Un état des lieux décrit de façon détaillée l’appartement et son mobilier et doit être effectué à l’entrée et à la sortie d’un locataire. La comparaison des deux états des lieux permet de vérifier si le locataire a bien entretenu le bien.
Faire l’état des lieux de location est une étape essentielle pour sécuriser la relation entre propriétaire, bailleur et locataire. Ce document permet de constater l’état du logement, pièce par pièce, au moment de la remise des clés puis au départ du locataire. Il sert aussi de référence en cas de litige, de dégradations, de réparations locatives ou de restitution du dépôt de garantie.
L’article 1730 du Code Civil mentionne : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
En clair : le locataire doit rendre le logement dans un état comparable à celui constaté lors de l’état des lieux entrant, sauf usure normale, vétusté ou événement de force majeure. C’est pourquoi un état des lieux entrant et sortant précis, complet et signé par les deux parties protège autant le propriétaire que le locataire.
Que doit contenir un état des lieux ?
Le décret du 30 mars 2016 a défini un modèle d’état des lieux qui doit notamment comprendre :
- La nature de l’état des lieux (entrée ou de sortie)
- La date
- La localisation du logement
- Les noms des parties (bailleur et locataire)
- Les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie
- Le détail des moyens d’accès au logement (clés, code, etc.)
- Pour chaque pièce, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement
- La signature des parties.
Ces mentions obligatoires sont indispensables pour utiliser un modèle état des lieux conforme à la loi Alur. Le document doit permettre une comparaison claire entre l’entrée et la sortie du locataire, que l’état des lieux soit rédigé sur papier ou sous forme électronique.
L’acte doit être rédigé en deux exemplaires, un pour le bailleur et un pour le locataire. L’état des lieux peut être effectué soit par le bailleur ou par une personne mandatée pour le réaliser.
Il peut aussi être réalisé par un professionnel de l’immobilier ou, en cas de refus ou de désaccord, par un commissaire de justice, anciennement appelé huissier de justice. Dans ce cas, les parties sont convoquées à l’avance et le constat s’impose comme une base solide en cas de recours.
Nous conseillons de compléter l’état des lieux d’entrée par des photos. Il est fréquent qu’il y ait des désaccords entre le bailleur et le locataire lors de la sortie du locataire. Nous observons qu’il y a nettement moins de conflits quand les états des lieux sont complétés par des photos. N’oubliez pas de prendre en photos les jeux de clés si l’état des lieux d’entrée coïncide avec la remise des clés.
Les photos doivent idéalement être datées, nettes et rattachées à une pièce précise : cuisine, salle de bain, chambre, séjour, entrée, balcon, cave ou garage. Elles ne remplacent pas la description écrite, mais elles renforcent la preuve en cas de litige devant la commission de conciliation ou le tribunal judiciaire.
Un bon modèle d’état des lieux doit être clair, complet et facile à remplir. Il doit laisser assez d’espace pour décrire chaque élément : sols, murs, plafonds, portes, fenêtres, prises, interrupteurs, chauffage, sanitaires, équipements, mobilier en location meublée et état général de chaque pièce.
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Check-list état des lieux : les points à vérifier
| Élément à contrôler | À vérifier pendant l’état des lieux |
|---|---|
| Clés et accès | Nombre de clés, badges, télécommandes, codes, boîte aux lettres, cave, parking |
| Compteurs | Eau, électricité, gaz, chauffage individuel si applicable |
| Murs, sols, plafonds | Taches, trous, rayures, fissures, peinture, papier peint, parquet, carrelage |
| Équipements | Robinetterie, chauffage, VMC, volets, fenêtres, portes, prises, interrupteurs |
| Pièces humides | Joints, douche, baignoire, WC, évacuations, traces d’humidité, dégâts des eaux |
| Mobilier | Inventaire et état des meubles pour une location meublée |
| Photos | Photos datées des éléments sensibles ou déjà usés |
Le locataire peut compléter l’état des lieux jusqu’à 10 jours après sa signature
Après signature de l’état des lieux d’entrée, le locataire dispose de 10 jours pour apporter une correction. Ces corrections doivent être mineures : prise électrique qui ne fonctionne pas, une porte qui ferme mal, etc. Par ailleurs, le locataire peut modifier l’état des lieux au cours du premier mois de chauffe du logement. Cela permet de vérifier qu’il n’y a pas de défauts ou une panne du système de chauffage. En effet, si la location a lieu en été, le locataire n’a pas la possibilité d’apprécier le bon fonctionnement du chauffage.
Cette possibilité de correction concerne uniquement l’état des lieux d’entrée. Elle permet d’ajouter des éléments non visibles ou non testables le jour de la signature. Pour éviter les erreurs état des lieux à éviter, le locataire doit formuler sa demande par écrit, idéalement avec photos et description précise du défaut constaté
Que faire en cas de désaccord ?
Lors de l’état des lieux de sortie, il est important de bien prendre en compte l’usure naturelle du bien immobilier et de son équipement. Cela n’est en effet pas imputable au locataire. Par exemple, après 5 années de location, il est normal que les murs soient en moins bon état que lors de l’entrée du locataire dans les lieux. A contrario, si après un an de location, les murs sont jaunis parce que le locataire a fumé à l’intérieur du bien, c’est au locataire d’assumer les réparations locatives et les frais de remise en état.
La différence entre vétusté et dégradations est donc centrale. La vétusté correspond à l’usure normale liée au temps et à l’usage du logement. Les dégradations relèvent d’un mauvais usage, d’un manque d’entretien ou d’un dommage causé par le locataire. Cette distinction conditionne la retenue éventuelle sur le dépôt de garantie.
En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire, nous conseillons de faire appel à un huissier. Son rapport s’imposera aux deux parties et ne pourra être contesté. Les frais de la procédure sont partagés entre le bailleur et le locataire. Alternativement, le locataire et le propriétaire peuvent également saisir la commission départementale de conciliation.
Aujourd’hui, on parle de commissaire de justice. Son intervention est particulièrement utile en cas de refus de signature, d’absence d’une partie, de litige sur les dégradations ou de désaccord sur la restitution du dépôt de garantie. Avant d’aller devant le tribunal judiciaire, la commission départementale de conciliation permet souvent de rechercher une solution amiable.
Restitution du dépôt de garantie après l’état des lieux
L’état des lieux location joue un rôle déterminant dans la restitution du dépôt de garantie. En comparant l’état des lieux entrant et sortant, le propriétaire peut justifier d’éventuelles retenues liées à des dégradations locatives ou à un défaut d’entretien du logement. À l’inverse, en l’absence de dégradation, le locataire doit récupérer l’intégralité de son dépôt dans les délais légaux. Pour éviter tout litige et bien comprendre vos droits et obligations, découvrez les règles de restitution du dépôt de garantie après état des lieux.
Les erreurs à éviter dans un état des lieux
Pour faire état des lieux location dans de bonnes conditions, évitez ces erreurs fréquentes :
- rédiger un document trop vague, avec des mentions comme “bon état” sans précision ;
- oublier les relevés de compteurs ;
- ne pas tester les équipements ;
- ne pas noter le nombre de clés remises ;
- faire l’état des lieux dans un logement mal éclairé ;
- oublier les photos ;
- ne pas faire signer toutes les parties ;
- confondre vétusté normale et dégradations imputables au locataire ;
- retenir une somme sur le dépôt de garantie sans justificatif.
Quelle assurance faire jouer après un état des lieux de location ?
Après un état des lieux location, l’assurance à mobiliser dépend des dégradations ou du sinistre constaté dans le logement. Si des dommages sont liés à un dégât des eaux, un incendie ou un événement couvert par le contrat, le locataire doit faire jouer son assurance habitation, notamment sa garantie responsabilité civile locative.
De son côté, le propriétaire peut activer son assurance propriétaire non occupant (PNO) pour couvrir certains risques non pris en charge, notamment en cas d’absence de locataire, de défaut d’assurance ou de sinistre affectant la structure du logement. Cette protection est essentielle pour sécuriser un investissement immobilier locatif.
En complément, certaines garanties comme l’assurance loyers impayés ou la protection contre les dégradations locatives peuvent intervenir selon les contrats souscrits. Toutefois, si les dommages ne sont pas couverts par une assurance, le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie, à condition que cela soit justifié par l’état des lieux entrant et sortant, des photos, des devis ou des factures.
Conseil : pour éviter tout litige, il est recommandé de vérifier en amont les garanties de chaque contrat d’assurance (locataire et propriétaire) et de déclarer rapidement tout sinistre auprès de l’assureur, généralement dans un délai de 5 jours ouvrés.
Sécuriser votre location avec une assurance adaptée
Après avoir réalisé l’état des lieux location, il est indispensable d’assurer votre location et protéger votre logement contre les risques locatifs. Entre assurance habitation du locataire, assurance propriétaire non occupant (PNO) et garantie loyers impayés, plusieurs solutions existent pour sécuriser votre bien et vos revenus. Une couverture adaptée permet de faire face aux sinistres, aux dégradations ou aux défauts de paiement tout en limitant les litiges. Pour aller plus loin, découvrez comment assurer votre location et protéger votre logement efficacement.
Pour sécuriser votre bien après l’état des lieux, pensez également à assurer votre location et à bien choisir votre locataire, deux étapes essentielles pour une gestion locative sereine.”
Après l’état des lieux : préparer la suite de votre location
Une fois l’état des lieux location réalisé, si vous ne souhaitez pas récupérer votre bien pour votre utilisation personnelle, une nouvelle étape clé commence : accueillir ou remplacer un locataire dans les meilleures conditions. Pour maximiser vos chances de louer rapidement et sécuriser votre investissement immobilier, il est essentiel de bien organiser les visites de votre logement.
En effet, un logement bien présenté, avec un état des lieux clair et précis, rassure les candidats et valorise votre bien dès les premières visites. Pour aller plus loin, découvrez notre guide complet pour organiser les visites location logement et attirer les bons locataires, tout en optimisant votre gestion locative.
FAQ – Bien faire un état des lieux de location
L’état des lieux est-il obligatoire en location ?
L’état des lieux doit être joint au contrat de bail pour une location vide, meublée ou un bail mobilité. Il est fortement recommandé, car il protège le bailleur et le locataire en cas de litige.
Quelle est la différence entre état des lieux entrant et sortant ?
L’état des lieux entrant décrit le logement au moment où le locataire reçoit les clés. L’état des lieux sortant décrit le logement au moment de la restitution des clés. La comparaison des deux documents permet d’identifier les éventuelles dégradations.
Où trouver un modèle d'état des lieux conforme ?
Il faut utiliser un modèle état des lieux conforme à la loi Alur, avec les mentions obligatoires : date, adresse du logement, noms des parties, relevés de compteurs, clés, description pièce par pièce et signatures.
Peut-on ajouter des photos à l’état des lieux ?
Oui. Les photos sont recommandées, surtout pour les éléments sensibles : sols, murs, équipements, mobilier, traces d’usage ou défauts déjà présents. Elles doivent compléter une description écrite précise.
Qui paie les réparations après l’état des lieux de sortie ?
Le locataire paie les réparations liées aux dégradations ou au défaut d’entretien. Le propriétaire prend en charge ce qui relève de la vétusté, de l’usure normale ou des grosses réparations qui ne sont pas imputables au locataire.
Que faire si le locataire refuse de signer l’état des lieux ?
En cas de refus, le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice. Le constat permet d’établir officiellement l’état du logement et de limiter les risques de contestation.
Peut-on retenir le dépôt de garantie après l’état des lieux ?
Oui, mais uniquement si les retenues sont justifiées : comparaison entre état des lieux entrant et sortant, photos, devis, factures ou constat. Sans justificatif, la retenue peut être contestée.
Faut-il faire un état des lieux pour une location meublée ?
Oui. En location meublée, il faut aussi ajouter un inventaire précis du mobilier et des équipements : lit, table, chaises, électroménager, vaisselle, luminaires et autres éléments prévus au bail.
Quelle assurance après un état des lieux ?
Après un état des lieux location, le locataire peut activer son assurance habitation en cas de sinistre, tandis que le propriétaire peut faire jouer son assurance PNO selon les garanties du contrat.
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