Le viager occupé permet au vendeur d’un bien immobilier de renoncer à sa propriété tout en conservant le droit d’y habiter jusqu’à son décès. Cela a bien sûr un impact sur le règlement de la succession pour ses héritiers. Il convient également d’anticiper le possible décès de l’acheteur avant celui du vendeur. Viager et succession : le point complet avec iad !
Viager et succession en cas de décès du crédirentier
Le vendeur du bien immobilier en viager est également appelé « crédirentier » : en plus du droit de continuer à habiter le logement, il bénéficie en effet d’une rente viagère régulière versée par l’acquéreur. Le montant de la rente est convenu au moment de la vente et peut faire l’objet d’une indexation.
Le décès du crédirentier a pour conséquence le transfert de la pleine propriété à l’acquéreur – qui disposait jusqu’à présent de la nue-propriété seulement. Autrement dit, les héritiers du vendeur n’ont aucun droit sur un bien immobilier vendu en viager. Ce dernier ne fait pas partie du règlement de la succession du défunt et intègre automatiquement le patrimoine de l’acheteur.
Les autres biens immobiliers détenus par le défunt, non inclus dans la vente en viager, ne sont naturellement pas concernés. Ils intègrent de plein droit la succession.
Afin notamment de protéger le conjoint survivant, le vendeur d’un bien en viager peut négocier une rente réversible au moment de la vente. L’acquéreur, bien qu’il devienne pleinement propriétaire au décès, devra alors continuer à verser une rente à un autre bénéficiaire désigné par le défunt.
Viager et succession en cas de décès du débirentier
Il peut arriver que l’acheteur du viager immobilier, ou « débirentier », décède avant le vendeur. Les conséquences sur la succession sont alors importantes pour les éventuels héritiers. En effet ces derniers devront assumer les obligations financières du défunt et continuer à payer la rente régulièrement au crédirentier, jusqu’à son décès. L’arrêt du versement de la rente peut en effet entraîner l’annulation pure et simple de la vente.
Si les héritiers ne souhaitent pas assumer cette charge, ils peuvent envisager :
- de revendre le viager à un investisseur intéressé ;
- de renoncer à l’héritage du défunt.
Au décès du crédirentier, le bien immobilier vendu en viager revient alors aux héritiers de l’acheteur et son partage peut avoir lieu au titre du règlement de la succession.
Vous souhaitez acheter en viager ? Il est recommandé de souscrire une assurance spécifique pour protéger les membres de la famille. En cas de décès, l’assureur prendra à sa charge le paiement de la rente viagère en lieu et place de vos héritiers.
Vendre en viager à un proche : quelles conséquences sur la succession ?
Rien ne s’oppose à la vente en viager d’un bien immobilier à l’un des enfants du propriétaire. Pour autant, certaines précautions doivent être prises pour garantir la légalité de la démarche :
- le montant de la vente en viager à un membre de la famille doit être conforme au prix du marché, au risque sinon d’être requalifiée de donation déguisée ;
- la vente à un enfant doit recueillir de préférence l’assentiment des autres enfants. À défaut, les enfants lésés pourraient demander que la valeur du bien soit prise en compte dans le partage de l’héritage.
La vente en viager dans le milieu familial permet logiquement d’échapper aux frais de succession, et de s’acquitter uniquement des droits de mutation prévus à l’article 793 du Code général des impôts comme pour toute autre transaction. Si l’administration fiscale décèle un abus, cependant, elle peut initier une procédure de redressement.
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Les règles applicables à la succession dans le cadre d’une vente en viager sont spécifiques : leurs implications fiscales, patrimoniales et familiales doivent être bien comprises à la fois par le vendeur et l’acquéreur du bien. Les conseillers du réseau iad sont à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches.
- Les héritiers d’un vendeur en viager n’ont aucun droit à faire valoir sur le bien.
- Les héritiers d’un acheteur en viager peuvent être contraints de continuer à verser la rente jusqu’au décès du vendeur.
- Mal préparée, la vente en viager à un membre de la famille peut être ensuite réintégrée dans la succession, et taxée à due proportion.
