La hausse du coût des énergies ainsi que la loi Climat et Résilience placent le DPE sur le devant de la scène en ce qui concerne les transactions immobilières. Mais comment le DPE impacte-t-il vraiment le prix des biens immobiliers ? Éléments de réponse.
Passoires thermiques : une décote qui varie selon la localisation
Selon un article du Figaro publié début 2023, les passoires thermiques (biens immobiliers ayant un classement DPE F ou G) inondent le marché depuis 2022. Ainsi, début 2023, elles représentaient près de 20% du stock de biens immobiliers en vente, soit près de deux fois plus qu’en 2020 !
Un mauvais DPE est d’ailleurs l’une des causes de mise en vente pour 50% des propriétaires de maisons secondaires et 31% des propriétaires de résidence principale, toujours selon cet article.
Or, le marché étant ce qu’il est : plus l’offre augmente, et plus les prix ont tendance à baisser. Dès lors, l’augmentation considérable du nombre de passoires thermiques sur le marché de l’immobilier entraîne une baisse quasi mécanique de leur valeur.
Selon une étude menée par une startup, citée par Meilleurtaux, la moins-value des biens immobiliers étiquetés F et G est plus sensible pour les studios et les T2 (jusqu’à 25%) et un peu moins sensible sur les T3 (16,5%).
Ainsi, les résultats de l’étude indiquent des décotes de -12,5 % (à Montpellier) et -13,5 % (à Nîmes) pour les biens classés F ou G. En revanche, les décotes sont moins importantes à Marseille (-4,5 %) et à Nice (-4,77 %).
Même son de cloche pour les Notaires de France qui analysent depuis plusieurs années l’impact du DPE sur la valeur des biens immobiliers à travers leur baromètre de la “valeur verte” des logements.
Selon ce baromètre, la moins-value engendrée par un mauvais classement DPE est ainsi indéniable pour les appartements, jusqu’à présent moins touchés par cette dynamique : -11% dans les Hauts-de-France et le Grand Est et -10% dans le Centre-Val-de-Loire, la Nouvelle Aquitaine et la région PACA pour les biens classés F et G.
Le phénomène est encore plus marqué pour les maisons classées F ou G qui voient leurs prix moyens de vente baisser de 12% à 22% en fonction des régions.
En région parisienne en revanche, probablement en raison de la très forte tension immobilière, le DPE n’influe que faiblement sur le prix de vente des biens immobiliers.
Enfin, dans certaines villes, c’est le contraire : les biens immobiliers mal classés au DPE se négocient plus cher que les logements bien classés, selon une enquête du site SeLoger. C’est le cas à Bordeaux, Caen, Angers ou Rennes.
Le DPE : un nouveau levier de négociation pour les acquéreurs
Si les vendeurs admettent être prêts à baisser le prix d’un bien immobilier présentant de mauvaises performances thermiques, les acquéreurs sont 40% à considérer un mauvais DPE comme un levier de négociation.
Pour les vendeurs, il devient primordial de connaître les dispositifs d’aide à la rénovation énergétique qui permettent de faire baisser le montant des travaux nécessaires… et donc la marge de négociation sur les prix de vente des biens immobiliers mal classés.
Nos conseillers* immobiliers iad peuvent vous guider sur les travaux prioritaires à réaliser afin d’améliorer votre DPE avant la mise en vente de votre bien.
La « valeur verte » : info ou intox ?
Depuis plusieurs années maintenant les Notaires de France dressent un baromètre de la « valeur verte » des biens immobiliers, c’est à dire l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique.
Ainsi, selon le dossier valeur verte des logements en 2022, la plus-value engendrée par un bon DPE apparaît très nettement dans certaines régions (+20% en Normandie, +17% dans le Grand Est et en Occitanie, +16% en Bourgogne-Franche-Comté pour les appartements classés A et B).
Pour reprendre les exemples du premier paragraphe :
- Une maison ancienne classée F ou G à Montpellier verra une décote moyenne de -12,5% mais une plus-value moyenne de +15% si elle est notée A ou B !
- A Nice, Marseille ou Nîmes, la plus-value si les biens immobiliers sont classés A ou B sera quant à elle de 9% en moyenne, selon le baromètre des Notaires de France.
La notion de valeur verte est donc à prendre avec des pincettes en fonction du marché spécifique dans lequel est situé le bien immobilier et surtout de la note obtenue par le bien immobilier. En ce sens, le baromètre des Notaires de France peut constituer un outil intéressant, puisqu’il permet de vérifier la plus-value ou la moins-value pour chaque étiquette énergétique : de quoi faciliter l’arbitrage concernant une éventuelle rénovation énergétique (en pensant à intégrer les aides comme MaPrimeRénov’ dans le business plan).
Toutefois, il apparaît plus que jamais évident que les vendeurs doivent accorder une importance toute particulière au diagnostic énergétique et aux travaux permettant d’améliorer le classement pour conserver la maîtrise de la négociation et du prix de vente.
Et si vous avez besoin de conseils et d’accompagnement pour vendre un bien immobilier, qu’il soit bien classé au DPE ou mal classé, pensez à contacter un conseiller* iad proche de chez vous.
