Comment rédiger une lettre de mise en demeure pour loyer impayé ?

Au moindre loyer impayé, le bailleur ou son mandataire en gestion locative, réagit par un simple appel, un SMS ou un email de relance. Parfois, une lettre de relance pour loyers impayés intervient. En général, le loyer impayé est dû à un simple oubli ou à un départ en vacances. Cette relance amiable suffit à rappeler au locataire ses obligations, sans détériorer la relation.

Rappelons que le paiement du loyer est une obligation légale incombant au locataire (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 (1)).

Toutefois, en l’absence de régularisation rapide, une lettre de mise en demeure permet de prendre date. C’est l’acte obligatoire pour mettre en jeu les garanties des organismes publics ou privés.

Ultime démarche solennelle de conciliation, la mise en demeure ouvre la voie à une action judiciaire que ce soit pour demander l’application d’une clause résolutoire du bail ou une demande de paiement des loyers.

Pour le propriétaire, c’est la preuve de sa détermination à agir et à obtenir le paiement des loyers impayés.

La mise en demeure fixe aussi une date butoir pour la régularisation. Pour servir de preuve, un courrier de mise en demeure de payer les loyers dus s’adresse en recommandé avec accusé de réception.

Bon à savoir :

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 (2) interdit de facturer au locataire les frais de relance ou les frais de procédure, en plus des sommes versées au titre des dépens. Toute clause contraire est réputée non écrite. Le coût de la mise en demeure est à supporter par le bailleur, sauf si son assurance loyers impayés prévoit un remboursement.

La rédaction de la lettre de mise en demeure doit être minutieuse puisqu’elle sert de base à toute action en justice ou à toute mise en œuvre d’une garantie assurantielle. Une mise en demeure pour loyers impayés doit être factuelle et précise.

Voici les principaux points de vigilance :

• Identité du bailleur : le bailleur doit correspondre à celui identifié sur le bail. En cas de personne morale comme une SCI (société civile immobilière), précisez le nom et la qualité de représentation du signataire.
• Identité du locataire : en cas de colocation, chaque locataire reçoit la mise en demeure, en cas de clause de solidarité.
• la date de la lettre de mise en demeure.
• la nature de la relation : type de bail et date du bail.
• les faits litigieux détaillés : quel montant de loyer et de charges était dû et à quelle date, quelle relance amiable effectuée en amont et à quelle date, etc.
• un délai de réponse (minimum 8 jours) pour répondre, avant l’engagement des étapes suivantes : action en justice, résiliation du bail, expulsion du locataire, etc.

N’oubliez pas d’indiquer que ce courrier est une mise en demeure ! Cela induit qu’il s’agit de la dernière étape amiable avant de saisir la justice ou de demander une prise en charge des loyers impayés par le garant ou l’assurance.

Voici un exemple de courrier de mise en demeure pour loyer impayé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Mise en demeure pour loyers impayés

Madame, Monsieur,

Comme prévu au contrat de bail signé entre nous le ___, pour un logement situé ____________, vous vous êtes engagé à régler le loyer de ______ plus ______ de provision pour charges, le ________ de chaque mois.

Malgré plusieurs relances en date du ________, je reste à ce jour sans nouvelle de votre part.

A ce jour, vous me devez toujours la somme de ________ correspondant aux loyers du mois (ou des mois) de  ________

Par la présente, je vous mets en demeure de payer la somme de ________ avant le ________ (au moins 8 jours à compter de l’envoi).

A défaut de rétablissement de la situation, je serai dans l’obligation de remettre l’affaire devant la juridiction compétente. Un commissaire de justice vous fera délivrer un commandement de payer. Il s’agit de la première mesure avant l’entame d’une procédure de résiliation du bail.

Dans l’attente d’une régularisation rapide, je vous prie d’agréer Madame, Monsieur, l’expression de ma considération distinguée.

Plusieurs hypothèses peuvent se produire :

• Le locataire verse spontanément le loyer impayé et tout rentre dans l’ordre.
• Le locataire prend contact avec le bailleur ou son gestionnaire pour expliquer une situation financière délicate : un délai ou un échéancier de paiement peut se mettre en place, avec l’accord du bailleur et du locataire.
• Aucune réaction du locataire : le propriétaire ou son gestionnaire (avec l’accord préalable du propriétaire) décide d’agir en justice ou de mettre en jeu la garantie.

Dans ce dernier cas, il faut agir vite pour lancer la procédure contentieuse. Le bailleur ou le professionnel mandaté pour la gestion locative peut adresser un commandement de payer par huissier de justice (désormais appelés commissaire de justice).

En cas de garantie loyers impayés (GLI), l’assureur prend le relais, dès la transmission du dossier. Il se charge alors d’adresser un commandement de payer.

En cas de cautionnement par une personne morale (comme la garantie Visale), il est important de vérifier les modalités de mise en jeu de la garantie, dès le premier retard de paiement. En effet, les délais sont précis.

Attention : le propriétaire est imposable sur les loyers non perçus, sauf s’il prouve avoir réalisé les démarches nécessaires au recouvrement des loyers impayés. Ainsi en a décidé le Conseil d’État, le 1er octobre 2015.

Sources :

(1) https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/

(2) https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806566/