Comment fonctionne la location-accession ?
Le contrat de location-accession est un dispositif original, permettant au locataire d’un logement d’en devenir le propriétaire au bout de quelques années. Soumis à des plafonds de ressources, ce mécanisme est idéal pour les ménages modestes souhaitant accéder à la propriété sans apport personnel. L’essentiel à retenir avec le blog iad !
En quoi consiste une location-accession ?
La location-accession permet au locataire d’un logement d’en acquérir progressivement la propriété. On parle de « locataire accédant ».
Ce mécanisme reste relativement méconnu, mais date pourtant de la loi du 12 juillet 1984. Il peut être proposé par un bailleur privé ou – le plus souvent – un bailleur public en charge de la gestion d’habitations à loyer modéré (HLM). Il est réservé à l’acquisition d’une résidence principale.
Une location-accession se déroule toujours en deux phases :
- Pendant la « période de jouissance », d’une durée comprise entre un et quatre ans, l’occupant des lieux est toujours locataire. Il verse chaque mois au propriétaire une redevance comprenant à la fois le loyer (la « fraction locative ») et une « fraction acquisitive », c’est-à-dire une épargne supplémentaire destinée à financer l’acquisition du bien.
- À l’issue de la période de jouissance, le locataire accédant peut exercer ou non une option d’achat. Il va alors choisir d’acquérir le bien définitivement ou y renoncer.
Pour être valable, la signature du contrat de location-accession doit toujours être réalisée devant un notaire par le propriétaire et le locataire. Le document, en effet, emporte déjà des engagements pour les deux parties en cas de vente finale du bien.
Levée d’option par le locataire accédant : comment ça marche ?
Selon le choix réalisé par le locataire, les conséquences seront différentes.
En cas d’exercice de l’option d’achat, un acte authentique de vente sera signé devant le notaire comme pour toute autre transaction. Il appartient au locataire de verser le solde restant dû sur le prix de vente, après déduction de la fraction acquisitive déjà versée. Le plus souvent, il lui faudra donc souscrire un prêt immobilier, avec un prêt à taux zéro en complément, s’il y est éligible.
Le locataire accédant peut aussi renoncer à sa garantie de rachat. Dans ce cas, le propriétaire doit en être avisé par courrier recommandé au moins trois mois avant l’échéance du contrat. La fraction acquisitive est remboursée au locataire, mais après déduction d’une pénalité pouvant atteindre 1 % du prix de vente initialement convenu. Le locataire, aussi et surtout, aura l’obligation de quitter les lieux à l’échéance du contrat.
Pourquoi recourir à la location-accession ?
La location-accession peut être particulièrement avantageuse pour les foyers aux revenus modestes et primo-accédants :
- La fraction acquisitive payée pendant plusieurs années, en supplément du loyer, tient lieu d’apport personnel. Elle permet donc de négocier plus facilement un prêt immobilier sans apport.
- Le locataire accédant peut renoncer à tout moment au transfert de propriété.
- Il dispose, dès la période de jouissance, de la qualité de copropriétaire. À ce titre, il a le droit de siéger à l’assemblée générale annuelle.
En contrepartie, le locataire est également soumis pendant la période de jouissance à d’autres obligations habituellement réservées aux propriétaires. Il lui appartient notamment de payer la taxe foncière, mais aussi l’ensemble des charges de copropriété – même celles normalement dues par le propriétaire du bien.
Dans certaines circonstances, enfin, la location-accession peut aussi être un atout pour un propriétaire privé. Ce dernier a la garantie de louer son bien pendant une période minimale, et pourra bénéficier d’une vente rapide et à prix déjà convenu après la période de jouissance, si l’occupant des lieux souhaite concrétiser son achat.
La location-accession est un mécanisme particulièrement utile pour favoriser l’accession à la propriété des foyers les plus modestes. Elle implique un effort financier supplémentaire pendant plusieurs années, mais aussi une plus grande facilité à obtenir un financement au moment d’acheter le bien !
- Le contrat de location-accession permet un transfert de propriété progressif au locataire du logement.
- Ce locataire doit, pendant plusieurs années, verser un complément à son loyer normal sous la forme d’une fraction acquisitive.
- À l’issue de la période de jouissance, il peut librement choisir d’acheter le bien ou y renoncer.
