Pourquoi acheter un bien déjà loué ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Pourquoi ne pas acheter un bien déjà loué ? Attention toutefois à prendre en compte l’ensemble des précautions nécessaires avant de se lancer. Pensez, par exemple, à bien vous renseigner en amont sur les éventuels risques et dommages que cela pourrait supposer. Dans la suite de cet article, iad vous explique tout ce qu’il faut savoir sur les avantages et les inconvénients d’une telle pratique !

L’investissement immobilier est un peu particulier. Pour certaines personnes, investir dans un bien immobilier avec un locataire déjà installé est une véritable aubaine. Mais pourquoi ? Voici 4 raisons :

Peu importe la nature d’un investissement, l’investisseur a pour objectif de bénéficier des meilleurs tarifs, de réaliser les meilleures opérations. C’est pourquoi, beaucoup se tournent vers les logements en vente, avec un locataire déjà installé.

En effet, les prix de ces biens immobiliers ont tendance à bénéficier d’une décote à l’achat, pouvant osciller entre 5 et 15% par rapport à un logement vide. De quoi réaliser de belles économies !

Les raisons sont assez variées. En effet, acheter un bien occupé signifie que vous ne pourrez pas disposer de votre logement ni même trouver un potentiel locataire à un prix plus intéressant. Ces évolutions varient en fonction de la durée restante du bail.

Les prix plus bas et le fait d’avoir une rente régulière sont deux arguments de poids à présenter aux banques. En effet, les établissements bancaires font de plus en plus attention aux profils des investisseurs (critère de solvabilité plus sévère).

Présenter un projet immobilier bien ficelé à sa banque permet d’appuyer sa demande. Le fait d’être sûr de percevoir des revenus locatifs est un argument de taille. Un montant qui sera naturellement pris en compte dans la simulation de prêt qui sera réalisé.

En bref, ces deux arguments permettent d’être un peu plus sûr quant à la réalisation de son projet d’investissement immobilier.

D’un point de vue purement pratique, l’achat d’une maison avec locataire, voire l’achat d’un appartement loué permet de gagner énormément de temps ! En effet, le propriétaire-bailleur n’a pas à chercher de locataire.

Cela est important, car les périodes de vacances locatives peuvent coûter très cher, notamment si elles s’éternisent. En effet :

• Le propriétaire-bailleur ne touche pas de revenus locatifs et doit donc rembourser son prêt bancaire par le biais d’autres revenus, sauf s’il a souscrit à une assurance spécifique ;
• Diffuser une annonce sur des plateformes professionnelles peut coûter cher. À titre d’exemple, la publication et la diffusion d’une annonce sur le site “Se Loger” coûte 59 euros HT à un particulier, pour une durée de 30 jours ;
• Organiser des visites, choisir le bon dossier et le valider peut prendre énormément de temps.

Dernier avantage, l’investisseur immobilier sait pertinemment où il met les pieds. En optant pour l’achat d’un appartement vendu loué, il connaît :

• Le montant du loyer payé par le locataire ;
• Il sait si le locataire est un bon payeur (ou non) ;
• Il peut rapidement calculer la rentabilité de son investissement.

Pour autant, investir dans un bien loué ne présente pas que des avantages. Avant d’acheter, il faut donc se renseigner pour être sûr et certain d’avoir absolument toutes les cartes en main au moment d’effectuer son choix.

Acheter un bien loué est attrayant, et pour cause. Cependant, veillez à étudier certains aspects de votre projet, un peu plus en profondeur :

• Les conditions de location : quelles sont les conditions de location ? Pour rappel, il est impossible de renégocier le contrat tout au long de la durée du bail. Il est donc préférable d’en étudier l’ensemble des conditions (qu’il s’agisse du loyer, de la question des impayés et d’une éventuelle clause résolutoire, etc…) ;
• Le bien est-il loué vide ou meublé ? Si le bien est loué meublé, la signature du contrat de vente vous rend responsable de l’ensemble de l’entretien et du remplacement du mobilier présent ;
• Quelle est la durée totale du bail et combien de temps reste-t-il avant que ce dernier ne prenne fin ?
• Y a-t-il des contentieux locatifs en cours ?

Ces questions peuvent être directement posées à l’agence immobilière en charge du dossier de vente ou auprès du propriétaire-vendeur. En fonction des réponses que vous recevrez, vous aurez alors assez de matériel pour faire un choix en âme et conscience !

Autre point à prendre en compte, celui du droit du locataire en cas de vente. Acheter un bien immobilier loué ne signifie pas que le locataire va devoir quitter les lieux pour vous laisser l’espace libre. Au contraire, ce dernier est protégé par la loi.

En outre, le propriétaire vendeur doit soumettre une offre de vente au locataire occupant les lieux, avant de la proposer à d’autres acquéreurs. C’est le droit de préemption. Ce droit de préemption doit être exercé dans les 2 premiers mois du délai de préavis de vente. S’il décide d’acheter, la vente doit être effectuée dans les deux mois à compter de la date de réponse (délai porté à 4 mois en cas de demande de prêt bancaire).

Le rachat d’un bien déjà loué implique que le nouveau propriétaire se renseigne sur l’ensemble des engagements qu’aurait pris l’ancien propriétaire auprès de son locataire… Engagements qui ne figurent toutefois pas sur le contrat de location. On pense par exemple à la prise en charge de certains travaux par le locataire, contre une réduction temporaire du loyer.

Enfin, avant de s’engager dans l’achat d’un bien immobilier, l’éventuel acheteur peut demander à avoir accès à l’historique de paiement du locataire. Il peut, à ce titre, récupérer les quittances des loyers ou encore les comptes-rendus de gestion de l’agence.

Quid du locataire et de ses droits ? Le locataire en place à la possibilité de racheter le bien sur le point d’être mis en vente. S’il accepte l’offre, il a alors deux mois pour réaliser l’acte de vente (quatre mois s’il doit faire un prêt pour financer son achat).

Si le locataire refuse cette offre, mais que, dans le même temps, le propriétaire trouve un investisseur intéressé à un prix inférieur que celui annoncé initialement, le locataire doit être mis au courant des nouvelles conditions de vente. Dans le cas où le locataire ne préempte pas, il reste dans les locaux jusqu’à l’échéance de son bail.

Vous recherchez des annonces immobilières avec ou sans locataire ? Vous retrouverez sur la plateforme iad, une grande sélection d’appartements et de maisons qui sont proposées à la vente, au meilleur prix, avec ou sans locataire.

N’hésitez pas à prendre contact avec nos conseillers*, qui vous feront un retour et qui, le cas échéant, pourraient vous proposer de visiter le bien.

*Tous nos conseillers sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC (sans détention de fonds) titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France.