Prix au m2 à Bordeaux : quels sont les prix de l’immobilier en 2026 ?

Quel est le prix au m2 à Bordeaux ? Retenez ce chiffre : 4 418 € le m².

C’est le prix médian observé en 2026 dans la ville. Un bon point de départ pour situer le marché immobilier bordelais… mais clairement pas suffisant pour comprendre ce que vous pouvez réellement acheter.

Car en pratique, les écarts sont parfois importants.
Un appartement dans le centre de Bordeaux, une maison à Caudéran ou un logement neuf à Euratlantique ne s’affichent pas au même tarif. La surface, le nombre de pièces, l’état du bien ou encore le quartier jouent un rôle déterminant dans l’estimation.

Pour vous donner une vision plus concrète, voici les niveaux de valeurs vénales constatés aujourd’hui :

• un appartement ancien se situe autour de 4 141 € le m² en moyenne, avec des montants allant de 3 514 € à 4 839 €¹ ;
• une maison ancienne atteint environ 4 505 € le m², avec des biens qui peuvent monter jusqu’à 5 247 € ;
• dans le neuf, les appartements affichent un prix moyen de 4 607 € le m², avec des niveaux pouvant atteindre 5 618 €.

Et sur le terrain, ces différences se ressentent très vite.
Il suffit parfois de changer de rue ou de quartier pour voir le prix du mètre carré évoluer de plusieurs centaines d’euros.

C’est pour cela qu’avant même de regarder les annonces, vous devez clarifier votre projet :

• souhaitez-vous acheter un appartement à Bordeaux pour y vivre ?
• voulez-vous investir dans l’immobilier et générer un loyer ?
• recherchez-vous une maison avec plus d’espace, quitte à vous éloigner du centre ?

Dans cet article, nous allons vous aider à y voir clair. Objectif : comprendre les prix de l’immobilier à Bordeaux, décrypter les écarts et vous donner les bons repères pour estimer un bien au plus juste.

Un appartement ancien, une maison familiale ou un bien neuf ne se positionnent pas de la même façon sur le marché. Et c’est justement ce qui peut créer des écarts importants entre deux estimations.

Ces données donnent une bonne lecture du marché immobilier bordelais. Mais dans la réalité, plusieurs critères viennent affiner le montant d’un bien :
l’état du logement, la surface, l’étage, la présence d’un extérieur, ou encore l’environnement immédiat. Deux appartements similaires peuvent ainsi afficher des tarifs différents simplement parce qu’ils ne sont pas situés dans la même rue.

Si vous avez regardé les prix immobiliers à Bordeaux ces dernières années, vous avez sûrement vu la différence.
Le marché a clairement ralenti.

Aujourd’hui, le prix au m2 à Bordeaux tourne autour de 4 378 € le m² en médian, avec une baisse de -2 % sur un an et -7 % sur cinq ans².
Les estimations ne chutent pas brutalement, mais elles ne progressent plus comme avant. On est sur un marché plus calme, plus posé.

Si vous cherchez à acheter, vous avez probablement remarqué que vous avez un peu plus de marge qu’avant. Vous pouvez comparer, visiter, réfléchir… et même négocier dans certains cas.

Par contre, si vous êtes vendeur, il faut être plus précis sur le prix. Un bien au bon tarif continue de partir, mais dès qu’il est au-dessus du marché, les visites ralentissent vite.

De nos jours, à Bordeaux, un bien immobilier se vend en moyenne en 86 jours². Mais dans les faits, tout dépend : un appartement bien situé dans le centre ou aux Chartrons peut partir rapidement, alors qu’une maison plus éloignée ou à rénover prendra plus de temps.

Sur le terrain, on voit aussi une différence entre les types de biens.

Dans l’ancien, les prix tiennent plutôt bien. On est autour de 4 389 € le m², avec une légère baisse de -1 % sur un an et -5 % sur cinq ans². C’est le cœur du marché immobilier bordelais, avec beaucoup d’appartements et de maisons déjà existants.

Dans le neuf, c’est un peu différent. Le coût médian se situe autour de 4 352 € le m², avec une baisse plus marquée (-4 % sur un an et -10 % sur cinq ans). Entre les coûts de construction et les choix des acheteurs, le marché s’ajuste davantage.

Même avec ces évolutions, Bordeaux reste une ville très attractive.

Que ce soit pour vivre ou investir, elle continue d’attirer. Si vous comparez avec Paris ou Lyon, les prix restent plus accessibles. Et face à Nantes, Marseille ou même Toulouse, Bordeaux garde un bon équilibre entre qualité de vie et marché immobilier structuré.

Si vous réfléchissez à un investissement immobilier, il y a un point important à  retenir : la demande locative est toujours là.

Le loyer médian se situe autour de 20 €/m², avec une progression sur plusieurs années (+7 % sur cinq ans²).

Sur les petites surfaces, notamment les studios, on peut monter jusqu’à 25 €/m².

Cela veut dire qu’un appartement bien placé se loue sans trop de difficulté, à condition d’avoir un prix d’achat cohérent.

Dans la ville, ce sont clairement les appartements qui concentrent la majorité des ventes.

C’est logique : Bordeaux attire beaucoup d’étudiants, de jeunes actifs et de profils en mobilité. La demande se porte donc naturellement sur des logements proches du centre, des transports et des bassins d’emploi.

Si vous regardez les prix au m2 à Bordeaux, vous verrez aussi une tendance assez nette : plus le logement est petit, plus le prix du mètre carré est élevé.

Du côté des maisons, l’offre est plus restreinte.

Certaines zones comme Caudéran, Saint-Augustin ou encore Nansouty concentrent une grande partie de ces biens. Et forcément, cette rareté influence les tarifs.

Le prix d’une maison à Bordeaux se situe autour de 4 478 € le m², avec des variations selon la surface, le terrain et l’emplacement.

Les personnes en quête d’une maison doivent souvent arbitrer entre plusieurs  critères :
plus d’espace, un jardin, ou un emplacement plus proche du centre.

Selon votre projet, vous pouvez aussi vous tourner vers d’autres opportunités du marché immobilier bordelais :

• un immeuble, intéressant dans une logique patrimoniale ;
• un parking, souvent plus accessible en centre-ville ;
• un local commercial, avec une approche davantage orientée rentabilité.

Vous pouvez avoir deux appartements avec la même surface, le même nombre de pièces et un état similaire… et pourtant, des montants complètement différents. Tout simplement parce qu’ils ne sont pas situés au même endroit.

Le tableau suivant vous aidera à y voir plus clair pour choisir votre futur quartier :

Certains secteurs concentrent naturellement les valeurs vénales les plus élevées.

C’est le cas du centre-ville, autour de l’Hôtel de Ville, des Quinconces ou encore du Jardin Public. Le prix d’un bien immobilier à Bordeaux dans ces zones dépasse souvent les moyennes de la ville.

Par exemple, le prix d’un bien immobilier à Bordeaux Chartrons y est élevé, mais justifié par l’environnement, les commerces et la proximité du centre. Même logique à Caudéran, très recherché pour les maisons.

Entre le centre et les secteurs plus accessibles, certains quartiers offrent un bon équilibre.

C’est le cas de Saint-Michel, Nansouty ou encore Saint-Genès.

En effet, le prix d’un bien immobilier à Bordeaux Saint-Michel ou à Bordeaux Nansouty reste plus accessible, tout en conservant une vraie vie de quartier et une bonne localisation.

Ces secteurs attirent autant les acheteurs en résidence principale que les investisseurs.

Si vous cherchez à optimiser votre budget, certains quartiers sont à surveiller.

La Bastide, sur la rive droite, continue de se développer et est plus abordable, avec un potentiel d’évolution intéressant.

Même tendance du côté de Bacalan ou du secteur Euratlantique. Le coût d’un bien immobilier dans ce secteur ou à Bordeaux Euratlantique peut être une vraie opportunité, notamment dans une logique d’investissement.

À Bordeaux, tout ne se joue pas uniquement au niveau du quartier.

varier fortement une estimation immobilière.

C’est pour cela que les moyennes doivent toujours être nuancées.

Pour estimer correctement un bien, il faut descendre à l’échelle précise de son emplacement.

Côté location, on retrouve une logique assez proche de celle observée à l’achat.

Plus un bien est compact, plus le montant au mètre carré est élevé. A contrario, en augmentant la surface, le coût au m² tend à diminuer, même si certaines grandes surfaces atypiques peuvent se démarquer.

Les repères à connaître pour Bordeaux sont :

Dans la pratique, les petites surfaces restent les plus recherchées. Elles correspondent à une forte demande, notamment de la part des étudiants et des jeunes actifs, très présents dans la métropole bordelaise.

Les logements plus grands répondent à d’autres usages, souvent familiaux. Ils offrent généralement un meilleur équilibre entre surface et budget, même si leur attractivité dépend davantage de l’emplacement et des prestations.

Si votre priorité est de profiter pleinement de la vie bordelaise, le centre reste incontournable.

Les secteurs autour de l’Hôtel de Ville, des Quinconces ou du Jardin Public offrent un cadre de vie très recherché : commerces, restaurants, transports… tout est accessible à pied.

Le prix au m2 à Bordeaux dans le centre est plus élevé, mais il s’explique par cette centralité et par une demande constante, notamment pour les appartements.

Si vous souhaitez rester proche du centre sans viser les zones les plus chères, certains quartiers peuvent vous plaire.

Saint-Michel, Nansouty ou encore Saint-Genès permettent de rester bien situés tout en maîtrisant davantage votre budget.

Ces secteurs sont particulièrement intéressants si vous recherchez un appartement avec plusieurs pièces ou une première acquisition.

Si votre objectif est d’acheter au prix le plus juste, certains quartiers méritent votre attention.

La Bastide attire de plus en plus d’acheteurs. Plus abordable que dans le centre, avec un bon potentiel d’évolution, c’est un quartier qui plaît beaucoup.

Même logique pour Bacalan ou Euratlantique.

Certains secteurs comme Caudéran sont particulièrement recherchés pour ce type de bien. Le prix d’une maison à Bordeaux Caudéran est souvent plus élevé, mais il s’explique par un environnement résidentiel et une forte demande familiale.

D’autres quartiers comme Saint-Augustin ou Nansouty peuvent aussi proposer des maisons, avec des niveaux de tarifs variables selon la surface et le terrain.

Dans ce type de projet, il faut souvent faire des choix : proximité du centre, surface, extérieur… il est rarement possible d’avoir les trois au même prix.

À Bordeaux, investir ne consiste pas simplement à acheter au bon moment. Ce qui compte vraiment, c’est la capacité du bien à se louer facilement tout en conservant un potentiel de valorisation.

Sur ce point, les petites surfaces restent une valeur sûre. Les studios et les deux pièces répondent à une demande constante, portée par les étudiants et les jeunes actifs présents dans toute la ville.

Certains secteurs comme Saint-Jean, Euratlantique ou encore le centre-ville offrent une vraie sécurité locative, avec des logements qui trouvent preneur rapidement.

À l’inverse, des quartiers comme Bacalan, la Bastide ou Nansouty permettent souvent d’acheter à un montant plus accessible, avec à la clé un équilibre intéressant entre coût d’acquisition et niveau de loyer.

Entre le prix d’achat, le niveau de loyer, le quartier ou encore le type de logement, plusieurs éléments entrent en jeu. Et ce sont souvent ces détails qui font la différence entre un investissement moyen et un projet vraiment rentable.

Comme expliqué plus haut, les studios et les appartements de deux pièces sont les plus demandés. La ville attire en continu des étudiants, des jeunes actifs et des profils en mobilité.

Ces logements se louent donc rapidement, notamment lorsqu’ils sont bien situés.

Un studio proche du centre, d’un tram ou d’un pôle universitaire sera généralement plus facile à louer qu’un grand appartement mal placé.

Un bien peut sembler intéressant parce qu’il est affiché à un montant attractif mais ce n’est qu’une partie de l’équation.

Un logement acheté trop cher, même dans un bon quartier, peut réduire fortement votre rentabilité.

A contrario, un bien un peu plus élevé en prix mais bien situé peut offrir une meilleure performance sur le long terme.

L’objectif reste de trouver le bon équilibre entre budget, loyer et potentiel d’évolution.

Dans le centre, autour des Chartrons, du Jardin Public ou de Saint-Seurin, vous privilégiez la sécurité. La demande locative est forte, les logements se louent facilement et la revente est généralement fluide. En contrepartie, le tarif au mètre carré est plus élevé et limite souvent le rendement immédiat.

Dans d’autres secteurs comme Bacalan, la Bastide ou Euratlantique, les prix d’achat sont plus accessibles.
Ces quartiers permettent souvent de viser un meilleur équilibre entre investissement initial et niveau de loyer.

Avant de vous positionner sur un bien, prenez le temps d’observer le marché.

À Bordeaux, le loyer médian se situe autour de 20 €/m², avec des niveaux pouvant atteindre 25 €/m² pour les petites surfaces².

Cela traduit une demande locative bien présente, surtout dans les quartiers bien desservis.

Un bien situé à proximité des transports, des écoles ou des bassins d’emploi aura toujours plus de facilité à trouver un locataire.

Un bon investissement, ce n’est pas seulement un bien qui se loue facilement.

C’est aussi un logement qui pourra se revendre dans de bonnes conditions.

Un appartement bien situé, sans travaux importants et proche des transports sera toujours plus attractif sur le marché. Et attention, un bien mal positionné peut être plus difficile à valoriser dans le temps.

Les données donnent une tendance. Mais quand vous passez à l’action, tout devient plus précis.

Chez iad, nos conseillers immobiliers* connaissent le marché bordelais dans le détail. Aux Chartrons, à Caudéran, à Saint-Michel, à Nansouty ou encore à Bacalan, ils s’appuient sur des données concrètes, des ventes récentes et leur expérience terrain pour affiner chaque estimation.

Que vous souhaitiez acheter, vendre ou investir, vous êtes accompagné avec une lecture claire du marché et des conseils adaptés à votre projet.

En 2026, le prix du m2 à Bordeaux se situe autour de 4 378 € le m² en médian. Ce montant moyen varie selon le quartier, le type de bien (appartement ou maison) et les caractéristiques du logement.

Le marché immobilier à Bordeaux connaît un léger ajustement. Les prix ont baissé d’environ -2 % sur un an et -7 % sur cinq ans, après une période de forte hausse. Aujourd’hui, le marché est plus stable et plus équilibré entre acheteurs et vendeurs.

Le prix d’un appartement à Bordeaux est d’environ 4 340 € le m² en médian. Les petites surfaces, comme les studios ou les deux pièces, sont souvent plus chères au m² en raison d’une forte demande locative.

Le prix d’une maison à Bordeaux tourne autour de 4 478 € le m² en médian. Ce tarif dépend fortement du quartier, de la surface, du terrain et des prestations du bien.

Les quartiers les plus recherchés sont situés dans le centre et à proximité immédiate. Les secteurs comme les Chartrons, le Jardin Public ou Saint-Seurin affichent des prix immobiliers plus élevés que la moyenne bordelaise.

Des quartiers comme Bastide, Bacalan ou Euratlantique proposent des prix plus accessibles. Ils attirent de plus en plus d’acheteurs et d’investisseurs grâce à leur potentiel d’évolution.

Oui, investir dans l’immobilier à Bordeaux reste intéressant. La demande locative est forte, notamment sur les appartements de petite surface. Le marché est aujourd’hui plus stable, ce qui permet d’acheter avec davantage de recul.

Pour estimer un bien immobilier à Bordeaux, il faut prendre en compte plusieurs critères : le quartier, la surface, le nombre de pièces, l’état du bien, l’étage ou encore l’environnement.

Comparer avec des biens similaires récemment vendus reste indispensable pour obtenir une estimation fiable.

En 2026, le marché immobilier bordelais se stabilise. Les prix se régulent, les délais de vente restent raisonnables et les acheteurs sont plus attentifs à la qualité et au tarif des biens.

Sources : ¹ Données issues des bases immobilières des notaires de France : immobilier.notaires.fr
² Données issues de l’article du Figaro Immobilier : https://immobilier.lefigaro.fr/prix-immobilier/bordeaux/ville-33063

Données et sources consultées le 24 mars 2026

*Tous les conseillers iad sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC (sans détention de fonds), titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.