Aujourd’hui plus que jamais la performance énergétique des logements, indiquée par leur diagnostic de performance énergétique (DPE), impacte leur valeur, pour la vente ou la location. Voici les travaux à réaliser pour améliorer le DPE de votre logement.
DPE, passoires thermiques et logement en location
Depuis la loi n 89-462 du 6 juillet 1989* un propriétaire bailleur doit fournir à son locataire un logement décent.
La loi Climat et Résilience a permis récemment de préciser cette définition en intégrant la notion de décence énergétique, reposant sur le diagnostic de performance énergétique DPE.
En outre, la loi Climat et Résilience a imposé un calendrier dont l’objectif est d’interdire la location de toute passoire thermique à partir de 2028.
Ainsi, au fil des années, le seuil à partir duquel un logement sera considéré comme passoire thermique va évoluer selon le rythme suivant :
- A partir du 1er janvier 2023 : DPE G
- A partir du 1er janvier 2025 : DPE F
- A partir du 1er janvier 2028 : DPE E
- A partir du 1er janvier 2034 : DPE D
L’objectif de ce calendrier est de laisser suffisamment de temps aux propriétaires-bailleurs de mener à bien les travaux de rénovation énergétique des logements.
L’impact du DPE sur la valeur d’un bien immobilier
Comme le révèle un article du Figaro**, la mise en application de la loi Climat et Résilience au 1er janvier 2023 a rebattu les cartes du marché de l’immobilier. Nous observons une hausse considérable des passoires thermiques mises en vente.
Et ce, pour plusieurs raisons :
- Certains propriétaires bailleurs préfèrent vendre maintenant plutôt que d’effectuer des travaux de rénovation énergétique ;
- Certains propriétaires de résidences secondaires se séparent de passoires thermiques pour acheter des résidences secondaires moins énergivores ou tout simplement pour anticiper la baisse de valeur ;
- Le DPE devient un critère de recherche pour les locataires ;
- Les acquéreurs privilégient désormais souvent les biens avec un bon DPE.
Il résulte de cette situation une inévitable tension : lorsque le volume de passoires thermiques augmente, leur valeur a tendance à baisser. Le DPE devient en outre un levier de négociation pour les acquéreurs.
Ainsi, selon le site PAP***, un bien mal noté au DPE fait état en moyenne d’un prix minoré de 6,7% par rapport à un bien mieux noté. Les biens notés F ou G peuvent même subir une baisse de prix de 15%.
Pour toutes ces raisons, il peut être particulièrement pertinent de réaliser des travaux de rénovation énergétique, que vous souhaitiez mettre en location votre bien immobilier ou le revendre plus tard.
Les propriétaires et propriétaires-bailleurs peuvent bénéficier d’un certain nombre d’aides pour financer leurs projets de rénovation énergétique (MaPrimeRénov’****, Eco-PTZ).
Quels travaux pour améliorer le DPE de son bien immobilier ?
En tout état de cause, l’idéal pour savoir quels travaux réaliser pour améliorer le DPE d’un bien immobilier est de se référer aux préconisations du DPE. En complément, un bilan énergétique peut être effectué. En outre, le dispositif MaPrimeRénov’ intègre un volet d’accompagnement des propriétaires pour mener à bien les travaux de rénovation énergétique.
Toutefois, d’une manière générale, voici les six grands postes de travaux qui permettent d’améliorer sensiblement le DPE d’un bien immobilier.
1.L’isolation du toit
Selon l’Agence de la maîtrise de l’énergie (Ademe)*****, 25% à 30% des déperditions de chaleur d’un logement se font par le toit.
Par conséquent, l’amélioration de la performance énergétique d’un logement (s’il s’agit d’une maison individuelle) passe en premier lieu par l’isolation du toit.
Lorsque les combles sont perdus, le rapport coût/bénéfice est généralement positif. Cependant, dans le cas de combles aménagés, le coût peut augmenter considérablement, en particulier si les combles sont déjà aménagés : auquel cas, l’isolation du toit se fera par l’extérieur, ce qui implique de refaire également toute la couverture.
2.L’isolation des murs
Les murs constituent le deuxième poste de déperditions de chaleur, avec entre 20% et 25% en moyenne. Mais ici encore, si le logement est déjà habité, l’isolation par l’intérieur est difficile à envisager alors qu’elle représente déjà un investissement conséquent. L’isolation par l’extérieur quant à elle est particulièrement efficace, mais très onéreuse.
3. Le remplacement des fenêtres
Les fenêtres enfin représentent entre 10% et 15% des déperditions d’énergie. Or, le remplacement des fenêtres pour des fenêtres plus performantes est globalement facile et rapide à mettre en œuvre et, toutes proportions gardées, peu coûteux.
C’est pourquoi le remplacement des fenêtres est le poste de travaux de rénovation énergétique privilégié par de nombreux propriétaires et propriétaires-bailleurs. Il permet, avec un rapport coût/bénéfice avantageux, d’améliorer son DPE.
4. Le changement de mode de chauffage
Le remplacement du mode de chauffage peut également se révéler une option judicieuse pour améliorer son DPE, en particulier s’il s’agit d’une ancienne chaudière peu performante.
Le remplacement d’une chaudière à gaz ancienne par une chaudière à gaz à condensation moderne dotée d’un thermostat programmable peut permettre de gagner un niveau sur le DPE, selon les diagnostiqueurs immobiliers et GRDF.
5. Les énergies renouvelables
Notez enfin que le DPE valorise l’utilisation des énergies renouvelables. Ainsi, l’installation :
- D’un poêle ou d’un insert à bois ou à granulés ;
- D’une pompe à chaleur aérothermique ou géothermique ;
- D’un chauffe-eau thermodynamique ;
- De panneaux solaires photovoltaïques ;
- De panneaux solaires thermiques ;
Permet d’améliorer sensiblement le DPE d’un bien immobilier. Parfois, le jeu en vaut clairement la chandelle.
6. Le confort d’été
Enfin, le nouveau DPE valorise les installations permettant d’améliorer le confort d’été des logements. Aussi, il peut être souvent intéressant d’installer des brise-soleil ou des volets extérieurs aux fenêtres, notamment celles exposées au sud.
Face à l’impact du DPE sur la valeur d’un bien immobilier, n’hésitez pas à demander conseil à un agent mandataire immobilier iad pour vous accompagner dans le choix d’un bien immobilier à acheter, dans l’analyse d’un DPE ou dans la stratégie de vente d’un bien immobilier mal noté.
