Que faire quand le locataire est non assuré ?

Que ce soit une location nue ou une location meublée, le locataire doit souscrire une assurance habitation qui couvre au minimum les principaux risques locatifs :

• dégât des eaux,
• incendie,
• explosion.

C’est l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 (1) qui détaille cette obligation. Elle concerne tous les baux d’habitation, y compris un bail mobilité, mais pas les locations saisonnières ou meublés de tourisme, ni les logements de fonction.

Fréquemment, les compagnies d’assurance proposent des garanties complémentaires et facultatives, notamment :

• recours des voisins et des tiers : en cas de dommages causés à l’extérieur de l’appartement ;
• protection des biens personnels du locataire en fonction de leur valeur : souscrire une assurance multirisque habitation (MRH).

Comme de nombreux petits problèmes dans la gestion d’un logement en location, la source est parfois un simple oubli. Votre locataire peut oublier de payer son loyer, de prendre une assurance ou, plus fréquemment, oublier de la renouveler.

En tant que propriétaire bailleur, pensez à exiger une attestation d’assurance dès la signature du bail mais aussi chaque année à la date anniversaire du contrat de location.

Le plus simple et le plus efficace consiste alors à rappeler cette obligation à votre locataire. Un simple email ou un appel permet de dénouer le souci. Aujourd’hui, toute personne peut souscrire une assurance risques locatifs en 3 clics sur internet. Une solution rapide et efficace, qui ne nuit pas aux bonnes relations entre locataire et propriétaire.

Si cette démarche amiable échoue, le propriétaire peut informer son locataire qu’il compte souscrire une assurance habitation pour les risques locatifs lui-même, pour le compte de son cocontractant défaillant.

Cette intention se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Attention, car cela prive alors le bailleur de sa capacité à résilier le bail pour défaut d’assurance !

Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour prendre lui-même l’assurance habitation. Il doit faire parvenir l’attestation d’assurance à son propriétaire.

Passé ce délai, le bailleur peut souscrire l’assurance de son choix pour le compte de son locataire. Il doit lui transmettre le contrat d’assurance.

Le propriétaire paie l’assurance mais se fait rembourser le montant de la prime par son locataire !

Le locataire s’acquitte d’un douzième chaque mois de la prime annuelle d’assurance, majorée ou non. Ce montant doit figurer sur l’avis d’échéance et la quittance de loyer, le cas échéant.

Exemple :

Un propriétaire prend une assurance risques locatifs pour le compte de son locataire. La prime d’assurance annuelle est de 300 €.

À tout moment, le locataire peut décider de souscrire une assurance risques locatifs et en apporter la preuve à son bailleur. Celui-ci résilie alors sa propre assurance mais peut exiger le remboursement des sommes dues jusqu’à la résiliation effective.

Deux solutions sont envisageables selon que le bail contient ou non une clause résolutoire en l’absence d’assurance. Bien évidemment, nous vous conseillons de prévoir une telle clause de résolution de plein droit du bail pour défaut d’assurance !

L’ajout d’une clause résolutoire est d’ailleurs prévue dans les modèles de contrats de location, que le logement soit meublé ou vide.

Le bailleur doit alors simplement charger un commissaire de justice (le nouveau nom des huissiers) de remettre un commandement au locataire.

Ce commandement exige la souscription d’une assurance risques locatifs dans le délai d’un mois.

Passé ce délai, en l’absence d’assurance, le bailleur saisit le tribunal pour constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de votre locataire.

La procédure est un peu différente. Le propriétaire peut vous envoyer une mise en demeure préalable mais ce n’est pas une obligation.

Il peut directement charger un commissaire de justice de vous assigner devant le tribunal afin de voir prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du logement.

Vous êtes propriétaire d’un logement et vous confiez la gestion locative à un professionnel de l’immobilier. Quelle est alors sa responsabilité si votre locataire est non assuré ?

Lors de la remise des clés, une attestation d’assurance a sans doute été fournie. Mais l’année d’après ? Demander la nouvelle attestation d’assurance relève de la responsabilité du propriétaire. Quid en cas de mandat de gestion locative ?

La Cour de cassation a décidé d’exclure la responsabilité de l’agence immobilière lorsque sa mission se limitait à la conclusion du bail. A défaut de mandat de gestion locative, il ne lui appartenait pas de vérifier l’existence de l’assurance habitation lors du renouvellement du bail. Cette décision du 31 mars 2016 signifie a contrario que le mandat de gestion locative impose au professionnel de l’immobilier une vigilance sur ce point.

Aujourd’hui, les logiciels de gestion locative ou un simple agenda en ligne permettent très simplement de mettre en place une alerte aux dates anniversaires de renouvellement des attestations d’assurance habitation.

(1) https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/