Comment résilier un bail de location meublée ?

Intéressons-nous tout d’abord au cas le plus fréquent : le contrat de location d’un logement meublé qui constitue la résidence principale du locataire. Un tel bail est conclu pour une durée d’un an. Le contrat se renouvelle automatiquement pour une nouvelle période identique, dans les mêmes conditions, sauf résiliation.

Le propriétaire peut mettre fin au bail à son échéance exclusivement ! L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 (1) organise les modalités de la résiliation du bail meublé.

Le bailleur donne congé à son locataire 3 mois avant la fin du bail avec une lettre de résiliation adressée par :

• lettre recommandée avec accusé de réception ;
• remise en main propre contre récépissé ou émargement ;
• remise par un commissaire de justice (le nouveau nom des huissiers !).

C’est la date de réception par le locataire qui importe. Anticipez donc un peu l’envoi du congé pour éviter tout souci ! Par exemple, une lettre recommandée reste disponible 15 jours au bureau de poste. Si votre locataire vient la chercher le 12e jour, c’est cette date-là qui sera retenue…Et s’il ne vient pas chercher le recommandé, vous devez avoir le temps pour faire appel à un commissaire de justice.

Les motifs de résiliation sont encadrés :

• reprise du logement pour l’occuper lui-même au titre de résidence principale (ou par une personne de sa famille) ;
• vente du logement ;
• motif sérieux et légitime : non-respect des obligations du contrat par le locataire, notamment retards répétés de paiement du loyer, défaut d’assurance habitation, sous-location sans autorisation, troubles de voisinage répétés, etc.

Les personnes de la famille qui peuvent reprendre le logement sont limitées :

• le conjoint du bailleur : par conjoint, on entend uni par les liens du mariage, partenaire de PACS (pacte civil de solidarité) ou concubin notoire depuis plus d’un an ;
• ses ascendants ou ceux de son conjoint ;
• ses descendants ou ceux de son conjoint.

Le courrier de résiliation doit préciser le motif, l’identité de la personne qui reprend le logement et son lien de parenté avec le propriétaire.

Le propriétaire doit absolument justifier le caractère sérieux et légitime du congé. Par exemple, il déménage pour un motif professionnel ou son fils poursuit ses études dans la ville dans laquelle se situe le logement.

La commission de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement par le locataire comme par le propriétaire. A défaut d’accord, le tribunal judiciaire est compétent. Il peut examiner la validité du congé donné par le bailleur.

En l’absence de motif légitime, un congé frauduleux peut être sanctionné d’une amende proportionnelle à la gravité des faits, allant jusqu’à 6 000 €.

Attention à certains locataires protégés ! Il n’est pas possible de résilier le bail d’un locataire âgé de plus de 65 ans, dont les ressources sont inférieures à un plafond annuel (plafond annuel de ressources pour demander un logement social conventionné). Cette mesure s’applique aussi à la personne qui vit habituellement avec votre locataire et est à sa charge. Deux exceptions à cette mesure :

• si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou avec des ressources faibles ;
• si le bailleur propose une relocation équivalente à son locataire, correspondant à ses besoins et à ses possibilités financières.

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sans attendre l’échéance du bail. Il n’a pas besoin de justifier son départ.

Le locataire doit simplement respecter un préavis d’un mois.

Pour des raisons de preuve, il doit adresser sa lettre de résiliation par un moyen sûr :

• lettre recommandée avec accusé de réception ;
• remise en mains propres contre récépissé ou signature ;
• envoi par commissaire de justice.

En tant que locataire, vous devez payer le loyer jusqu’au dernier jour. Le dépôt de garantie versé lors de votre arrivée ne doit pas servir à couvrir les derniers loyers.

Si le bailleur trouve un locataire plus rapidement et que cela vous arrange aussi, vous pouvez d’un commun accord raccourcir le préavis.

En cas de colocation, la lettre de résiliation est au nom de chaque colocataire et signée par chacun d’eux.

Le bail étudiant est un contrat de location meublée qui constitue bien la résidence principale de l’étudiant. Toutefois, il est soumis à des règles spécifiques : sa durée est de 9 mois, sans tacite reconduction possible.

Ce bail prend fin automatiquement à son échéance sans que le propriétaire n’ait besoin de résilier.

Il en est de même pour le bail mobilité, conclu pour une durée de 1 à 10 mois.

Le bailleur n’a pas besoin de résilier le contrat de location.

Aucune disposition spécifique n’existe lorsque le logement n’est pas la résidence principale d’un locataire. Il est donc important de prévoir dans le contrat de location les mentions relatives à la durée et à la résiliation anticipée par l’une ou l’autre des parties.

Pendant le préavis, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges pour la période pendant laquelle il occupe le logement de manière effective.

Bailleur et locataire programment un état des lieux de sortie. S’il est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai d’un mois au locataire.

Sinon, il est restituable dans un délai de 2 mois, après retenue des sommes justifiées liées aux dégradations et réparations imputables au locataire.

Focus garant : l’engagement de caution prend fin en même temps que la fin du bail. Toutefois, le propriétaire n’a pas l’obligation formelle d’informer la caution de la résiliation du bail.

(1) https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000031009719/#:~:text=%E2%80%95%20Le%20fait%20pour%20un%20bailleur,%E2%82%AC%20pour%20une%20personne%20morale.