Par abus de language, on utilise souvent les termes de caution et de dépôt de garantie dans les mêmes situations. Pourtant, ce sont des notions bien distinctes, que propriétaires et locataires doivent connaître.
Qu'est ce qu'une caution ?
La caution n’est pas une somme d’argent versée au propriétaire pour anticiper d’éventuelles dégradations dans l’appartement loué, contrairement à ce que l’on pense souvent. La caution, c’est un contrat d’engagement, par lequel une tierce personne s’engage à payer le montant du loyer si le locataire était défaillant.La caution constitue donc une assurance forte pour le propriétaire, notamment dans les cas ou les revenus de son futur locataire pourraient être insuffisants. Par exemple dans le cas d’une location accordée à un étudiant, il est fréquent de faire signer un acte de caution aux parents.Le contrat de caution peut être simple ou solidaire. Dans le premier cas, le propriétaire doit épuiser ses voies de recours contre le locataire défaillant avant d’engager la responsabilité de la caution. Lorsque l’acte de caution est solidaire, le bailleur peut se retourner contre la caution dès le premier manquement du locataire, et cela même si le locataire est solvable.
Comment s'utilise le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie en revanche, est une somme d’argent que le locataire verse au propriétaire à son entrée dans les lieux. Ce dépôt sert à couvrir les éventuels dégâts que le locataire pourrait occasionner au bien, ou à régler un loyer qui serait impayé. Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, et s’il est exigé par le propriétaire, son montant ne peut excéder l’équivalent d’un mois de loyer hors charges dans un logement vide, ou deux mois en cas de logement meublé. Dans tous les cas, ce montant doit figurer dans le contrat de bail.Il peut être versé directement au propriétaire, ou à son mandataire, par exemple l’agent immobilier lorsque le bien est confié en gestion locative. Dans ce cas, le professionnel de l’immobilier s’engage à encaisser le dépôt de garantie et à en assurer la restitution au locataire dans les conditions prévues par la loi en fin de bail.
A noter : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé lorsque le loyer est payé d’avance et d’un montant supérieur à deux échéances, par exemple lorsqu’il est réglé par trimestre.Sa restitution doit avoir lieu :
- Au plus tard un mois après la restitution des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.
- Au plus tard deux mois après la remise des clés dans le cas où l’état des lieux a mis à jour des dégradations causées par le locataire. Les retenues qui sont alors faites sur le montant du dépôt de garantie initiale doivent être justifiées par le bailleur, avec des factures de réparations par exemple. Le propriétaire peut ainsi déduire du remboursement les sommes correspondant à des charges locatives qui restent impayées, ou des réparations qui auraient du être effectuées par le locataire mais qu’il a négligées.
En cas de litige ou de non restitution du dépôt de garantie, le locataire dispose d’un recours à l’amiable, par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Si ce courrier reste sans réponse, le locataire peut choisir une procédure de conciliation, ou s’adresser directement au tribunal d’instance, dans un délai de trois ans à partir de la date à laquelle il aurait du recevoir le remboursement du dépôt de garantie.
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