Le statut LMNP est l’abréviation du terme français “Loueur Meublé Non Professionnel”. Il s’agit d’un statut juridique et fiscal spécifique en France qui s’applique aux investisseurs qui louent des biens meublés à court, moyen et long terme, par exemple par le biais d’Airbnb ou d’autres services de location de vacances. Ce statut offre certains avantages et exonérations fiscales, notamment une imposition réduite sur les revenus locatifs, une exonération de l’impôt sur les plus-values et des déductions pour certaines dépenses liées à l’activité de location. Vous souhaitez en savoir plus sur le statut LMNP ? Suivez le guide !
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est un statut qui s’applique aux particuliers louant des biens meublés. Pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), les propriétaires-bailleurs doivent répondre à certains critères.
- Le bien à louer doit être entièrement meublé et équipé de toutes les commodités nécessaires pour être considéré comme un bien “meublé”, source Service Public (1).
- Vos revenus locatifs ne doivent normalement pas dépasser 23 000 € par an. Cependant, en fonction de vos revenus principaux, ce seuil peut changer et passer à un maximum de 72 600 euros/an. C’est pour cette raison que votre activité de location ne doit pas être exercée en tant qu’activité professionnelle, mais en tant qu’activité annexe à votre occupation principale. Selon, l’administration fiscale, vos activités de location ne doivent pas représenter plus de 50 % du revenu total de votre foyer fiscal.
- Vous devez déclarer chaque année vos revenus locatifs dans votre déclaration de revenus.
En respectant ces critères, vous obtiendrez le statut LMNP. Vous pourrez ainsi bénéficier de certains avantages fiscaux liés à ce statut. Pour ce faire, vous devez avant tout remplir plusieurs conditions.
Quelles conditions remplir pour avoir le statut de LMNP ?
Les conditions pour bénéficier du statut LMNP sont les suivantes :
- Être propriétaire d’un bien immobilier et le meubler.
- Remplir et envoyer le formulaire P0i au greffe du tribunal de commerce où votre bien à la location est situé.
- Choisir un régime fiscal approprié : régime micro-BIC ou régime réel.
- Enfin, vous êtes tenu de déclarer vos revenus locatifs annuellement et de payer des impôts sur ceux-ci conformément à la législation française.
Quels sont les avantages du statut LMNP ?
- Une fiscalité avantageuse
L’avantage principal de la LMNP est une fiscalité plus avantageuse que celle d’une location vide. L’administration fiscale offre aux contribuables le choix entre un allègement de 50 % des loyers ou une déclaration “au réel” qui tient compte d’un amortissement comptable du bien immobilier calculé sur sa durée de vie (bâti, menuiseries, électricité, etc.). Pour information, un propriétaire-bailleur mettant en location un bien vide ne peut bénéficier que de 50 % d’abattement forfaitaire sur ses revenus locatifs.
Si votre bien est un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes, l’abattement forfaitaire est de 71 % en LMNP (2).
Si, par exemple, vous achetez un bien en LMNP pour un montant de 200 000 €, avec une durée de vie estimée d’environ 50 ans, la déduction annuelle de vos revenus fonciers sera de 4 000 € en moyenne. Vous pourrez donc bénéficier d’une importante réduction de vos impôts sur le revenu locatif pendant toute la durée de votre amortissement.
- Trouver plus facilement des locataires
Autre avantage : une location meublée permet de trouver des locataires plus facilement. En effet, un logement où le mobilier est déjà présent est souvent une aubaine pour de potentiels locataires, qui n’auront pas à prévoir un budget supplémentaire pour s’installer. Pour cela, privilégiez les villes étudiantes, où la demande en logements meublés est généralement forte.
A retenir concernant la déclaration de revenus et les abattements fiscaux :
- Abattement de 50 % sur vos recettes locatives.
- Abattement est de 71 % sur vos revenus locatifs (sous conditions) si votre bien est à usage touristique (tourisme classé et chambre d’hôte).
- C’est l’administration fiscale qui décide de l’abattement en fonction de ce que vous déclarez.
Quel régime fiscal choisir : micro-BIC ou réel ?
En ce qui concerne le choix du régime fiscal en LMNP, vous avez la possibilité de choisir entre le micro-BIC et le réel.
Le régime micro-BIC pour démarrer votre nouvelle activité LMNP
Le régime micro BIC en LMNP est dit forfaitaire : il ne permet pas de déduire les frais occasionnés par l’exploitation de votre bien loué. Il n’est donc pas possible de déduire vos intérêts sur votre crédit immobilier, votre taxe foncière, d’éventuels travaux ou encore l’acquisition de biens mobiliers.
Si vous avez un doute quant au choix du régime, sachez que l’administration fiscale lors de l’acquisition de votre 1er bien LMNP vous donne d’office le régime BIC la première année. Vous êtes libre de changer l’année suivante ou de demander une modification.
En revanche, le régime micro-BIC est généralement plus simple et plus rapide pour les contribuables qui ont une activité de location limitée, qui ne veulent pas tenir de registres détaillés ou qui ne sont pas habitués aux systèmes fiscaux complexes. Vous n’avez nullement besoin d’un expert-comptable. Vous devez simplement déclarer vos revenus locatifs chaque année.
Pour rappel, vous pouvez déclarer
- 23 000 euros maximum, sinon, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel).
- 72 600 euros si les revenus de la location de votre bien meublé n’excèdent pas 50 % du montant total des revenus de votre foyer fiscal.
Sinon, vous basculez obligatoirement au régime réel avec obligation d’une tenue de comptabilité.
Le régime réel en LMNP et ses nombreux avantages
Le régime réel vous permet de déduire vos coûts engagés. Néanmoins, avant de choisir entre ces deux options, prenez garde, car toutes les dépenses ne peuvent être considérées comme étant déductibles de vos revenus locatifs meublés : elles doivent répondre aux critères d’exploitation du bien et être évidemment appuyées par des factures justificatives.
D’autre part, ce régime fiscal permet aux contribuables de tirer profit des déductions pour les coûts associés à leur location, comme les réparations et l’entretien ainsi que les assurances. Ainsi, cela peut être bénéfique pour ceux qui ont des revenus locatifs plus élevés et/ou qui investissent beaucoup dans leur propriété.
En optant pour le régime LMNP au réel, vous pouvez bénéficier de la déduction des intérêts empruntés, du prix d’achat du mobilier, de la taxe foncière, de l’assurance des impayés et des charges de copropriété. Cependant, le plus grand avantage de ce statut pour les propriétaires reste la possibilité de déduire l’amortissement du bien immobilier.
En tenant compte de l’usure et de la dépréciation d’un bien, les règles fiscales autorisent une déduction annuelle sur les recettes générées par la location en LMNP, ce qui correspond à une partie (ou fraction annuelle) du prix d’achat. Ainsi, il est possible de payer des impôts relativement faibles sur vos revenus locatifs en optant pour ce régime.
En définitive, le choix du système fiscal à utiliser dépendra des circonstances individuelles. Il est important que vous teniez compte de tous les facteurs avant de décider quelle option est la meilleure pour vous. C’est pourquoi un rendez-vous chez un comptable ou un expert dans la fiscalité immobilière en amont peut être profitable.
Pour finir, le régime réel impose la tenue d’une comptabilité.
Est-il possible de clôturer son statut en LMNP ?
Oui, il est possible de mettre fin au statut LMNP. Si vous envisagez de vendre votre bien ou de l’utiliser pour votre usage personnel, vous devez le notifier à l’administration fiscale. Cela vous permet de cesser votre activité de loueur en LMNP.
Ce changement de statut doit être effectué conformément à la loi française et toutes les taxes applicables doivent être payées. Une fois le transfert terminé, le statut de LMNP peut être officiellement arrêté.
Pour clôturer votre statut LMNP, vous devez soumettre le formulaire P2-P4i, “Déclaration de modification(s) ou de radiation” (2) (ou cerfa 11996*04). Il suffit de taper cette requête sur Internet ou de demander un exemplaire à votre centre des formalités des entreprises (CFE).
Selon les renseignements figurant sur le formulaire, ce document s’applique à toutes les personnes exerçant une activité non salariée assujettie à la CFE (Contribution Foncière des Entreprises). Il vous suffit de le renvoyer au même service que lors de votre demande initiale de statut LMNP, donc au greffe du tribunal de commerce.
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Sources :
1 – liste des 11 obligations et meubles indispensables, site Service Public
2 –régimes d’imposition LMNP, site impots.gouv.
