Bail de location : honoraires et frais d’agence

Certains propriétaires veulent faire l’économie des honoraires d’agence immobilière, pour eux comme pour leur futur locataire.

Pourtant, le recours à un professionnel peut éviter des déconvenues tant la mise en location d’un logement est désormais réglementée. Voici quelques exemples :

• obligation de fournir un DPE (diagnostic de performance énergétique) et d’autres diagnostics techniques obligatoires ;
• interdiction de discriminer les candidats à la location ;
• obligation de mentionner certains éléments dans l’annonce de location ;
• interdiction de demander certains documents à son futur locataire (la liste des pièces justificatives autorisées pour un dossier de location est précise) ;
• calcul du montant du loyer dans les zones tendues et/ou soumises à un plafonnement de loyer ;
• rédaction d’un bail conforme au modèle et complet, incluant les pièces jointes comme la notice d’information.

L’accompagnement d’un agent immobilier offre des prestations essentielles :

• visite des biens immobiliers,
• constitution du dossier de location,
• rédaction du bail d’habitation en location meublée ou en location nue,
• établissement de l’état des lieux d’entrée.

Côté locataire, la recherche d’un logement s’apparente de plus en plus souvent à un parcours du combattant. Côté propriétaire, la crainte des loyers impayés ou du choix d’un locataire posant problème peut inquiéter.

Le propriétaire établit alors un mandat au profit d’une agence immobilière, son mandataire. Il peut tout à fait solliciter plusieurs agences pour la mise en location de son logement.

Les prestations d’une agence immobilière permettent donc de rassurer chaque partie au contrat de location. Il est donc logique que locataire et propriétaire partagent les frais d’agence pris pour la conclusion d’un bail.

En sollicitant un professionnel, locataire et propriétaire se partagent le prix. Exception pour les frais d’entremise et de négociation à la seule charge du propriétaire.

L’agent immobilier reste libre de fixer ses tarifs (et ses clients sont libres de négocier ses honoraires). Toutefois, il doit respecter les règles suivantes.

Depuis le 15 septembre 2014, la loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) encadre la rémunération de l’agent immobilier payée par le locataire :

• 12 € par mètre carré (m2) en zone très tendue (Paris et 68 communes limitrophes),
• 10 € / m2 en zone tendue (1149 communes réparties dans les 28 agglomérations de métropole),
• 8 € / m2 en zone détendue (soit le reste du territoire français).

Les montants peuvent être actualisés chaque année par arrêté du ministre du Logement, en fonction de la variation annuelle de l’IRL (indice de référence des loyers).

Cette réglementation concerne tous les contrats de location couverts par la loi n°89-462 du 6 août 1989, donc les baux d’habitation de locations meublées comme ceux de locations nues. En revanche, les locations saisonnières ne sont pas soumises à ces règles.

La liste précise des zones tendues est fréquemment modifiée par décret. Pour vérifier la situation dans votre secteur géographique, utilisez les simulateurs mis en place par les pouvoirs publics :

simulateur de frais de location pour le locataire (1);
simulateur des zones tendues (2)

Autre point important : le moment de perception des honoraires ! Le paiement des honoraires intervient au plus tôt lors de la signature du bail.

A cela s’ajoute une somme de 3€ / m2 pour la réalisation de l’état des lieux, partout en France. Pour facturer ce complément, il faut évidemment que l’agent immobilier réalise l’état des lieux. Si l’état des lieux se fait simplement entre le locataire et le propriétaire, aucune somme n’est à facturer.

Les frais perçus pour l’état des lieux sont dus au moment de sa réalisation.

Notez que l’état des lieux de sortie réalisé lors du départ du locataire ne peut lui être facturé ! Si le locataire et le propriétaire ne parviennent pas à se mettre d’accord sur la réalisation de l’état des lieux de sortie, ils peuvent solliciter un commissaire de justice. C’est la nouvelle appellation des huissiers de justice. Le montant de ses honoraires se répartit alors de manière équitable entre propriétaire et locataire.

Exemple : un locataire cherche un appartement de 50 m2 à Nantes. L’agence immobilière propose un logement intéressant et facture des honoraires de 900 € pour l’organisation des visites, la préparation des dossiers, la rédaction du bail.

Le bien est situé en zone tendue : le montant des honoraires facturés au locataire ne peut excéder 10 * 50 = 500 €.

Comme le locataire ne peut payer plus que le propriétaire, il s’acquittera de 450 €, soit la moitié des honoraires de 900 €.

L’agent immobilier réalise l’état des lieux d’entrée et le facture 320 €. La part payée par le locataire est au maximum de 50*3 = 150 €. Le bailleur verse la différence de 170 €.

Autre point important : un arrêté du 10 janvier 2017 (3) oblige à informer le locataire de manière claire sur le montant des frais d’agence immobilière. Ainsi, depuis le 1er avril 2017, le barème des honoraires de location et de vente doivent figurer sur le site web de l’agence, toutes taxes comprises (TTC).

Toute annonce de location doit comporter le montant des honoraires à la charge du locataire. Cette obligation concerne aussi bien les annonces en ligne que par tout autre moyen. En outre, d’autres mentions sur l’engagement du locataire sont obligatoires comme :

• le montant du loyer mensuel charges comprises,
• le montant du complément de loyer éventuel en zone tendue,
• le type de bail,
• le montant du dépôt de garantie,
• la surface du logement,
• la localisation (commune et arrondissement le cas échéant).

N’hésitez pas à vous renseigner sur les aides disponibles pour couvrir les frais d’agence immobilière en location. Par exemple, l’employeur peut prendre en charge les honoraires d’agence dans le cadre d’une mutation professionnelle.

Si une agence immobilière ou un gestionnaire de biens immobiliers gère ensuite la location pendant toute la durée du bail, le paiement incombe exclusivement au propriétaire bailleur.

Celui-ci ne peut imputer tout ou partie des frais à son locataire.

Le bailleur signe un mandat de gestion locative définissant clairement les droits et obligations de chaque partie, ainsi que les honoraires. Celles-ci se calculent alors le plus souvent au pourcentage du loyer hors charges.

1. https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/frais-locataire
2. https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues
3. https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000033888549/