Acheter ou louer est toujours la question existentielle du logement. En 2024, quels sont les enjeux pour pencher vers une solution ou une autre ? Existe-t-il des disparités régionales, compte tenu du marché locatif et du marché immobilier ? Le point complet sur le match achat / location en 2024.
Acheter ou louer : identifier les avantages de chaque opération
Pour choisir entre acheter et louer son logement, il faut d’abord avoir les idées claires sur les avantages de chaque option.
5 avantages à l’achat immobilier
1. Réaliser le rêve d'être propriétaire
En France, près de 6 ménages sur 10 sont propriétaires de leur résidence principale, d’après le ministère de la Transition écologique en 2022 (1). La propriété offre la liberté d’aménager son logement comme on le souhaite (dans le respect des règles d’urbanisme et de copropriété).
2. Anticiper un accident de vie
Vous achetez votre résidence principale grâce à un crédit immobilier, souscrit avec une assurance emprunteur. Celle-ci couvre les aléas de la vie, notamment le décès de l’emprunteur, son invalidité permanente ou son incapacité de travail.
S’il vous arrive un problème grave, l’assurance rembourse le prêt immobilier à votre place et met ainsi votre famille à l’abri. En location, cette sécurité n’existe pas : en cas d’accident de la vie, vous devez poursuivre le paiement du loyer chaque mois.
3. Préparer sa retraite
Le logement reste le premier poste d’un budget familial pour les ménages modestes selon l’INSEE (2). A l’heure de la retraite, lorsque la pension devient inférieure à son salaire, pouvoir supprimer le poste logement du budget constitue un soulagement pour de nombreux retraités. C’est le cas si vous avez fini de rembourser votre prêt immobilier au moment de la retraite.
4. Créer un patrimoine
En devenant propriétaire, vous créez un patrimoine immobilier. Vous pouvez le transmettre à vos enfants ou revendre le bien en espérant réaliser une plus-value.
5. Maîtriser son budget
Avec un prêt amortissable sur 25 ans, vous connaissez la mensualité pendant toute la durée de remboursement. En location, qui peut prédire l’augmentation annuelle pendant 15 ou 20 ans ? A combien s’élèvera alors votre loyer ?
3 avantages de la location
1. Changer de domicile
Rester locataire permet une réelle mobilité, que ce soit au sein d’une même région ou pour changer de zone géographique. Vous bénéficiez d’un préavis de 1 ou 3 mois, selon le type de bail. Aucune attache et aucun besoin de justifier votre volonté de quitter un logement.
2. Bénéficier d’une tranquillité
Le locataire est détaché des préoccupations majeures liées au logement :
- aucune programmation ni gestion des travaux,
- nul besoin de remplir des documents administratifs liés à un prêt immobilier ou à la propriété.
3. Accéder à des endroits inaccessibles
Enfin, l’autre avantage de la location est de permettre de vivre dans un endroit que l’on ne pourra pas acheter. En particulier, dans les zones tendues, le plafonnement des loyers permet, dans une certaine mesure, de louer un bien pour une somme qui ne suffirait pas à rembourser le prêt immobilier équivalent à l’achat du même bien.
De fortes disparités selon les villes dans le match achat / location
Votre zone géographique professionnelle constitue l’élément décisionnaire, en fonction de votre budget et de votre projet de vie. Par exemple, si votre emploi actuel vous contraint à travailler à Paris, envisagez-vous d’y rester à long terme ?
Le marché immobilier pour acheter est disparate
Le marché immobilier est disparate selon les régions et les villes. Il évolue selon les attentes des acheteurs, comme on a pu le voir après la pandémie de Covid-19. Les métropoles demeurent à des prix élevés, Paris en tête, même si des baisses commencent à se faire sentir depuis un an. Globalement, les prix des logements anciens en France ont baissé de 1,8 % au 3e trimestre 2023 sur un an, d’après les notaires de France (3).
Certaines villes moyennes, bien desservies, tirent encore leur épingle du jeu. Elles bénéficient du télétravail présent dans de nombreuses entreprises.
Le marché locatif est en tension
Le marché locatif est en grande tension dans la plupart des grandes villes. Dès que vous avez défini votre lieu de prédilection, vous devez analyser finement le marché de la location et le marché de l’achat pour identifier le niveau de tension et de prix de chacun. Puis, vous le comparez avec votre budget.
Les loyers sont susceptibles d’augmenter chaque année en fonction de l’IRL (indice de référence des loyers) si une clause du bail le prévoit. Pour limiter le choc face à l’inflation, l’augmentation est plafonnée à 3,5 % en métropole entre octobre 2022 et avril 2024 (4).
La baisse de l’offre de location est importante avec, par exemple, – 34 % d’offres à Nice. Sans surprise, le marché est tendu dans les grandes villes, dans lesquelles l’achat est devenu complexe. Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux et Montpellier constituent ainsi le Top 5 des villes en grande tension locative (5).
Le score de tension locative passe de 2,71 à 3,35 en 2023 sur l’ensemble de la France (6). Ce score représente le ratio entre le nombre de candidats locataires et le nombre d’annonces de location. Il atteint quasiment 10 à Rennes ou à Lyon, devant Annecy (8,83) ou Paris (7,19).
En 2024, vaut-il mieux acheter ou louer son logement ?
Avez-vous vraiment le choix ?
La première question est : avez-vous le choix entre louer et acheter votre résidence principale ? Dans certaines métropoles, les prix immobiliers rendent impossible tout achat, pour un primo-accédant, faute d’apport personnel conséquent. Il peut alors se rabattre sur la zone périphérique et allonger les temps de trajet quotidien.
Si vous avez le choix entre acheter ou louer en 2024, comment résoudre le match ? En comparant les budgets sur le long terme. Un achat immobilier ne peut pas s’apprécier sur 2 ou 3 ans, mais sur 15 ou 20 ans. Il existe aussi des alternatives comme investir dans un bien immobilier locatif appelé à devenir votre résidence principale lors de la retraite ou à constituer un complément de revenus tout en restant locataire.
Comparer les budgets
Du côté de l’achat immobilier, vous placez :
- les mensualités du crédit immobilier et d’assurance ;
- les travaux à prévoir sur les 20 prochaines années ;
- la taxe foncière ;
- les charges de copropriété non récupérables éventuelles ;
- les frais annexes (notaire, agence immobilière, diagnostiqueur, etc.) ;
- l‘épargne mise en apport personnel.
Du côté de la location, vous inscrivez :
- le montant du loyer et des charges en prenant en compte une augmentation annuelle ;
- le rendement de votre épargne (que vous n’avez pas mis en apport personnel).
Profiter de l’éclaircie 2024
De nombreux facteurs sont positifs pour un achat immobilier en 2024, après une année sombre. Les taux d’intérêt baissent, les banques retrouvent l’envie de conquérir des clients, les prix immobiliers se stabilisent, voire baissent. Des opportunités se dessinent pour les acheteurs.
Prendre en compte l’aspect psychologique
Acheter un appartement ou une maison, c’est l’acte de toute une vie pour de nombreux Français. Aussi, la pression est grande au moment de décider. L’aspect psychologique est important dans l’achat immobilier.
Il est nécessaire de vaincre sa peur de passer à l’acte. Pour cela, nouer une relation de confiance avec un conseiller immobilier iad peut vous aider à vous rassurer et à franchir ce cap sereinement.
- Acheter ou louer un logement en 2024 présente chacun des avantages.
- Le choix s’effectue après avoir décidé du lieu géographique, du marché immobilier local , à la location comme à la vente.
- L’achat immobilier nécessite de vaincre sa peur. Avec un partenaire de confiance, la transaction se réalise plus simplement.
(1) https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/edition-numerique/chiffres-cles-du-logement-2022/7-proprietaires-occupants#
(2) https://www.insee.fr/fr/statistiques/5371269?sommaire=5371304
(3) https://www.notaires.fr/fr/article/marche-de-limmobilier-tendances-et-evolutions-des-prix-de-limmobilier-janvier-2024
(4) https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000046186752
(5) https://www.capital.fr/immobilier/location-les-villes-ou-le-nombre-de-biens-mis-en-location-degringole-1491275
(6) https://www.locservice.fr/actualites/marche-locatif-france-2023-11844.html
