Les tendances des marchés immobiliers à fin aout 2023 : les prix en France et dans les métropoles

Le mois d’août n’est guère propice à l’augmentation des prix des logements anciens. Au coeur de l’été, la demande est habituellement moins nombreuse et une éventuelle pression sur les prix se fait moins vive. Suivant leur profil saisonnier, les prix ont donc baissé durant le mois d’août, à un rythme d’ailleurs comparable à celui observé en 2021 et 2022. Ainsi, après plusieurs mois d’affaissement de la demande et un début de l’été médiocre, les prix signés mesurés en niveau trimestriel glissant ont reculé en août : – 1.5 % en glissement trimestriel sur l’ensemble du marché (- 1.6 % pour les appartements et – 1.5 % pour les maisons).

C’est sur le marché des appartements où la demande est bridée par les exigences d’apport personnel (compte tenu des niveaux de prix pratiqués dans les grandes villes) que le recul des prix est le plus sensible : – 0.4 % sur un an à fin août, avec un mouvement de repli qui se renforce en Ile de France, pendant que les augmentations (souvent rapides) persistent en Province. En outre, les prix affichés baissent maintenant de 1.0 % en trimestre glissant, après une embellie au printemps dernier.

Sur le marché des maisons, l’augmentation des prix constatée au cours du printemps sur un marché totalement déséquilibré a cédé la place au repli, durant l’été. Néanmoins, les prix signés augmentent toujours sur un an : mais leur rythme de progression ralentit au fil des mois, avec + 1.0 % à fin août, contre + 5.6 % en début d’année.

Au cours des trois derniers mois, les prix des logements neufs ont encore reculé, tant sur le marché des appartements que sur celui des maisons. En effet, la réalisation des projets immobiliers des ménages reste entravée par des conditions économiques peu favorables, alors que les dispositifs de soutien publics se dégradent toujours, aussi bien sur les marchés de l’accession que sur ceux de l’investissement locatif privé. La pression de la demande sur les prix est ainsi au plus bas, d’autant que les exigences d’un apport personnel élevé imposées par la Banque de France restent fortes et brident les candidats à un achat immobilier.

Sur le marché des maisons individuelles, les prix ont ainsi reculé de 1.5 % sur trois mois, à fin août. Mais comme leur baisse ne se constate que depuis la fin du printemps, la progression est toujours soutenue, sur un an : + 8.2 %, comme en janvier dernier.

En revanche, sur le marché des appartements les prix reculent pour le 6ème mois consécutif : la baisse a encore été de 1.7 % au cours des derniers mois. Car sur ce marché de promoteurs pénalisé par les difficultés de revente des logements anciens qui se renforcent depuis plus d’un an, le niveau des prix des logements commercialisés handicape la demande. Les prix y sont 2 fois supérieurs à ceux des maisons et le resserrement de l’accès au crédit rend impossible la réalisation des achats : même pour des ménages secundo accédants aux revenus plus confortables que ceux des acquéreurs de maisons individuelles.

Dans les grandes métropoles (Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Nantes, Paris, Rennes et Strasbourg), les prix des appartements anciens reculent, à un rythme qui se renforce au fil des mois et est généralement plus rapide dans la ville-centre qu’en périphérie. Même s’il s’est atténué depuis plusieurs mois, le déplacement de la demande vers les communes périphériques a sensiblement modifié les modèles d’évolution des prix qui se constataient par le passé, dans le contexte d’un rationnement de l’accès au crédit particulièrement pénalisant dans les villes les plus chères.

Néanmoins, dans d’autres métropoles (Brest, Marseille, Nice et Toulouse, voire Grenoble et Rouen), les prix des appartements anciens progressent toujours, aussi bien dans la ville-centre qu’en périphérie. En outre, dans quelques métropoles les prix de la ville-centre restent inférieurs à ceux des communes périphériques : sur Brest Métropole, où l’offre est notoirement insuffisante au regard des projets de développement économique du territoire ; ou sur la métropole d’Aix-Marseille-Provence où la réduction de l’offre de biens disponibles à la vente déséquilibre fortement le marché.

Dans la plupart des métropoles, le ralentissement de la hausse des prix des maisons observé jusqu’au début de l’été cède la place à un repli lent et modéré, en dépit d’une préférence de la demande pour la maison individuelle toujours vive (corollaire de la perte d’attractivité de l’habitat collectif) : partout, les niveaux des prix pratiqués deviennent plus difficiles à soutenir pour des acheteurs potentiels contraints par le resserrement de l’accès au crédit. Seules les métropoles de Marseille et de Nancy connaissent encore une progression assez rapide des prix des maisons.

Explorez le baromètre des prix de l’immobilier en France.