La perspective des prochains Jeux olympiques de Paris 2024 fait tourner la tête de certains propriétaires. Il faut dire que les médias ont évoqué des prix de nuitées affolants pendant cette période. Il est tentant de s’adonner à la location saisonnière pendant les JO 2024. Oui, mais plusieurs points de vigilance sont à connaître, notamment sur la fiscalité, les prérequis et les risques. Le tour d’horizon complet pour vous aider à décider !
Location saisonnière pendant les JO 2024 : une opportunité ?
Vous résidez dans une ville organisatrice des JO 2024 ? Vous y possédez un pied-à-terre et vous interrogez sur l’opportunité de louer pendant la courte période des JO de Paris ?
Du 26 juillet au 11 août pour les Jeux Olympiques, puis du 28 août au 8 septembre 2024 pour les jeux paralympiques, la France va vivre une période touristique intense.
Louer en location saisonnière permet donc de profiter d’une forte demande locative pendant quelques semaines. C’est une opportunité alors que les prix des logements sur Airbnb s’envolent et sont multipliés par 3. Ainsi, en novembre 2023, une nuit à Paris pendant les jeux olympiques 2024 coûtait 1050 € en moyenne !(1)
Mais une location saisonnière réussie nécessite une bonne préparation !
Les prérequis à la location courte durée pendant les JO 2024
Louer en toute légalité !
Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vous pouvez louer 120 nuitées par an. Vérifiez que votre règlement de copropriété n’interdit pas la location de courte durée.
Si vous êtes locataire de votre logement, l’autorisation préalable de votre propriétaire est nécessaire. Sachez que les revenus obtenus ne pourront excéder votre loyer mensuel !
De nombreuses grandes villes, Paris notamment, exigent une télédéclaration. En échange, vous obtenez un numéro d’enregistrement qui sera exigé sur les plateformes de location comme Airbnb.
En complément, si vous louez un pied-à-terre qui n’est pas votre résidence principale, vous devez obtenir l’autorisation de la mairie pour changer l’usage de votre bien, même temporairement, dès lors qu’il est situé :
- dans une commune de plus de 200 000 habitants ;
- dans une commune ayant institué une telle autorisation préalable ;
- dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne(2).
Préparer la location saisonnière
Si vous voulez louer un appartement de deux-pièces plus de 500 € par nuitée, les prestations doivent suivre et être dignes d’un hôtel. Plusieurs points sont à anticiper :
- Vérifier le fonctionnement parfait de tous les appareils et équipements ;
- Prévoir une personne prête à intervenir en cas de problème (concierge, plombier, ami, etc.) ;
- Anticiper le ménage entre deux locataires, la rotation du linge de lit et du linge de toilette ;
- Préserver vos affaires personnelles dans un placard fermé à clef ou dans votre cave.
En outre, mettez-vous à la place de vos locataires et soyez souples sur les horaires d’arrivée et de départ. Après 12 heures d’avion et en plein décalage horaire, il peut être agréable de déposer ses valises, voire de faire une sieste.
Certains touristes attendent également un accueil chaleureux et une aide pour dénicher les meilleurs endroits du quartier ou de la ville.
Les risques de la location saisonnière
Les modes de vie diffèrent grandement selon les pays. Aussi, un prix élevé ne garantit pas une clientèle tranquille.
Le principal risque concerne la détérioration de votre logement. Bien sûr, vous pouvez établir un état des lieux d’entrée et de sortie si vous êtes sur place ou disposez d’une personne de confiance sur place.
Les relations avec votre voisinage peuvent souffrir en cas de supporters trop chaleureux et trop enthousiastes dans le soutien de leurs équipes.
Fiscalité de la location saisonnière : attention !
Le loyer perçu est imposable, dès lors qu’il excède 760 € par an. Les revenus des locations meublées constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas de revenus fonciers (comme c’est le cas pour les locations nues).
Deux options s’offrent à vous pour déclarer ces revenus issus d’une location saisonnière pendant les JO 2024 :
- le régime micro-BIC : après abattement de 30 %, les revenus plafonnés à 15 000 € sont imposés selon votre tranche marginale d’imposition (TMI).
- le régime réel : vous pouvez vous inscrire comme loueur de meublé non professionnel (LMNP) et effectuer une déclaration de résultats au réel, comme pour une société. Cela permet de déduire toutes les charges et d’amortir le bien. Les revenus bruts doivent demeurer en dessous de 23 000 € et ne pas représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal. Sinon, vous devenez loueur de meublé professionnel (LMP).
Exemple : vous louez 500 € la nuit pendant 15 jours, soit 7 500 €. Au régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % et devez payer l’impôt sur les 5 250 € restants. Si votre TMI est de 30 %, vous paierez 1 575 € d’impôt sur le revenu supplémentaire. En complément, des prélèvements sociaux (CSG-CRDS) de 17,2 % sont prélevés sur le montant après abattement, soit 903 €. Votre revenu net après impôt s’établit ainsi à 5 022 €.
- La location saisonnière pendant les JO 2024 est une opportunité pour de nombreux propriétaires.
- Toutefois, attention à bien maîtriser les risques et les étapes préalables à la location.
- Les revenus générés sont imposables au titre des micro-BIC ou du régime réel.
(1) https://www.ouest-france.fr/jeux-olympiques/jo-2024-les-prix-des-locations-senvolent-sur-airbnb-voici-les-tarifs-moyens-par-arrondissement-494467a4-982e-11ee-b272-8726d29c568a
(2) https://www.immobilier.notaires.fr/fr/articles/conseils-et-actualites/location/changement-dusage-des-locaux-dhabitation-le-cadre-general
