La France compte près de 3 millions d’étudiants (1) ! Si certains restent dans leur ville natale, d’autres quittent le domicile familial au moment de poursuivre leurs études. Investir dans un logement pour étudiant s’avère donc une bonne idée… Mais dans quelle ville étudiante investir dans l’immobilier locatif ? Découvrez notre top 5 des villes étudiantes pour réussir votre investissement, ainsi que les critères pour faire le bon choix !
Comment établir un top des villes étudiantes dans lesquelles investir ?
Le marché immobilier étudiant obéit à plusieurs spécificités :
- des petites surfaces ou grandes surfaces divisibles pour une colocation ;
- une location meublée et équipée, pratique et accessible en transport en commun ;
- une chambre ou studio bien situé à proximité des universités et écoles supérieures, mais avec un accès facile au centre-ville et aux quartiers animés.
C’est un marché immobilier solide, rentable et tendu, comme nous le verrons dans les exemples ci-dessous. Dans la plupart des villes universitaires, l’offre d’hébergement pour étudiants reste très en dessous de la demande.
La location meublée offre des avantages fiscaux, grâce au statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Voici quelques critères précis avant tout investissement dans des villes étudiantes :
- Évolution du nombre de places ouvertes dans Parcoursup : cela détermine le dynamisme des études supérieures dans la ville.
- Évolution du marché immobilier sur les 10 dernières années : il est essentiel d’apprécier les prix dans le temps long pour mesurer votre investissement.
- Tension locative spécifiquement sur les petites surfaces.
- Nombre de logements dédiés aux étudiants (logements CROUS, résidences étudiantes) par rapport au nombre total d’étudiants.
Top 5 des villes étudiantes pour un investissement locatif
Le choix entre villes moyennes et grandes métropoles dépend essentiellement de votre budget.
Investir dans un logement étudiant à Lille
Dans le nord de la France, Lille affiche près de 100 000 étudiants à loger, loin de leurs parents, pour 16 000 places en logements dédiés (2). Ce déséquilibre est donc en faveur d’un investissement privé.
Un studio dans le centre-ville de Lille vous coûtera environ 5 000 € / m2. Les prix ont connu une hausse spectaculaire de 30 % sur 10 ans et se stabilisent actuellement (3).
Exemple : un studio de 16 m2 rue du sabot dans le quartier Vauban coûtera environ 65 000€. Le loyer de référence majoré est de 22.4 € / m2 (4), soit un loyer hors charges de 358 €. Cela correspond à un rendement locatif brut de 6,6 % ! (358*12 / 65 000 *100).
Investir dans un logement étudiant à Brest
A l’Ouest, Brest affiche le même ratio entre un besoin de logements étudiants estimé à plus de 19 000 et des logements dédiés à 3 500 (2).
Le prix d’achat est bien plus raisonnable dans les villes moyennes. C’est donc un bon élément pour investir avec un budget inférieur à 100 000 €. Le prix des appartements est de 2 700 € / m2 (3). Compte tenu de la tension locative, les loyers peuvent atteindre jusqu’à 20 € / m2 avec une moyenne à 11,5 € / m2.
Exemple : un studio de 16 m2 coûtera environ 43 000€. Le loyer peut facilement atteindre 18 € / m2, soit un loyer hors charges de 288 €. Cela correspond à un rendement locatif brut de 8 % ! (288*12 / 43 000 *100).
Investir dans un studio étudiant à Bordeaux
Au Sud-Ouest, Bordeaux affiche également un déséquilibre intéressant entre l’offre (17 000 environ) et la demande (90 000) de logements étudiants (2).
Les prix immobiliers à Bordeaux atteignent plus de 5 500 € / m2 (3). Vous devez donc prévoir un budget autour de 100 000 € pour investir dans un studio bien placé dans le centre de Bordeaux. Attention, depuis le 15 juillet 2022, l’encadrement des loyers est en place dans toute la métropole bordelaise (5).
Exemple : un studio de 16 m2 coûtera environ 72 000 € dans le quartier Saint Genès à proximité des campus. Le loyer de référence majoré est de 23,50 € / m2, soit un loyer hors charges de 376 €. Cela correspond à un rendement locatif brut de 6,3 % ! (376*12 / 72 000 *100).
Investir dans une petite surface à Paris
Paris fait face à un déséquilibre impressionnant : une offre de 22 000 places dédiées aux étudiants alors que la capitale compte plus de 272 000 étudiants à loger.
Toutefois, il faudra compter encore plus de 10 000 € par mètre carré pour investir dans une petite surface parisienne. Avec le plafonnement des loyers, la rentabilité n’est peut-être pas la meilleure… En tout cas, la tension locative est vive donc vous avez l’assurance de louer rapidement votre studio étudiant à Paris.
Exemple : un studio de 16 m2 rue de Tolbiac dans le 13e arrondissement de Paris coûtera environ 110 000 €. Le loyer de référence majoré est de 41.4 € / m2(6), soit un loyer hors charges de 662 €. Cela correspond à un rendement locatif brut de 7 % ! (662*12 / 110 000 *100).
Investir dans un studio étudiant à Toulouse
Toulouse fait régulièrement partie des villes étudiantes les plus agréables… Mais la ville rose dispose de nombreux logements dédiés (26 000). Trop peu pour répondre à tous les étudiants qui s’y installent (plus de 93 000).
Le prix des petites surfaces atteint en moyenne 4 400 € / m2 à Toulouse(3), soit un budget de 88 000 € pour une pièce de 20 m2. Les loyers restent libres et sont compris entre 15 et 20 € / m2.
À vos calculatrices pour trouver votre ville idéale pour investir dans un logement étudiant !
Exemple : un studio de 16 m2 dans le quartier animé de Saint Cyprien coûtera environ 54 000€. Le loyer peut facilement atteindre 18 € / m2, soit un loyer hors charges de 288 €. Cela correspond à un rendement locatif brut de 6,4 % ! (288*12 / 54 000 *100).
Comment choisir dans quelle ville étudiante investir ?
Plusieurs critères déterminent votre choix :
- Le rendement locatif affiché (à calculer ville par ville, en fonction du prix d’achat du bien et du montant du loyer).
- Votre connaissance d’une des villes étudiantes, des quartiers appréciés des étudiants, du marché immobilier local et de la tension du marché locatif.
- Le montant de l’investissement (avec 50 000 €, oubliez un investissement à Paris).
- L’objectif de cet investissement immobilier : profiter d’une réduction d’impôt grâce à un dispositif incitatif, investir dans un studio destiné à vos enfants plus tard, créer un patrimoine immobilier pour votre retraite, espérer une plus-value à la revente.
- Le projet d’investissement : investir dans une résidence étudiante gérée, investir dans un studio et tout gérer vous-même, investir dans un logement et confier la gestion locative à un professionnel, etc. Vous allez chercher à concilier rentabilité et tranquillité !
- Les villes étudiantes les plus attractives pour un investisseur immobilier sont nombreuses.
- Lille, Brest, Paris, Bordeaux, Toulouse offrent des gammes de prix différentes mais un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements étudiants.
- Pour investir sans se tromper, prenez toutes les informations précises sur l’évolution de la vie universitaire et du marché immobilier.
(1) https://www.enseignementsup-recherche.gouv.fr/fr/baisse-des-effectifs-inscrits-dans-l-enseignement-superieur-en-2022-2023-91918
(2) https://blog.maslow.immo/publication/logements-etudiants-les-10-villes-ou-il-fait-meilleur-investir/
(3) https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/https://geo.bordeaux-metropole.fr/encadrement-des-loyers/
(4) https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/paris-75000/rue-de-tolbiac-4612/
(5) http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/paris/
