Qu’est-ce la VEFA (Vente en État de Futur Achèvement)

Sur le marché français, il est possible d’investir dans l’immobilier que ce soit dans l’ancien, dans le neuf voire même, en état de « futur achèvement ». Une méthode souvent mal perçue, qui présente toutefois de nombreux avantages.

Dans la suite de cet article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur l’acquisition en VEFA, l’investissement sur plan et pourquoi cette méthode pourrait bien être la mieux adaptée à votre projet.

VEFA est l’acronyme utilisé pour « Vente en l’État de Futur Achèvement ». D’apparence complexe, ce terme vise à définir les achats qui se font sur plan : à la signature du contrat, le bien immobilier acheté (qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement) n’est pas encore terminé. Dans certains cas, la construction n’a même pas encore débuté !

La vente en VEFA se fait à la suite d’un accord signé entre plusieurs parties : le futur acquéreur, le promoteur immobilier à la charge du projet et  l’entreprise chargée de mener à bien les travaux.

Cet accord ne peut être signé que sous certaines conditions. Le promoteur immobilier doit, par exemple, être en mesure de prouver qu’il sera en mesure d’assurer la bonne tenue des travaux en mettant à disposition une garantie financière d’achèvement. De quoi garantir les fonds de l’acquéreur en cas de faillite du promoteur.

Une vente en VEFA suit un processus bien ancré. La première étape consiste ainsi à choisir le bien dans lequel investir. Sur plan, l’investisseur se voit présenter plusieurs projets. En fonction de ses envies, de ses objectifs et de ses finances, il sélectionne alors telle ou telle maison, tel ou tel appartement. Un choix confirmé par la signature du contrat de réservation de VEFA, qui joue le rôle du compromis de vente.

La seconde étape consiste à attendre. En effet, les travaux débutent ou continuent. Dans le même temps, le promoteur adresse à l’acheteur un appel de fonds. Il s’agit d’une demande de paiement.

L’achat en VEFA ne requiert pas le déblocage immédiat de la totalité des fonds. Les versements suivent un échéancier bien précis dont le montant total doit correspondre à l’état d’avancement des travaux.

Les travaux avançant et les paiements effectués, la dernière étape du processus consiste à livrer le bien. La remise des clés ne s’effectue qu’une fois l’ensemble du chantier terminé. Vient ensuite le temps de l’inspection, des retours (s’il venait à y en avoir) et au déménagement ou la mise en location du bien.

Investir en VEFA présente plusieurs avantages, notamment d’un point de vue financier.

Le premier avantage, ce sont les versements progressifs. Comme expliqué ci-dessus, le promoteur immobilier fixe un échéancier de paiement.

Le premier versement peut représenter 30 à 35% du montant total du bien. En fonction de l’avancée des travaux et des étapes atteintes, les prochains versements peuvent correspondre à 10 ou 15%, jusqu’au moment où les clés sont officiellement rendues au propriétaire. Une méthode intéressante pour les deux parties :

• L’acquéreur ne verse pas la totalité de la somme d’un seul coup ;
• Le promoteur immobilier conserve un flux de trésorerie constant.

Toujours du point de vue financier, l’acquisition en VEFA permet de considérablement réduire les frais de notaire. Comme un achat plus « traditionnel », le VEFA doit se faire auprès d’une personne agréée.

Or, si pour un achat traditionnel les frais de notaire peuvent aller de 7 à 9%, on remarque que pour un achat VEFA, ces frais sont 2 à 3 fois moindres, atteignant les 2 à 3%. De quoi réaliser de belles économies.

L’achat immobilier sur plan permet de défiscaliser. La Loi Pinel a été prolongée. De fait, l’investisseur peut bénéficier de belles réductions d’impôts :

• Jusqu’en 2022, ces réductions d’impôts peuvent atteindre 21% si le bien est mis en location pour une durée de 12 ans minimum ;
• Jusqu’en 2023, ces réductions d’impôts peuvent atteindre les 17,5% si le bien est mis en location pour une durée de 12 ans minimum ;
• Jusqu’en 2024, ces réductions d’impôts peuvent atteindre les 14% si le bien est mis en location pour une durée de 12 ans minimum.

Quatrième avantage de l’achat en VEFA, le prêt à taux zéro. Ce dernier s’applique pour ce type d’investissement à hauteur de 40% du montant total de la valeur de votre achat. Il s’agit d’une belle manière de réduire le montant total du taux d’emprunt et donc, de rembourser plus facilement son crédit bancaire.

L’achat en VEFA présente un autre avantage, au niveau de la TVA. Depuis 2014, l’acquisition d’un bien en état de futur achèvement permet de disposer (dans certains cas) d’une TVA à 5.5% contre 20% en temps normal. Pour bénéficier de cet avantage, le logement doit être construit dans une zone ANRU et doit être votre résidence principale.

Une zone ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) est une zone qui fait l’objet d’un programme de rénovation urbaine. Ce programme vise à favoriser la création de logements neufs et de faciliter l’accès à la propriété aux meilleurs prix.

Enfin, en cas de revente d’un bien VEFA, les propriétaires d’une habitation neuve sont exonérés de la TVA. Pour cela, la transaction doit s’effectuer dans les 5 ans après l’achat, à un particulier et non à une entreprise.

Dernier avantage de l’achat en VEFA, la possibilité de modifier les plans. Bien entendu, il n’est pas possible de tout faire. En revanche, vous pouvez réclamer certains changements, comme l’ajout de prises électriques, le changement pour une douche ou une baignoire, le déplacement d’une porte et la suppression d’une cloison, etc…

Malgré ces avantages très intéressants, il est important de garder en tête que le VEFA peut également supposer quelques mauvaises surprises. De manière générale, l’investissement sur plan n’est pas l’option sélectionnée par les investisseurs pour deux raisons :

• Difficulté de se rétracter
• La peur du non-respect des délais de construction et de livraison du bien
• Les non-conformités, les vices cachés et la malfaçon

La rétractation d’un achat en VEFA peut se faire dans les 10 jours suivant la signature du contrat. Vous serez alors remboursé intégralement de l’ensemble des frais engendrés.

En revanche, la rétractation VEFA après le délai de 10 jours est plus complexe, même si l’annulation a lieu avant la signature du notaire.

Si elle reste possible, vous ne serez probablement pas remboursé des montants déjà engagés, sauf dans certains cas (preuve de non-conformité de la construction VEFA, de manquements de la part du promoteur, etc…)

Le respect des délais de construction est impératif pour les acheteurs qui sont, en attendant, en location. En effet, ces derniers doivent régler leur échéancier et le paiement du loyer. Un retard trop important suppose une charge financière parfois compliquée à assumer.

Le retard des délais n’entraîne d’ailleurs pas (dans l’immense majorité des cas, tout du moins) de paiement de pénalité de la part du promoteur. On vous invite donc à préciser dans votre acte notarié, la possibilité de paiement de pénalité en cas de retard de livraison.

L’achat sur plan suppose la découverte de son futur logement, au dernier moment. Peuvent également être découvertes certaines malfaçons et non-conformités ! Afin de réduire les risques, pensez à étudier les différents dossiers et les notices qui se présentent à vous.

En cas de problème rencontré, la justice ne pourra se baser que sur des documents légaux, signés (comme votre contrat de réservation, votre acte de vente, etc…). Les « On dit » n’entreront pas dans la réflexion judiciaire. Enfin, en cas de problème, pensez à vous faire accompagner par un avocat spécialisé dans le droit immobilier.

Vous souhaitez en découvrir davantage sur le processus d’achat en VEFA ? Dans un article dédié, nous évoquons une à une, les étapes à suivre et respecter pour acheter son bien.