Prix au m2 à Toulouse : quels sont les prix de l’immobilier en 2026 ?

3 696 € le m². C’est le prix médian de l’immobilier à Toulouse en 2026.

Un chiffre simple en apparence mais qui cache en réalité des écarts importants selon le quartier, le type de bien ou encore l’état du logement. Car entre un studio dans le centre-ville et un appartement familial en périphérie, les montants peuvent varier fortement.

Alors comment interpréter ce prix au m2 à Toulouse ? Et surtout, comment savoir si un bien est au bon tarif dans le marché actuel ?

Pour vous donner une vision plus précise, voici les niveaux observés en 2026 :

• un appartement ancien se situe autour de 3 179 € le m² en moyenne, avec des variations allant de 2 507 € à 4 000 €¹ ;
• une maison ancienne atteint environ 3 389 € le m² en moyenne, avec des ventes pouvant monter jusqu’à 4 251 € ;
• dans le neuf, les appartements affichent un prix moyen de 4 727 € le m², avec des niveaux pouvant atteindre 5 398 € ;
• les maisons neuves, plus rares sur le marché immobilier toulousain, se positionnent autour de 3 611 € le m² en moyenne, avec un haut de marché à 4 674 €.

Et parfois, quelques rues suffisent à créer un écart de plusieurs centaines d’euros.

Il faut donc vous posez les bonnes questions dès le départ :

• souhaitez-vous acheter un appartement à Toulouse pour y vivre ?
• voulez-vous investir pour générer un loyer ?
• ou recherchez-vous une maison avec plus d’espace tout en optimisant votre budget ?

C’est justement ce que nous allons analyser ensemble pour vous aider à mieux lire le marché immobilier toulousain et affiner votre projet.

Pour bien comprendre le prix au m2 à Toulouse en 2026, il faut aller au-delà d’un simple chiffre moyen. Nous vous l’avons déjà expliqué, selon le type de bien, les écarts restent importants et influencent directement un projet immobilier.

Les niveaux de tarifs à connaître du marché sont :

A noter que plusieurs critères viennent affiner ces niveaux : l’état du bien, la présence d’une terrasse, l’étage, la résidence ou encore l’environnement immédiat. Deux appartements similaires peuvent ainsi afficher des estimations différentes en fonction de leur localisation précise.

Le marché immobilier à Toulouse ne fonctionne plus aujourd’hui comme il y a quelques années. Là où les estimations progressaient rapidement et de manière continue, on observe désormais un mouvement plus nuancé.

En mars 2026, le prix au m2 à Toulouse s’établit autour de 3 696 € le m² en médian, soit une baisse de -7 % sur un an, mais une hausse de +5 % sur cinq ans².

D’un côté, les acheteurs adoptent une approche plus posée. Ils prennent le temps de comparer, analysent les estimations et ajustent leurs critères en fonction du marché. De l’autre, les vendeurs doivent composer avec une réalité plus exigeante : un bien positionné au bon tarif se vend, mais un écart avec le marché peut rapidement freiner les visites.

Cela se traduit concrètement par des délais de vente plus lisibles. À Toulouse, un bien immobilier trouve preneur en moyenne en 72 jours², avec des variations selon le quartier, le type de logement ou encore son état.

L’ancien reste relativement stable. Les prix s’y maintiennent autour de 3 497 € le m², avec une légère progression sur un an (+2 %) et sur cinq ans (+4 %). Ce segment bénéficie d’un volume de ventes important et d’une offre variée.

Le neuf, lui, connaît des ajustements plus marqués. Avec un prix médian autour de 4 048 € le m², il enregistre un recul significatif sur un an (-21 %), tout en restant légèrement orienté à la hausse sur cinq ans. Cette évolution s’explique notamment par les conditions de production des logements et les arbitrages des acquéreurs.

Malgré ces ajustements, Toulouse conserve une dynamique solide.

La ville continue d’attirer grâce à son bassin d’emploi, son cadre de vie et sa position stratégique. Comparée à Paris, Lyon ou même Bordeaux, elle reste plus accessible, tout en offrant un marché immobilier structuré. Face à des villes comme Nantes ou Marseille, elle se démarque par un équilibre entre budget et qualité de vie.

À Toulouse, le loyer médian atteint environ 17 €/m², avec une progression de +17 % sur cinq ans. Cette évolution traduit une tension locative réelle, notamment sur les petites surfaces.

Pour un investisseur, cela signifie que le marché reste porteur, à condition de bien choisir l’emplacement et le type de bien.

Si vous observez les ventes immobilières, un point ressort clairement : les appartements représentent la majorité des biens échangés. En effet, dans une grande ville comme Toulouse, la demande se concentre naturellement sur des logements proches des transports, des pôles d’activité et des quartiers vivants. Donc les studios et les deux pièces occupent une place particulière, notamment pour l’achat locatif.

Et ce phénomène a un impact direct sur les montants : plus la surface est petite, plus le prix au mètre carré a tendance à être élevé.

Selon le nombre de pièces, on peut observer :

Comme souvent dans les villes importantes, les maisons restent moins nombreuses, ce qui influence directement leur positionnement. Dans certains quartiers résidentiels, notamment autour de la Côte Pavée ou de Saint-Agne, la demande pour les maisons est élevée. Cette rareté peut maintenir des tarifs élevés, même lorsque le marché global ralentit.

Si vous recherchez une maison à Toulouse, il est nécessaire d’arbitrer entre plusieurs critères : emplacement, surface, environnement ou encore proximité des axes et des transports.

Selon votre projet, d’autres types de biens peuvent aussi vous intéresser :

• un immeuble dans une logique patrimoniale ;
• un parking, souvent plus accessible en centre-ville ;
• ou un local commercial, avec une approche davantage orientée rentabilité.

À Toulouse, le marché immobilier ne se lit pas à l’échelle de la ville, mais bien à celle des quartiers.

Deux biens similaires, avec le même nombre de pièces et la même surface, peuvent afficher des montants très différents simplement en changeant d’environnement. Le prix du m2 à Toulouse par quartier est donc un indicateur essentiel pour affiner votre projet.

Certains quartiers concentrent naturellement les tarifs les plus élevés.

C’est notamment le cas de Saint-Cyprien, des Carmes et du Capitole. Le prix d’un bien immobilier à Toulouse Capitole ou dans ces zones centrales dépasse régulièrement les moyennes observées dans la ville.

Ces quartiers séduisent pour plusieurs raisons : proximité immédiate du centre, vie de quartier animée, commerces, transports et cadre architectural recherché. L’offre y est limitée, ce qui augmente mécaniquement les valeurs vénales.

Entre les zones les plus chères et les secteurs plus accessibles, certains quartiers sont un bon compromis.

Compans-Caffarelli, les Minimes, Rangueil ou encore Saint-Michel permettent de rester proches du centre tout en maîtrisant davantage son budget. Le prix d’un bien immobilier à Toulouse Minimes ou à Rangueil reste ainsi plus équilibré, tout en bénéficiant d’une bonne desserte et d’une vie locale active.

Ces secteurs attirent autant les acheteurs en résidence principale que les investisseurs.

D’autres quartiers permettent d’accéder plus facilement au marché immobilier toulousain.

Borderouge, Lalande ou certaines zones plus au sud et à l’ouest affichent des tarifs plus accessibles. Le prix d’un bien immobilier à Toulouse Borderouge, par exemple, peut être une porte d’entrée intéressante pour un premier achat ou un investissement.

Ces secteurs évoluent, avec des projets urbains et des infrastructures qui renforcent progressivement leur attractivité.

Enfin, il est important de nuancer la lecture par quartier.

À Toulouse, le montant ne dépend pas uniquement d’un nom de secteur. Une rue calme, la proximité d’un métro, la qualité d’une résidence ou même l’orientation d’un appartement peuvent faire varier fortement une estimation.

C’est pour cette raison que les moyennes doivent toujours être complétées par une analyse plus fine, à l’échelle du bien lui-même.

Si votre priorité est de vivre au cœur de Toulouse, certains secteurs s’imposent naturellement.

Le Capitole, les Carmes ou encore Saint-Cyprien offrent une vraie qualité de vie urbaine : commerces, restaurants, transports, tout est accessible à pied. Le prix du m2 à Toulouse en centre-ville y est plus élevé, mais il s’explique par cette centralité et par une demande constante, notamment en location.

Si vous souhaitez rester proche du centre sans viser les secteurs les plus chers, nous vous recommandons certains secteurs plus éloignés.

Les Minimes, Rangueil, Saint-Michel ou Compans-Caffarelli permettent de concilier accessibilité, vie de quartier et budget plus maîtrisé.

Si votre objectif est d’acheter avec un budget plus limité, la métropole toulousaine offre aussi des opportunités.

Des secteurs comme Borderouge, Lalande ou Saint-Simon permettent d’accéder à la propriété plus facilement. Le prix d’un bien immobilier à Toulouse Borderouge, par exemple, peut être nettement inférieur à celui du centre, tout en restant connecté aux transports.

Si votre projet porte sur une maison, vous savez qu’elles sont moins nombreuses que les appartements, ce qui influence directement leur disponibilité et leurs prix. Certains quartiers comme la Côte Pavée, Saint-Simon ou les secteurs résidentiels à l’ouest attirent particulièrement les familles.

Dans ce cas, il faut souvent faire des choix : privilégier l’emplacement, la surface ou le budget. Par exemple, s’éloigner légèrement du centre peut permettre d’obtenir une maison avec jardin à un tarif plus cohérent.

Pour un investissement, la réflexion est différente. Il ne s’agit pas seulement d’acheter au bon prix, mais de trouver un bien capable de générer un loyer régulier et de se valoriser dans le temps.

Les petites surfaces, notamment les studios et les deux pièces, restent très recherchées en location. Des secteurs comme Rangueil, proche des universités, ou le centre-ville offrent une demande locative constante.

Cependant, d’autres quartiers comme les Minimes, Saint-Michel ou Borderouge peuvent proposer un meilleur équilibre entre prix d’achat et rendement.

Un bien peut sembler attractif à l’achat, mais ne pas offrir le rendement attendu. À l’inverse, un appartement légèrement plus cher peut se révéler plus rentable sur la durée. Tout dépend de l’équilibre global du projet.

Dans la métropole toulousaine, les studios et les appartements de deux pièces restent parmi les biens les plus recherchés en location.

Ce phénomène s’explique facilement : Toulouse attire de nombreux étudiants, jeunes actifs et profils en mobilité. La demande locative est donc soutenue, notamment dans les secteurs bien desservis.

Par exemple, un studio proche du centre, d’une université ou d’un axe de transport trouvera généralement preneur rapidement.

Mais attention : un prix d’achat trop élevé peut réduire fortement la rentabilité. Il est donc essentiel de ne pas se fier uniquement à l’attractivité du quartier.

À Toulouse, deux approches se distinguent clairement.

Dans l’hyper-centre, autour du Capitole ou des Carmes, vous misez avant tout sur la sécurité. La demande locative est forte, les biens se louent facilement et la revente est fluide. En revanche, le prix au m2 à Toulouse en centre-ville limite souvent le rendement immédiat.

En revanche, certains quartiers comme Borderouge, les Minimes ou Saint-Michel permettent d’entrer sur le marché avec un budget plus accessible. Dans ces secteurs, il est parfois possible d’obtenir un meilleur équilibre entre votre enveloppe budgétaire et le niveau de loyer.

Votre stratégie dépend donc de votre objectif : sécuriser votre investissement ou optimiser votre rentabilité.

Pour analyser correctement un investissement immobilier, plusieurs éléments doivent être pris en compte :

• le prix d’acquisition du bien ;
• le niveau de loyer dans le quartier ;
• la tension locative ;
• l’état du logement et de la résidence ;
• le potentiel de revente à moyen ou long terme.

Par exemple, un appartement bien situé, proche des transports et sans travaux, sera plus facile à louer et à revendre qu’un bien moins bien positionné, même s’il est moins cher à l’achat.

Les chiffres confirment cette tendance.

À Toulouse, le loyer médian se situe autour de 17 €/m², avec une progression sur plusieurs années. Les petites surfaces, notamment les studios, peuvent atteindre des niveaux encore plus élevés, autour de 24 €/m²².

Les chiffres du marché donnent une première vision. Mais dans la réalité, acheter ou vendre un bien dans la ville rose demande une analyse plus précise.

Chez iad, nos conseillers immobiliers* connaissent parfaitement leur secteur, que ce soit dans le centre-ville, à Saint-Cyprien, aux Minimes ou encore à Rangueil. Leur rôle est de vous apporter une véritable lecture du marché, en croisant les données, les biens vendus récemment et les spécificités de votre projet.

Que vous soyez en phase d’achat, de vente ou d’investissement, vous bénéficiez ainsi de conseils adaptés à votre situation.

En 2026, le prix au m2 à Toulouse s’établit autour de 3 696 € le m² en médian pour l’ensemble du marché immobilier. Ce niveau varie ensuite selon le type de bien, le quartier et les caractéristiques du logement.

L’évolution du prix de l’immobilier à Toulouse montre un ajustement récent, avec une baisse d’environ -7 % sur un an, après plusieurs années de hausse. Sur cinq ans, la tendance reste toutefois positive.

Le prix d’un appartement à Toulouse atteint environ 3 741 € le m² en médian.

Dans l’ancien, les niveaux se situent autour de 3 179 € le m², avec des variations importantes selon le quartier, l’état du bien ou encore le nombre de pièces. Les studios et deux-pièces restent généralement plus chers au m² en raison de leur forte demande en location.

Le prix d’une maison à Toulouse se situe autour de 3 537 € le m² en médian.

Dans l’ancien, on observe des niveaux proches de 3 389 € le m², avec des variations selon l’emplacement, la surface du terrain et les prestations. Les maisons étant moins nombreuses dans la métropole toulousaine, leur valeur peut évoluer rapidement selon le marché.

Les secteurs les plus valorisés de la métropole toulousaine se situent notamment autour du Capitole, des Carmes, de Saint-Cyprien ou encore de Saint-Étienne. Le prix du m2 à Toulouse centre y dépasse régulièrement la moyenne de la ville.

Pour un budget plus accessible, des quartiers comme Borderouge, Lalande, Saint-Simon ou certaines zones au sud de la ville peuvent offrir des opportunités intéressantes, tout en restant connectés aux transports.

Oui, investir dans l’immobilier à Toulouse reste pertinent, notamment grâce à une demande locative très forte. Les petites surfaces, comme les studios et deux pièces, sont particulièrement recherchées et peuvent offrir un bon niveau de loyer.

L’estimation du prix au m2 à Toulouse dépend de nombreux critères : quartier, adresse précise, surface, nombre de pièces, état du bien, résidence, étage ou encore extérieur. Une moyenne ne suffit pas : il est essentiel de comparer avec des biens similaires récemment vendus.

Le marché immobilier à Toulouse devrait se stabiliser après la baisse récente. Porté par une forte demande et une économie dynamique, il reste attractif, même si les acheteurs sont aujourd’hui plus exigeants.

Sources : ¹ Données issues des bases immobilières des notaires de France : immobilier.notaires.fr
² Données issues de l’article du Figaro Immobilier : https://immobilier.lefigaro.fr/prix-immobilier/toulouse/ville-31555

Données et sources consultées le 24 mars 2026

*Tous les conseillers iad sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC (sans détention de fonds), titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.