Quelles sont les différences entre une offre d’achat et un compromis de vente ?

L’achat d’un bien immobilier ne se fait pas en un claquement de doigt, bien au contraire ! En effet, plusieurs étapes doivent être respectées, dont celles de l’offre d’achat et de la signature du compromis de vente. Deux documents distincts, complémentaires, mais bien différents, dont nous allons étudier l’utilité, l’intérêt et les conséquences.

Après la recherche initiale et les visites, un acheteur intéressé par un bien immobilier fait ce qu’on appelle une offre d’achat. Celle-ci doit être effectuée à l’écrit et permet à l’acheteur de manifester et matérialiser son intérêt pour la maison, l’appartement ou autre, sur lequel il a des vues.

L’offre d’achat est un document à portée légale qui est transmis par l’acheteur intéressé, au vendeur. Ce document précise qu’après la ou les visites, l’acheteur souhaite se positionner sur le bien.

Ce document doit comporter certaines mentions obligatoires, telles que :

• Le nom de l’acheteur et du vendeur ;
• La description du bien immobilier (type de bien, superficie, localisation, etc.) ;
• Le prix proposé pour l’acquisition du bien immobilier ;
• La durée de validité de l’offre.

Il faut distinguer deux situations :

• l’offre dans le cadre d’un mandat d’entremise
• l’offre sans intermédiaire ou en présence d’un mandat de représentation

Ce type de mandat limite l’étendue des pouvoirs de l’agent immobilier qui n’est pas habilité à engager son client en l’absence d’une clause expresse en ce sens. L’ensemble des mandats iad sont des mandats d’entremise

Dans le cadre d’un mandat d’entremise, tant que l’offre n’est pas contresignée par le vendeur, elle n’est pas engageante. En effet, c’est surtout une manifestation de l’acheteur au vendeur qui permet d’envisager une suite dans le processus d’achat. D’ailleurs, le vendeur n’est pas obligé d’accepter l’offre, il peut :

• Refuser ;
• La renégocier ;
• L’accepter, et bloquer les visites à venir (qui étaient éventuellement envisagées).

Cette offre d’achat n’est pas valable indéfiniment dans le temps. Si la loi n’impose aucun délai, il est d’usage d’attendre entre 5 et 10 jours pour que le vendeur donne sa réponse définitive.

Dans le même temps, l’acheteur intéressé peut (tant que l’offre n’a pas été contresignée) se retirer du projet s’il change d’avis

La signature d’un mandat de représentation investit le mandataire du pouvoir d’exécuter la vente au nom et pour le compte du vendeur. Le contrat de mandat doit expressément prévoir cette éventualité.

Sans intermédiation ou dans le cadre d’un mandat de représentation, si l’offre de vente ne comporte aucune condition spécifique autre que le prix, le vendeur doit obligatoirement accepter la première offre d’achat au prix. Il ne peut ainsi écarter la première proposition au prix au profit d’une proposition ultérieure offrant un prix plus élevé.

Ainsi, la réception d’une offre d’achat au prix s’assimile à une acceptation. Les parties s’étant accordées sur “la chose et le prix”, le contrat de vente s’est ainsi formé.

Le compromis de vente, c’est l’étape qui vient après celle de l’acceptation de l’offre d’achat. Ce document, lui aussi légal, est un contrat engageant les deux parties concernées par la transaction, l’acheteur ainsi que le vendeur, signé en présence d’un notaire.

Le compromis de vente est un contrat préliminaire qui engage l’acheteur et le vendeur dans la vente d’un bien immobilier. Ce contrat fixe les conditions de la vente, telles que le prix, les modalités de paiement, les délais, les conditions suspensives, etc.

Comme pour l’offre d’achat, ce document doit comporter certaines mentions obligatoires :

• Le nom de l’acheteur et du vendeur ;
• La description du bien immobilier (type de bien, superficie, localisation, etc.) ;
• Le prix de vente et les modalités de paiement ;
• Les conditions suspensives éventuelles (par exemple, l’obtention d’un prêt immobilier) ;
• Les délais (par exemple, la date de signature de l’acte de vente définitif) ;
• Les garanties (par exemple, la garantie décennale).

Comme expliqué en amont, le compromis de vente est engageant. En le signant, l’acheteur intéressé s’engage ainsi à acheter le bien, au prix déterminé. De son côté, le vendeur accepte de le vendre, selon les conditions fixées.

Si l’une des parties ne respecte pas ses engagements, l’autre partie peut demander l’exécution forcée du contrat ou des dédommagements auprès d’un tribunal compétent.

L’acquéreur dispose d’un droit de rétractation de 10 jours calendaires à compter de la signature du compromis pour revenir sur sa décision d’acquérir le bien. 

Si l’acquéreur souhaite poursuivre le processus de vente, ce dernier dispose en moyenne de 3 mois pour obtenir les fonds liés à l’acquisition et lever les conditions suspensives prévues à l’acte.

De fait, tentons ici de mieux comprendre quelles sont les différences entre ces deux documents, à travers plusieurs points :

• La nature du document ;
• L’engagement ;
• Le contenu ;
• La partie signature ;
• La valeur juridique.

Une offre d’achat est un document “unilatéral”. Elle est rédigée par l’acheteur et est envoyée au vendeur qui décide ensuite, de son côté, si l’offre correspond à ses attentes. Le compromis de vente, lui, c’est un contrat “bilatéral”. Il engage à la fois l’acheteur et le vendeur. Les deux doivent être présents chez le notaire, pour le signer ou être représentés.

L’offre d’achat n’est pas vraiment engageante. En effet, l’acheteur a la possibilité de se rétracter avant la contresignature par le vendeur. En revanche, dans le compromis de vente, les deux parties s’engagent mutuellement à vendre et à acheter le bien immobilier aux conditions fixées dans le contrat).

L’offre d’achat est un document assez simple, rapide et succinct. Il contient des informations comme le prix, les modalités de paiement, la durée de validité de l’offre.

En revanche, le compromis de vente contient l’ensemble des informations nécessaires pour garantir la validité du contrat. En plus des informations classiques (identité, prix, etc…), ce document contient des informations sur les conditions suspensives, les délais, etc.

C’est un contrat au sens classique du terme qui engage à la fois le vendeur et l’acheteur. Les deux parties sont tenues de respecter les engagements pris dans le contrat. À défaut, la partie lésée peut demander la vente forcée du bien ou des dommages et intérêts.