Locataire ou propriétaire, vous louez un logement meublé. Comment se déroule la fin du bail d’une location meublée ? À quel moment donner son congé dans les règles et les obligations du droit ? Quel délai respecter par le locataire et par le propriétaire ?
Pour résilier un bail meublé par le propriétaire, plusieurs règles doivent être respectées. Pour un bail meublé constituant la résidence principale du locataire, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit en principe donner congé pour son échéance, respecter un préavis d’au moins trois mois et justifier sa décision par la vente du logement, sa reprise ou un motif légitime et sérieux. Le locataire dispose, lui, d’un préavis d’un mois et peut donner congé à tout moment.
iad Location & Gestion vous explique tout ce qu’il y a à savoir sur la résiliation d’un bail meublé. Propriétaire et locataire, suivez le guide !
Comment résilier un bail de location meublé ?
Le bail de location meublé d’une résidence principale est conclu pour une durée d’un an. Ce contrat entre le propriétaire du logement et son locataire est renouvelable par tacite reconduction.
Plus précisément, la loi prévoit une durée minimale d’un an pour le bail meublé classique. En l’absence de congé donné dans les conditions légales, il est reconduit tacitement pour un an.
Attention, certains baux de location (bail étudiant de 9 mois, bail mobilité de 1 à 10 mois) obéissent à des règles spécifiques.
Le bail étudiant de neuf mois n’est notamment pas reconduit tacitement. Le bail mobilité répond également à un régime distinct : il est conclu pour une durée comprise entre un et dix mois et n’est ni renouvelable ni reconductible.
Comment donner congé d’une location meublée ?
La résiliation d’un bail de location meublé doit se faire par écrit pour des raisons de preuve en cas de recours auprès de la justice. Le propriétaire, comme le locataire, doit l’adresser à l’autre partie par :
- lettre recommandée avec accusé de réception ;
- remise en mains propres contre récépissé ou signature ;
- envoi par commissaire de justice.
Si plusieurs locataires sont concernés par la résiliation, chaque locataire doit signer le congé pour mettre fin au bail de location meublé. De la même manière, le propriétaire doit envoyer une lettre de résiliation à chaque locataire du logement.
Attention, c’est la date de réception de la lettre de résiliation de bail qui compte ! Propriétaire et locataire doivent anticiper le délai de réception d’un courrier par lettre recommandée…
Le délai de préavis commence en effet à courir à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pour un propriétaire, il est donc prudent de ne pas attendre la dernière minute pour notifier le congé.
Quelles informations mentionner dans la lettre de résiliation de bail ?
Le locataire n’a pas besoin de motif pour justifier la fin du bail de location meublé et sa volonté de quitter le logement. Sa lettre de résiliation de bail peut simplement :
- le fait de donner congé du bail signé à telle date avec une prise d’effet à telle date ;
- faire référence à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- indiquer que le bail de location meublé prend fin un mois à compter du jour de la réception du présent congé ;
- proposer une date de remise des clés et de réalisation de l’état des lieux de sortie.
Le propriétaire du logement, de son côté, doit en outre indiquer le motif pour lequel il donne congé à son locataire en mettant fin au bail de location meublé (voir ci-dessous) et fournir les justificatifs éventuels.
En cas de reprise du logement, le congé doit notamment préciser le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature de son lien avec le bailleur. La décision de reprise doit présenter un caractère réel et sérieux. Une notification incomplète ou un motif qui ne respecte pas les conditions légales peut entraîner une contestation du congé.
propriétaire et locataire n’ont donc pas les mêmes obligations.
| Qui donne congé ? | Préavis | Moment du congé | Motif à indiquer |
|---|---|---|---|
| Propriétaire | 3 mois minimum | Pour l’échéance du bail | Oui : vente, reprise ou motif légitime et sérieux |
| Locataire | 1 mois | À tout moment | Non |
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La résiliation du bail de location meublé par le propriétaire
Le bailleur peut, en respectant un préavis de trois mois, mettre fin au bail de location meublé à son échéance uniquement. Pour ce faire, il doit justifier la résiliation du bail par :
- sa volonté de mettre en vente le logement (le locataire n’a pas de droit de préférence en location meublée !)
- sa volonté de reprendre le logement pour y habiter ou y loger un membre de sa famille proche (conjoint, partenaire de Pacs et concubin notoire, leurs ascendants et descendants) au titre de sa résidence principale (mentionner les coordonnées du futur locataire bénéficiaire et le lien de parenté avec le bailleur) ;
- un manquement du locataire à ses obligations issues du bail meublé, comme le non-paiement répété du loyer (justifier les manquements constatés) ou si le locataire est bruyant selon le voisinage
Ces trois situations correspondent aux motifs prévus par la loi : décision de vendre, décision de reprendre le logement ou existence d’un motif légitime et sérieux. Le non-respect par le locataire de certaines obligations du contrat peut, selon les circonstances, constituer un tel motif.
Un propriétaire peut-il résilier un bail meublé avant son échéance?
Dans le cadre du congé prévu à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire donne congé pour l’expiration du contrat. Il ne bénéficie donc pas, contrairement au locataire, d’un droit général lui permettant de résilier le bail à tout moment avec un simple préavis de trois mois. Des situations particulières liées notamment à l’inexécution du contrat peuvent relever d’autres procédures : elles doivent être appréciées selon les circonstances.
Le locataire est tenu de payer le loyer du logement jusqu’à son départ effectif de la location au cours des 3 mois de préavis.
Précision importante : lorsque le congé est donné par le propriétaire, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour la période pendant laquelle il occupe réellement les lieux au cours du préavis. S’il quitte le logement avant l’échéance après un congé régulièrement donné par le bailleur, il n’a donc pas à régler les loyers correspondant à la période postérieure à son départ.
Attention au locataire âgé à faibles ressources !
La loi protège le locataire de plus de 65 ans disposant de faibles ressources (plafond de ressources pour l’attribution des logements locatifs conventionnés HLM). Le bailleur conserve le droit d’adresser une résiliation d’un bail de location meublé s’il est lui-même âgé de plus de 65 ans et limité dans ses ressources.
Pour une personne seule, le plafond 2026 de 26 920 € concerne Paris, les communes limitrophes et les autres communes d’Île-de-France ; il est de 23 403 € dans les autres régions. Les plafonds diffèrent selon la composition du ménage. Lorsque les conditions de protection sont réunies, le bailleur doit en principe proposer au locataire un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. La protection peut également concerner un locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, sous conditions de ressources.
L’âge est apprécié à la date d’échéance du contrat et les ressources à la date de notification du congé.
Quel recours contre un congé sans motif valable ?
Le locataire ou le propriétaire peut saisir gratuitement la commission de conciliation (CDC). Si aucun accord n’est possible, le tribunal judiciaire est compétent pour examiner la validité du congé. Une résiliation de bail de location meublé frauduleuse donne lieu à une amende proportionnelle à la gravité des faits, d’un montant maximum de 6 000 €.
En cas de congé frauduleusement justifié par une reprise ou une vente, l’amende pénale peut atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale. Le juge peut également contrôler la réalité du motif invoqué.
La résiliation du bail de location meublé par le locataire
Le contrat de location d’un logement meublé offre une plus grande liberté de résiliation de bail au locataire qu’au bailleur. Ainsi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un préavis d’un mois.
Comment mettre un terme au bail meublé avant la date d’échéance du contrat ?
Le locataire n’a pas l’obligation d’attendre la date d’échéance du contrat de bail meublé. Il peut donc adresser son congé au propriétaire à tout moment pendant le bail. Aucun motif du départ n’est requis.
Quelles conséquences sur le loyer ?
En tant que locataire, vous devez payer le loyer et les charges jusqu’au dernier jour du bail. Par exception, si le propriétaire trouve un nouveau locataire pendant votre préavis, vous pouvez vous arranger pour stopper le bail plus tôt.
Le dépôt de garantie ne peut servir à combler le dernier mois de loyer !
Versé lors de l’entrée dans les lieux, le dépôt de garantie est restitué après la réalisation de l’état des lieux de sortie.
FAQ : résilier un bail meublé par le propriétaire
Quel préavis doit respecter un propriétaire pour résilier un bail meublé ?
Le propriétaire doit respecter un préavis d’au moins trois mois avant l’échéance du bail meublé lorsqu’il souhaite ne pas renouveler le contrat. Le délai court à compter de la réception du congé par le locataire.
Quels motifs permettent au propriétaire de donner congé au locataire ?
Le bailleur peut motiver le non-renouvellement par sa décision de vendre le logement, de le reprendre pour l’habiter ou y loger une personne autorisée par la loi, ou par un motif légitime et sérieux, par exemple certains manquements du locataire à ses obligations.
Le propriétaire peut-il demander au locataire de partir pour vendre un logement meublé ?
Oui, sous réserve de respecter les conditions du congé pour vendre et le préavis de trois mois avant l’échéance. Dans le régime général de la location meublée, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption applicable au congé pour vendre d’une location vide, sous réserve de situations particulières.
Quelle date compte pour calculer le préavis ?
Le point de départ dépend de la réception de la notification : réception de la lettre recommandée, signification par commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. La date d’envoi de la lettre recommandée ne suffit donc pas à faire courir le délai.
Le locataire doit-il payer trois mois de loyer lorsque le propriétaire donne congé ?
Non, pas nécessairement. Lorsque le congé vient du bailleur, le locataire est redevable du loyer et des charges uniquement pour la période durant laquelle il occupe réellement le logement pendant le préavis.
Cet article présente des informations générales relatives à la location immobilière. Il ne constitue pas un conseil juridique adapté à une situation individuelle. En cas de litige ou de situation particulière, il peut être utile de vous rapprocher d’un professionnel compétent.
