Location de logement en zone tendue : que dit la loi en France ?

Vous souhaitez mettre un logement en location en zone tendue ? Le classement de la commune peut avoir des conséquences concrètes sur la fixation et l’évolution du loyer, le préavis du locataire ou encore la fiscalité de certains logements vacants et résidences secondaires. Avant de signer un bail, il est donc important de vérifier la réglementation applicable à votre commune.

Afin de limiter la hausse des loyers dans certaines agglomérations urbaines, la loi Alur définit des “zones tendues”. Les zones tendues signalent un déséquilibre du marché locatif entre l’offre et la demande de logements dont la conséquence est une hausse des loyers. Ces zones tendues sont soumises à des règles de location particulières et parfois à un encadrement des loyers.

En France, de nombreuses communes sont classées en zone tendue. La liste officielle en vigueur doit être consultée pour vérifier le classement d’une commune. C’est le cas par exemple des agglomérations de Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux et de la côte méditerranéenne comme Marseille ou Nice, mais aussi Saint-Nazaire, Lille…

Pour un propriétaire bailleur, la réglementation en zone tendue peut principalement concerner l’évolution du loyer lors d’une relocation ou du renouvellement du bail, le préavis du locataire et certaines taxes. Attention : être situé en zone tendue ne signifie pas automatiquement que le logement est soumis à un plafond local de loyer. Il existe deux mécanismes distincts : l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue et, dans certains territoires seulement, l’encadrement du niveau des loyers avec des loyers de référence.

L’appellation zone tendue permet notamment de limiter le montant et la hausse des loyers des logements situés dans l’agglomération et le centre de ces communes. Cependant, il existe encore peu de mesures punitives sur certains loyers qui dépassent les limites de cet encadrement légal.

Dans les grandes agglomérations, la loi Alur prévoit la mise en place d’un encadrement des loyers en zones tendues. Cependant, si l’encadrement de Paris est en place depuis 2015 et celui de Lille depuis 2017, certaines grandes agglomérations ne l’ont pas encore instauré. Les encadrements de Paris et Lille fixent un loyer maximum autorisé. Cependant, un complément de loyer peut être appliqué si celui-ci est justifié dans le bail. Le complément de loyer permet aux propriétaires d’obtenir un loyer supérieur au loyer de référence majoré. Néanmoins, les loyers surévalués peuvent être contestés par le locataire auprès d’un juge de proximité ou d’une commission de conciliation, même si celui-ci l’a accepté en signant le bail de location. Il s’agit en réalité de la seule mesure de répression possible en cas de non-respect de l’encadrement des loyers en zones tendues. En savoir plus sur l’encadrement des loyers à Paris.

Actualisation 2026 : l’encadrement de l’évolution des loyers et l’encadrement du niveau des loyers sont deux dispositifs différents. Dans certaines villes en zone tendue, les deux peuvent se cumuler. Lorsqu’un encadrement du niveau des loyers s’applique, un loyer de référence, un loyer de référence minoré et un loyer de référence majoré sont fixés localement. Le loyer de référence majoré correspond au loyer médian majoré de 20 %. Un complément de loyer reste possible uniquement lorsque les conditions légales sont réunies. Source : ANIL, juillet 2026.

La hausse des loyers dans une zone tendue est également encadrée par l’indice de référence des loyers. Une augmentation du montant du loyer ne peut être réalisée que lors du renouvellement du bail de location ou annuellement si une clause de réévaluation est incluse dans le bail. Ce dispositif de limitation de la hausse des loyers s’applique uniquement aux résidences principales.

Pour les contrats conclus du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, le décret annuel encadre l’évolution des loyers des logements vacants et des baux renouvelés dans les zones concernées. L’IRL, ou indice de référence des loyers, constitue notamment une référence pour déterminer l’évolution maximale autorisée dans les situations prévues par les textes.

Le délai de préavis varie en fonction du type de location. Pour les logements meublés, le préavis est de 1 mois. Il est habituellement de 3 mois pour les logements vides (qui bénéficient de baux de 3 ans). La dénomination “zone tendue” réduit le délai de préavis du locataire de tout type de location à un mois. Le but de ce délai de préavis court est de donner plus de flexibilité au locataire.

Le préavis en zone tendue constitue donc l’une des principales différences à connaître pour une location vide : le locataire peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois lorsque le logement remplit les conditions prévues par la réglementation. Pour le bailleur, ce délai plus court implique d’anticiper rapidement la remise en location, les visites, la sélection des dossiers, le nouveau bail et l’état des lieux.

Les neufs premiers arrondissements de Paris sont touchés par une hausse d’achats destinés à la résidence secondaire. C’est d’autant plus le cas proche de Notre Dame, sur les quais de Seine ou dans le 7e arrondissement. Les résidences secondaires retirent du marché de la location beaucoup de biens. Cela contribue à diminuer l’offre de logement à Paris. Afin de lutter contre cette pratique, les propriétaires de résidences secondaires meublées dans les zones tendues se voient imposer une majoration de la taxe d’habitation. Les propriétaires de résidences secondaires devront donc payer une surtaxe en plus de leur taxe d’habitation habituelle.

Cette majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste toutefois subordonnée à la décision des pouvoirs locaux. La ville de Paris prévoit de l’augmenter, la faisant passer de 60 % à 250 %. Selon l’INSEE, en 2020, la capitale comptait plus de 134 000 résidences secondaires. En 2024, l’Observatoire des loyers rapportait que la médiane des loyers varie de 22,4 €/m2 dans la zone la moins chère à 31,8 €/m2 dans la zone la plus chère.

Actualisation : la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires susceptible d’être décidée par les communes concernées est encadrée par la loi. Le taux de majoration prévu par le dispositif est compris entre 5 % et 60 %. Le décret du 25 août 2023 a par ailleurs élargi le zonage fiscal à 3 697 communes. Ce périmètre fiscal ne doit pas être confondu avec la seule liste des communes concernées par les règles locatives : le terme “zone tendue” recouvre plusieurs dispositifs dont les périmètres ne sont pas toujours identiques.

Certaines dérogations à cette taxe d’habitation majorée sont possibles, notamment quand les propriétaires sont contraints de posséder cette résidence secondaire. C’est le cas par exemple des résidences liées à l’activité professionnelle de la personne ou à son hospitalisation dans un établissement.

En 2021, 19,2 % des logements parisiens étaient inoccupés, une catégorie regroupant les résidences secondaires, les logements occasionnels et les logements vacants.

La taxe sur les logements vacants (TLV) concerne les logements non meublés vacants depuis au moins un an. Sont exonérés de cette taxe les logements :

• qui ne sont pas à usage d’habitation
• qui ne trouvent pas de locataires malgré un loyer au prix du marché locatif local
• qui sont occupés plus de 90 jours de suite sur une année
• qui nécessitent, pour être à usage d’habitation, des travaux dont le montant dépasse 25 % de la
• valeur du logement
• qui sont des résidences secondaires meublées soumises à la taxe d’habitation.

La taxe sur les logements vacants est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale de l’habitation (loyer annuel que le bien immobilier produirait s’il était en location). Le calcul de son montant est le suivant :

• Valeur cadastrale x 17 % (1ère année d’imposition)
• Valeur cadastrale x 34 % (les années d’imposition suivantes)

Le propriétaire de plusieurs logements vacants doit payer la taxe pour chaque bien immobilier inoccupé.

Il s’agit d’accompagner la baisse des prix à l’achat et à la location.

Les formats de location courte durée ou Airbnb sont également très réglementés. Au-delà de 120 jours par an, le bailleur doit s’enregistrer à la mairie afin d’obtenir un numéro d’immatriculation. Le cas échéant, une amende sera appliquée.

Les revenus engendrés sont soumis à imposition et doivent être déclarés sur la déclaration de revenus dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

L’intérêt de cette mesure est double : éviter la concurrence déloyale vis-à-vis de l’hôtellerie et limiter le dépeuplement des centres-villes au profit de ces locations courte durée.

Avant toute mise en location, vérifiez l’adresse et la commune du logement à partir d’une source officielle. La liste des zones tendues immobilier dépend du dispositif concerné : réglementation de la location, encadrement des loyers, fiscalité des logements vacants ou zonage PTZ ne doivent pas être confondus. Cette vérification permet notamment de déterminer les règles applicables au loyer et au préavis.

La législation est très protectrice envers les locataires. La loi Alur, qui instaure ces obligations légales et taxes, a été établie afin de lutter contre la crise du logement. Le but principal reste de contrer la hausse excessive des loyers. ‍

Pour un propriétaire, louer en zone tendue suppose donc de vérifier plusieurs points avant la signature du bail : classement de la commune, règles de fixation ou d’évolution du loyer, éventuel encadrement du niveau des loyers et obligations liées au logement. Une gestion rigoureuse permet de mieux anticiper ces contraintes tout au long de la relation locative.

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Une zone tendue correspond à un territoire dans lequel le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraîne des difficultés particulières d’accès au logement. Des règles spécifiques peuvent alors s’appliquer au marché locatif.

Non. Il faut distinguer l’encadrement de l’évolution des loyers applicable dans les zones concernées et l’encadrement du niveau des loyers, avec loyer de référence majoré, appliqué seulement dans certains territoires.

Pour une location vide constituant la résidence principale du locataire, le classement en zone tendue permet, lorsque les conditions légales sont remplies, de réduire le préavis à un mois au lieu de trois. En location meublée constituant la résidence principale, le préavis du locataire est déjà d’un mois.

La commune doit être vérifiée à partir du zonage officiel correspondant au dispositif recherché. Il est important de ne pas confondre zone tendue pour la réglementation locative, zonage fiscal et zonage utilisé notamment pour le PTZ.

Cet article présente des informations générales relatives à la réglementation immobilière. Elles ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Selon votre situation, rapprochez-vous d’un professionnel compétent pour obtenir un avis adapté.