l’adresse du logement.

Une annonce complète, des photos représentatives, un loyer cohérent et des visites bien organisées facilitent la recherche. Le dossier des candidats doit ensuite être examiné selon des critères objectifs et dans le respect de la réglementation.

Oui. Un professionnel de la gestion locative peut prendre en charge tout ou partie du processus, de la recherche du locataire à la gestion courante. iad Location & Gestion associe notamment un accompagnement humain sur le terrain à des outils digitaux de suivi.