Les tendances des marchés immobiliers à fin juillet 2025 : évolution des transactions et des marges de négociations en France

Bien que l’activité du marché de l’ancien se redresse rapidement, les marges de négociation augmentent encore. En juin 2025, le niveau moyen des marges s’est établi à 9.0 % pour l’ensemble du marché (+ 39 % sur un an) : plus élevé sur le marché des maisons à 10.2 % (+ 46 % sur un an), contre 7.5 % sur celui des appartements (+ de 29 % sur un an).

Car depuis 2024, la reprise se réalise sur des marchés de pénurie où l’augmentation des prix a fondamentalement modifié les termes de la négociation : avec des délais de vente inhabituels face à une demande fragilisée par la dégradation de la conjoncture et à des risques d’annulation des projets provoquée par le rationnement du crédit. La fluidité du marché en est altérée et les reventes sont encore difficiles, notamment dans les grandes agglomérations, alors que la réalisation des projets de primo accession ne s’est guère améliorée sur le reste du territoire.

Les marges sont toujours les plus élevées (10.9 % en moyenne) sur les grandes maisons (6 pièces et plus) fréquemment recherchées lors de la réalisation d’un projet familial (espace et confort), en raison du niveau des prix rendus inaccessibles par le rationnement du crédit, sauf lorsqu’une revente préalable vient alléger le recours au crédit. Elles sont en revanche les plus faibles pour les petits appartements (7.3 % en moyenne), sur des marchés urbains de pénurie et à des niveaux de prix encore supportable par la demande dans les villes moyennes.

Et les marges restent les plus faibles dans les régions où les prix sont élevés (Alsace, Ile de France, Rhône-Alpes) compte tenu du resserrement de l’accès au crédit : loin d’être synonymes d’avantage pour la demande, elles y révèlent la situation de pénurie d’une offre rarement prête à perdre sur le produit de la vente. Alors qu’elles sont les plus élevées dans les régions aux prix bas (Bourgogne, Limousin, Lorraine) : sur des marchés étroits, la réalisation des ventes nécessite une révision des prix affichés face à une demande rationnée par le crédit, mais sans que cela soit toujours suffisant pour permettre à un acheteur de réaliser son projet.

Le mois de juin a été excellent, avec un niveau de ventes de logements anciens comparable à celui des années 2016 à 2019, lorsque le marché était au zénith. Habituellement, après un mois de mai médiocre, juin annonce un bon début d’été. Et cette année, l’activité a progressé de 11.7 % sur un mois : donc un peu plus rapidement qu’en longue période (+ 7.0 %).

Le marché de l’ancien poursuit donc son redressement amorcé au début de l’année 2024. Ainsi les achats de logements anciens réalisés par des particuliers au 1er semestre 2025 ont progressé de 17.2 %, en glissement annuel. Néanmoins, les ventes réalisées restent inférieures de 19.0 % à leur niveau moyen des années 2016-2019, avant que le marché n’entre en récession dès la mise en oeuvre de la stratégie du resserrement de l’accès au crédit décidée par la Banque de France !

Pour autant, compte tenu du très mauvais début de l’année 2024, l’activité est en augmentation de 11.8 % sur an. Cette progression commence pourtant à ralentir, à l’instar de ce qui se constate sur le marché des crédits immobiliers aux particuliers.

En effet, il est à craindre que la dégradation de l’environnement du marché ne vienne à bout de sa vitalité actuelle. Alors que la remontée des prix détériore la solvabilité de la demande, la stabilisation des taux des crédits immobiliers et la dégradation de l’économie (baisse de la croissance, remontée du chômage, pertes de pouvoir d’achat) altèrent la demande de crédits et les intentions d’achats immobiliers. Même si rien n’annonce une nouvelle récession à venir, tout concourt à l’atterrissage de la conjoncture.

“ Une belle dynamique pour cet été par rapport à l’année dernière et beaucoup d’anticipation pour des mises en ventes pour la fin d’année / début d’année prochaine. On sent les vendeurs plus raisonnables sur les prix également. “
Salim Dellal, conseiller immobilier à Lille

La progression des ventes de logements anciens enregistrée durant le 2ème trimestre 2025 a été très rapide, grâce notamment au mauvais début de l’année 2024 : + 25.4 % en glissement annuel, France entière : + 24.8 % en Province et + 26.7 % en Île-de-France.

Durant les 3 derniers mois, la progression des ventes a été surtout très forte dans les régions où le résultat de l’activité de l’année 2024 n’avait pas été bon : un effet de base (statistique) permet donc de comprendre la particulière vitalité du marché dans certaines régions. Tel est le cas, par exemple, dans le Limousin ou en Poitou-Charentes qui après avoir affiché une baisse des ventes de l’ordre de 15 % en 2024, bénéficient maintenant d’un rebond d’activité de l’ordre de 30 %.

Car dans toutes les régions qui avaient connu une année 2024 marquée par la récession, les conditions de crédit et l’offre bancaire ont été comparables depuis le début de 2025. Tout au plus peut-on noter que la bonne tenue des ventes (+ 20 à 25 %) accompagne souvent des niveaux de prix toujours abordables (Auvergne, Bourgogne, Champagne-Ardenne, Franche-Comté, Lorraine ou Picardie) ; ou une pression de la demande qui se renforce sur des marchés de pénurie (Aquitaine ou PACA, voire Bretagne et Nord-Pas de Calais).

Sans tout cela, dans les régions qui avaient bénéficié d’une augmentation (souvent modeste) de l’activité en 2024 les ventes ont augmenté de l’ordre de 10 % : Alsace, Basse Normandie, Haute Normandie, Midi-Pyrénées, Pays de la Loire et Rhône-Alpes.