La sous-location d’une maison ou d’un appartement permet notamment au locataire des lieux de récupérer une partie de son loyer en cas d’absence prolongée. La pratique est autorisée mais très encadrée, en effet elle nécessite à minima l’autorisation écrite et formelle du propriétaire, ainsi que la rédaction d’un contrat de sous-location en bonne et due forme. Ci-dessous un point complet avec iad !
Un accord indispensable du propriétaire du logement
La sous-location consiste, pour le locataire titulaire du bail, à louer tout ou partie de son logement à une tierce personne contre le versement d’une compensation financière. Il est possible par exemple qu’un locataire souhaite sous-louer temporairement sa résidence principale pour s’absenter pendant quelques mois et récupérer une partie du loyer payé en pure perte.
La légalité de la sous-location d’un logement est confirmée par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit les relations entre le locataire et le propriétaire. Le texte précise cependant que la pratique est admise uniquement si elle respecte trois conditions cumulatives :
- le bailleur a communiqué son accord écrit pour procéder à la sous-location ;
- il a également validé le prix du loyer (ou « sous-loyer ») versé par le sous-locataire au locataire principal ;
- ce prix ne peut en aucun cas être supérieur au montant du loyer réglé par le locataire habituel.
L’autorisation du propriétaire doit être sollicitée par écrit, de préférence par l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception.
Avant la loi ALUR, les locataires de logements meublés dont le contrat de bail ne prévoyait aucune clause d’interdiction de sous-location, n’avaient pas à solliciter une autorisation écrite du propriétaire. Le régime a fait ensuite l’objet d’un alignement sur celui des locations vides. La sous-location d’un logement meublé est désormais aussi soumise à accord du propriétaire si le bail a été signé après le 27 mars 2014.
Comment rédiger un contrat de sous-location ?
Toute sous-location doit donner lieu à la signature d’un contrat entre le locataire titulaire du bail et la tierce personne amenée à occuper les lieux. Ce contrat de sous-location est assimilé à un véritable bail entre le locataire et le sous-locataire. Ce dernier, ainsi, peut notamment soumettre une demande d’aide au logement sur la base de ce document. Le locataire principal, lui, devra déclarer les loyers perçus en tant que bénéfices industriels et commerciaux.
Le propriétaire, quant à lui, n’est aucunement lié au sous-locataire : cela signifie que le locataire reste notamment responsable des impayés de loyers ou des éventuelles dégradations causées au logement en son absence.
Le contrat précise notamment la durée d’occupation du logement par le sous-locataire et, le cas échéant, le délai de préavis pour quitter les lieux. Il est accompagné :
- d’un état des lieux d’entrée ;
- d’une copie du bail de location.
Il est à noter que la durée du bail de sous-location ne peut pas dépasser celle du bail du locataire.
Si le bail du locataire prend fin, le sous-locataire n’a pas de droit vis-à-vis du propriétaire, ni de titre d’occupation pour le logement.
Par ailleurs, il est important de garder à l’esprit qu’en France, un occupant sans droit ni titre communément appelé « squatteur », bien qu’étant en situation illégale manifeste, dispose de droits. En effet, ce dernier ne pourra être expulsé du logement sans décision de justice, sauf si l’expulsion intervient dans un délai de 48 heures après le début de l’occupation illégale des lieux. Passer ce délai, l’occupant pourra rester dans les lieux jusqu’à la fin de la procédure judiciaire. De plus une période dite de trêve hivernale commençant le 1er novembre et se terminant le 31 mars, protège également les occupants sans droit ni titre devant être expulsés pour résiliation de bail.
Il est par conséquent vivement recommandé au locataire de prendre l’ensemble des mesures de vigilances et de garanties adéquates lors de la sélection du candidat à la sous-location afin d’éviter ce type de déconvenues.
Point de vigilance
Outre les vérifications concernant la fiabilité et la solvabilité de la personne, il sera notamment indispensable de vérifier que le contrat d’assurance habitation du locataire ne comporte pas de clause interdisant la sous-location. Dans le cas contraire il lui faudra souscrire à une extension de son assurance ou bien demander au sous-locataire de souscrire à une assurance multirisque pour la durée de la sous-location.
Le locataire d’un appartement loué vide peut tout à fait maintenir son mobilier à l’intérieur du logement et le sous-louer comme un logement meublé – toujours sous réserve de l’accord du propriétaire, naturellement. S’il choisit cette option il devra faire le nécessaire pour garantir le respect de ses biens notamment lors de l’état des lieux en établissant un inventaire minutieux.
Et en cas de refus de sous-location par le propriétaire ?
Le refus du propriétaire suite à une demande de sous-location est sans appel et n’a pas à être justifié. Si le locataire principal souhaite absolument sous-louer son appartement à titre temporaire – par exemple en tant que location saisonnière – il devra faire preuve de persuasion. Il est par exemple possible de proposer :
- la modification du bail du locataire au profit d’un nouveau bail de colocation, rendant les deux occupants solidaires du paiement du loyer ;
- la rédaction d’un nouveau bail entre le propriétaire et le sous-locataire.
La sous-location d’un logement représente un risque supplémentaire pour le propriétaire sans aucune contrepartie. Elle fait donc rarement l’objet d’un accord. Ainsi ne cédez pas à la tentation de sous-louer sans autorisation : c’est illégal. Vous risquez non seulement la résiliation de votre bail, mais également le paiement de dommages et intérêts. Vous serez par ailleurs responsable de l’ensemble des dégradations du bien potentiellement survenues durant la sous-location sans possibilité de vous retourner contre votre assurance habitation, que ces dernières soient mineures (dégradations du mobilier) ou bien plus sérieuses (incendie, cambriolage…).
La sous-location d’un logement est possible seulement si le propriétaire donne son accord écrit et exprès.
Elle donne lieu à la rédaction d’un contrat entre le locataire et le sous-locataire.
Le bail peut être résilié par le propriétaire qui constaterait une sous-location du logement sans son autorisation.
