Entrée en vigueur au cours de l’année 2018, la loi ELAN peut, dans une certaine mesure, être considérée comme étant une loi complémentaire à la loi ALUR. Quels en sont les principes ? Quels sont ses rapports avec la loi ALUR ? Que doit connaître un futur agent immobilier au sujet de ce nouveau texte ? Dans la suite de cet article iad, on vous présente absolument tout ce que vous devez savoir sur le sujet.
Tout savoir de la loi Elan
La loi ELAN a été votée en 2018 et est entrée en vigueur dans la foulée. L’exécutif souhaitait assurer la continuité de la loi ALUR en renforçant encore un peu plus les processus en place.
Cette loi ELAN a plusieurs objectifs. Elle vise à faciliter la construction de nouveaux logements tout en assurant la défense et la protection des populations les plus fragiles. Cela permet de lutter notamment contre les logements trop onéreux ou insalubres.
Plusieurs sujets sont abordés par ce texte très clair, très précis, comme :
- Les logements sociaux;
- La copropriété;
- L’architecture et l’urbanisme;
- L’encadrement des loyers;
- La mise en place du bail mobilité.
La loi ELAN intervient sur pratiquement tous les sujets abordés dans le cadre de la loi ALUR. Elle permet de clarifier certains points et dispositions déjà bien en place.
Qu’il s’agisse de la protection des locataires, de la transparence des processus ou du renforcement des contrôles des bailleurs, les sujets sont multiples. On évoque d’ailleurs quelques-uns de ces sujets, notamment dans notre article évoquant la loi ALUR et les zones tendues.
Complémentarités entre la loi Elan et la loi Alur
Votée en 2014, la loi ALUR avait pour principaux objectifs, d’encadrer les loyers et renouveler les pratiques des professionnels de l’immobilier. La loi Elan va un peu plus loin. En effet, elle permet de renforcer l’existant tout en libérant la construction et en protégeant les plus fragiles.
Encadrement des loyers
Les loyers avec la loi ALUR
La loi ALUR assurait l’encadrement des loyers, notamment en zone tendue. Les zones tendues sont les endroits où la demande en logement est bien supérieure à l’offre disponible. Dans ces zones, il n’était alors plus possible d’augmenter le montant du loyer entre deux locataires. Sur le bail, il était d’ailleurs obligatoire pour les propriétaires, d’indiquer le montant du précédent loyer, afin d’éviter la fraude.
En revanche, n’étaient pas concernés par cette disposition, les bailleurs louant pour la toute première fois ou qui n’avaient eu aucun locataire au sein de leur logement au cours des 18 derniers mois (et qui étaient en mesure de le justifier). Enfin, il était possible d’augmenter son loyer de 15% au maximum, pour tous les propriétaires, si et seulement si des travaux avaient été réalisés (et qu’il était possible de le justifier).
Les loyers avec la loi ELAN
Quid des autres endroits ? La loi ELAN est venue compléter les dispositions en place en obligeant à l’encadrement des loyers des logements mis en location (classiques, nus ou meublés) à condition que ces logements ne soient :
- ni des logements sociaux ;
- ni des logements de tourisme (hôtels, AirBnb etc…) ;
- ni des logements de fonction (pour les professionnels uniquement).
Depuis l’instauration de cette loi, les loyers sont encadrés par un loyer médian. Celui-ci se base sur une fourchette de prix représentative du marché locatif concerné (la fourchette parisienne ne sera pas la même que la fourchette rémoise, par exemple).
Ces loyers sont calculés à partir du prix au mètre carré de la surface habitable, en fonction de la catégorie du logement et enfin, selon le secteur géographique dans lequel il se trouve.
Sanctions éventuelles
En cas de non-respect des dispositions mises en place, le propriétaire s’expose à des sanctions qui pourraient le mener à devoir abandonner son activité locative. Pour la pérennité de son business, il est donc essentiel de respecter les mesures énoncées… même si certains leviers de contournement existent :
- Loyer minoré : il n’est pas possible de proposer un loyer de 30% en deçà du loyer de référence
- Loyer majoré : il n’est pas possible de proposer un loyer majoré de 20% du prix de référence
En cas d’abus, le propriétaire-loueur peut être forcé par la justice de diminuer le montant du loyer. Il devra reverser le trop-plein perçu à son locataire. En outre, ce même propriétaire peut être contraint de régler une amende de 5 000 euros s’il s’agit d’un bailleur physique et de 15 000 euros s’il s’agit d’un bailleur personne morale.
Vous souhaitez aller plus loin ? Découvrez notre article sur la loi ALUR et le rôle du syndic !
Différences entre la loi ALUR et la loi ELAN
Le bail mobilité
La loi Elan n’a pas la complémentarité avec la loi Alur comme unique vocation. Au contraire, elle apporte son lot de nouveautés et d’innovations. Par exemple, elle instaure le bail mobilité qui permet de louer un bien meublé sur une période de 1 à 10 mois. Un bail évolutif, en fonction des besoins professionnels du locataire.
Urbanisme et architecture
La loi Elan régit également la construction de nouveaux immeubles ou biens immobiliers sur les littoraux. Elle tente de préserver l’urbanisme et l’architecture des lieux tout en empêchant la mise en location de logements présentés comme étant insalubres.
Enfin, la loi Elan joue un rôle important au niveau des HLM, dont elle assouplit les conditions de ventes, ainsi qu’au niveau des syndics. Ces derniers peuvent être pénalisés (généralement une amende dissuasive), s’ils mettent trop de temps à fournir certains documents aux demandeurs ou à l’administration.
