Investir dans une zone tendue ? Louer un logement dans une zone tendue ? Mais qu’est-ce donc qu’une zone tendue ? Les pouvoirs publics définissent depuis 10 ans des villes dans lesquelles des règles spécifiques s’appliquent. Il est donc essentiel de bien les identifier et surtout de connaître les règles applicables à une location en zone tendue.
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Une zone tendue désigne des agglomérations dans lesquelles le déséquilibre entre l’offre et la demande de logement est particulièrement important. En clair, ce sont les communes dans lesquelles il devient très difficile de trouver un logement en tant que locataire.
Les caractéristiques d’une zone tendue sont donc :
- un niveau élevé de loyers ;
- un nombre élevé de demandes de logement social ;
- une hausse des prix d’achat des biens.
Créée en 2013(1), la notion de zone tendue désignait 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants représentant 1 149 communes et plus de 4,6 millions de logements.
Sa dernière mise à jour à l’été 2023 (2) donne actuellement 1 434 communes sur 47 agglomérations de métropole et d’outre-mer. Cette mise à jour prend en compte les hausses des prix et les difficultés de logement dans certaines zones touristiques comme les stations balnéaires prisées.
Quelles sont les zones tendues en France en 2024 ?
Voici la liste des 47 agglomérations en zone tendue par ordre alphabétique : Ajaccio, Annecy, Arles, Avignon, Bailly-Romainvilliers, Bastia, Bayonne, Bordeaux, Caen, Cayenne, Chambéry, Cluses, Creil, Draguignan, Fort-de-France, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Le Robert, Lille, Lunel, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Nîmes, Orléans, Paris, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Rennes, Saint-Cyprien, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Nazaire, Saint-Paul, Saint-Pierre, Salon-de-Provence, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Pour savoir si une commune se situe en zone tendue, les pouvoirs publics ont mis en ligne un simulateur. Entrez le code postal ou la commune et vous saurez en un clic si la commune est située en zone tendue !
Notez que si votre ville est en zone tendue, tous les quartiers de la commune sont concernés.
Quelles conséquences pour une location en zone tendue ?
Mettre sa maison en location ou investir dans une zone tendue implique de nombreuses conséquences.
Location en zone tendue : un préavis réduit
En location nue, la durée du préavis en zone tendue peut se réduire de 3 mois à un mois, d’après l’article 15 de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989 (3). Cette possibilité s’applique quelle que soit la date de signature du bail.
Le logement vide doit constituer la résidence principale du locataire. Celui-ci doit demander expressément à bénéficier de ce préavis réduit dans sa lettre de congé. En outre, il doit apporter la preuve que le logement est situé dans une zone tendue (en joignant une copie du décret zone tendue avec la commune du logement surlignée par exemple).
Encadrement des loyers en zone tendue
La location d’un logement nu ou meublé est encadré en zone tendue.
Ces règles s’appliquent lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire.
Le montant proposé à un nouveau locataire est encadré .
Ce principe d’encadrement des loyers en zone tendu connaît quelques exceptions :
- première mise en location du logement ;
- location après une interruption de plus de 18 mois sans location ;
- travaux d’amélioration conséquents depuis moins de 6 mois, pour un logement présentant une consommation d’énergie primaire inférieure à 331 kWh/m2/an et une étiquette énergie A à E.
Si les travaux d’amélioration, de mise en conformité par rapport aux critères de décence, ont coûté plus de la moitié d’une année de loyer, il est possible d’augmenter le nouveau loyer dans la limite de 15 % du coût réel des travaux (source : Anil (4)).
Si le loyer est manifestement sous-évalué, une hausse du loyer est possible : l’encadrement sera alors égal à la moitié de la différence entre le loyer moyen du secteur et le dernier loyer appliqué.
Plafonnement des loyers en zone tendue
Une autre mesure s’ajoute à l’encadrement des loyers à la relocation : c’est le plafonnement des loyers en zone tendue.
La décision revient à chaque collectivité territoriale de la zone tendue, depuis la loi Elan de novembre 2018.
Aujourd’hui, le plafonnement des loyers concerne Paris, Lille (Hellemmes et Lomme), Plaine commune (regroupant Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse), Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Est Ensemble (regroupant Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville).
Un loyer par mètre carré est prévu et actualisé chaque année, en fonction de la typologie du logement (location nue ou meublée, nombre de pièces, superficie, localisation).
La réglementation prévoit un loyer majoré et un loyer minoré. En outre, un complément de loyer, au-delà du loyer majoré, est possible sur justification.
En cas de non-respect des règles, la sanction pour le propriétaire bailleur peut aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (article 140 VII de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (5)).
Location, zone tendue et fiscalité locale
Être propriétaire d’une maison ou d’un appartement en zone tendue vous soumet aussi à une fiscalité particulière pour certaines taxes locales.
La taxe sur les logements vacants
Si vous ne louez pas ou plus votre bien immobilier, vous pourrez payer la taxe sur les logements vacants. Pour cela, le logement doit être habitable, non meublé et vacant depuis plus d’un an au 1er janvier.
La majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires
La taxe d’habitation sur les résidences principales n’existe plus du tout depuis le 1er janvier 2023. En revanche, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) persiste.
Or, les communes situées en zone tendue peuvent voter une majoration de la taxe d’habitation de 5 à 60 % du taux communal (source : impots.gouv.fr (6)). Pour 2024, le conseil municipal doit avoir voté le taux avant le 1er octobre 2023. Il est temps de s’intéresser aux délibérations du conseil municipal !
Si vous faites de la location saisonnière, vous restez redevable de la taxe d’habitation sur votre résidence secondaire. Elle concerne les logements meublés non destinés à une résidence principale d’un occupant.
- Les zones tendues désignent des communes dans lesquelles l’offre et la demande locative sont déséquilibrées.
- Louer un logement en zone tendue implique plusieurs conséquences : durée du préavis, fixation du loyer, taxation locale.
(1) Décret n°2013-392 du 10 mai 2013
(2) Décret n°2023-822 du 25 août 2023
(3) https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000047900030/2024-02-13
(4) https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/le-loyer/fixation-du-loyer/
(5) https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977071
(6) https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/comment-est-calculee-la-taxe-dhabitation-pour-ma-residence-secondaire
