Nue-propriété ou viager : que choisir pour investir ?

Qu’il s’agisse de financer le maintien à domicile d’un vendeur âgé ou d’accorder temporairement à un bailleur social le droit de louer le bien, il vous faudra faire preuve de patience. Pour autant, l’opération peut se révéler financièrement très intéressante ! Le réseau iad, qui vous conseille et vous accompagne dans vos projets immobiliers partout en France et en Europe, vous explique comment choisir entre une vente en viager et la nue-propriété.

Dans le cadre d’un achat en viager, l’acquéreur bénéficie d’une décote importante sur le prix du bien, qui s’élève à 30 % en moyenne. Ce prix de vente initial, appelé « bouquet », est toutefois complété par le paiement d’une rente viagère au bénéfice du vendeur, et dont le montant a été défini au moment de la signature de l’acte de vente. Cette rente lui sera due jusqu’au jour de son décès.

On distingue deux types de ventes en viager :

• Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve l’usufruit du bien, ce qui signifie qu’il continue à l’occuper. Ce n’est qu’après son décès que l’acquéreur du bien pourra y emménager ou disposer du bien à sa guise.
• Dans le cadre d’un viager libre, le vendeur quitte les lieux dès la réalisation de la vente. Cela peut lui convenir notamment si la transaction lui permet d’assurer le financement de sa maison de retraite. L’acquéreur, en contrepartie, doit lui verser une rente d’un montant plus significatif que dans le premier cas.

Tout comme dans le cas du viager, l’achat en nue-propriété consiste en un montage financier assez simple qui distingue :

un nu-propriétaire, qui possède les murs du bien, mais ne peut l’habiter ou l’exploiter ;
un usufruitier, qui ne possède pas le bien, mais peut y vivre ou même le louer et percevoir les loyers.

Ici, l’acheteur va acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier pour un montant moindre que s’il en avait voulu la pleine propriété. En contrepartie, il bénéficie d’une décote très attractive comprise entre 40 et 50 % du prix estimé du bien.. Ce nu-propriétaire va ensuite confier la gestion du bien à un bailleur institutionnel, qui va le mettre en location et percevoir les loyers pendant une période définie au contrat et généralement comprise entre 15 et 20 ans.

À l’issue, le bien est libéré par le locataire et restitué par le bailleur au nu-propriétaire, qui en acquiert enfin la pleine propriété.

Faut-il préférer une nue-propriété ou un viager pour une succession ou pour une stratégie de diversification patrimoniale ? Les deux modes d’acquisition partagent une philosophie sensiblement similaire, avec toutefois quelques différences :

• La durée du viager est indéfinie, tandis que celle de l’achat en nue-propriété est connue avec certitude dès la vente du bien ;
• En contrepartie, le viager peut s’avérer une meilleure opération financière si le bien venait à être libéré rapidement par son occupant ;
• Dans les deux cas, la valeur d’un bien détenu en nue-propriété n’est pas imputable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

L’achat en nue-propriété ou en viager est une opération financière potentiellement intéressante si vous n’avez pas besoin d’occuper ou d’exploiter immédiatement un bien.

Les trois points clés à retenir :

• L’achat en viager permet d’acquérir la pleine propriété d’un bien après le décès de son occupant actuel ;
• L’achat en nue-propriété consiste à céder la gestion du bien à un bailleur institutionnel pendant plusieurs années ;
• Ces transactions assez spécifiques, en limitant le coût d’entrée pour l’acquéreur, permettent de se constituer un patrimoine.