Estimation et expertise immobilières : ce qu’il faut savoir

Propriétaire, acheteur et même professionnel en devenu, il est essentiel pour vous de bien connaître la valeur du bien immobilier que vous possédez ou sur lequel vous souhaitez vous positionner. Mais se pose une question très simple : comment évaluer la valeur d’un bien immobilier ?

Deux concepts sont souvent évoqués afin de déterminer la valeur d’un bien immobilier : l’estimation immobilière et l’expertise immobilière. Bien que ces deux termes puissent souvent être confondus, ces deux notions sont bien distinctes.

Le concept d’estimation immobilière est assez simple : il s’agit de l’évaluation de la valeur marchande d’un bien immobilier. En d’autres termes, l’estimation immobilière permet de déterminer le prix auquel le bien pourrait être vendu sur le marché, à un moment donné (le marché fluctue, faisant grimper ou baisser les prix à la vente ou à l’achat).

Il existe différentes méthodes pour déterminer la valeur d’un bien immobilier. Cependant, la méthode la plus courante consiste à simplement comparer le bien avec des biens similaires, situés dans le même département ou la même région, afin d’avoir une idée précise du prix. C’est la comparaison de marché.

Pour autant, ce n’est pas une science exacte. En effet, il existe de nombreux facteurs qui entrent en compte pour déterminer la valeur d’un bien immobilier. On pense notamment :

• à l’emplacement géographique : un bien à Paris n’aura pas le même prix qu’en grande couronne de la région parisienne ;
• à la taille du bien : un bien de 40m² n’aura pas la même valeur qu’un bien de 60m² ;
• aux tendances du marché et des taux d’intérêt : en fonction de la situation économique, la valeur d’un bien immobilier peut grimper ou chuter.

C’est pourquoi l’estimation ne peut être réalisée que par un individu qui maîtrise le sujet. Il faut obligatoirement faire appel à un agent afin d’avoir une idée précise du montant qu’il est possible d’obtenir sur la vente de son appartement, de sa maison, de son terrain ou de son local commercial.

Mais entrons un peu plus dans le détail et tentons de déterminer comment l’estimation immobilière est réalisée. Cela nécessite de respecter plusieurs étapes bien précises.

La première étape de l’estimation immobilière consiste à analyser la demande ! Mais ce n’est pas tout. Il faut collecter l’ensemble des informations sur le bien en lui-même, comme ses caractéristiques, son emplacement et l’ensemble de la documentation nécessaire permettant d’affiner son estimation (réalisation d’un audit énergétique, etc…)

L’agent immobilier collecte ensuite des informations sur le marché local. Il analyse les dernières transactions, se renseigne sur la valeur des biens de même facture et consulte les annonces en ligne, dans sa région, afin de déterminer comment la concurrence (ou les collègues d’agences du même réseau) se positionnent sur ce type de logement, de terrain ou de local commercial.

À partir des informations collectées, l’agent immobilier procède ensuite à une analyse de valeur. En comparant la valeur de biens similaires, ce dernier peut alors se faire une idée plus précise de la valeur du bien concerné ou encore de son éventuelle rentabilité locative si ce dernier doit être mis sur le marché.

L’analyse de marché et la comparaison terminée, l’agent immobilier peut être amené à rédiger un rapport. Ce rapport, qu’on appelle le rapport d’estimation immobilière, centralise toutes les informations récoltées et permet de conserver une trace écrite des recherches effectuées par ce dernier.

L’estimation immobilière est gratuite. En effet, la loi Hoguet (loi qui s’applique aux professionnels de l’immobilier, comme les agents ou les mandataires immobiliers) interdit strictement à ces professions de facturer quelques services que ce soit aux vendeurs, avant signature du mandat.

Il est donc possible de faire appel à plusieurs agences immobilières ou mandataires immobiliers afin de déterminer qui sera en mesure de proposer le meilleur tarif à la vente. La durée de l’estimation, elle, varie selon la taille du bien immobilier en question, des informations à disposition de l’agent immobilier. Elle peut prendre de quelques jours à une semaine. Elle est ensuite valide pour six mois environ, le marché connaissant des fluctuations.

Contrairement à l’estimation immobilière, l’expertise immobilière est une évaluation qui se voit à la fois plus détaillée et plus précise. Elle revêt un caractère légal. D’ailleurs, c’est le seul document opposable aux tiers, en cas de litige.

L’expertise immobilière peut être réclamée dans plusieurs situations, comme :

• La vente d’un bien immobilier ;
• La détermination de la valeur locative d’un bien ;
• La liquidation d’une succession ;
• La valorisation d’un actif immobilier pour des raisons fiscales ;
• La gestion d’un patrimoine immobilier.

Mais fondamentalement, en quoi consiste une expertise immobilière ? Il s’agit d’une analyse approfondie et détaillée d’un bien immobilier, de son environnement ainsi que de son état et de ses différentes caractéristiques (comme ses performances énergétiques).

L’analyse étant poussée dans les moindres détails, celle-ci doit obligatoirement être menée par un expert. Cela permet d’obtenir une évaluation précise et surtout fiable de la valeur d’un bien immobilier.

Comment se réalise une expertise immobilière ? Quelles sont les différentes étapes qui doivent être suivies afin de parvenir à un résultat fiable ?

La première étape consiste à analyser l’état du bien dans sa globalité. L’objectif est de déterminer sa taille, le nombre de pièces et ses principales caractéristiques physiques. Il s’agit de la base même de l’expertise immobilière.

Les principales informations obtenues, il faut ensuite entrer dans le détail. L’objectif ici est de déterminer quels sont les traits positifs et négatifs du bien, afin d’obtenir une idée très précise de sa valeur.

L’expert immobilier doit se renseigner sur :

• Les performances énergétiques du bien ;
• Les récents travaux menés et installations réalisées (avec facture à l’appui) ;
• Les derniers audits et diagnostics réalisés (que ce soit par rapport à l’amiante, aux nuisibles, etc…) ;
• La situation géographique du bien (proximité avec les transports en commun, écoles…).

Avec toutes ces informations, l’expert immobilier peut alors déterminer la valeur d’un bien. Cette évaluation peut être détaillée, point par point, dans un rapport qui sera ensuite fourni au client.

Dans certains cas, l’expert immobilier peut proposer des pistes d’amélioration et d’optimisation à ses clients. Que ce soit de petits travaux d’intérieur, des travaux de rénovation (en extérieur) ou de nettoyage – rafraîchissement général, vous permettront de renforcer votre offre et d’améliorer la valeur réelle du bien.

Le coût d’une expertise immobilière varie entre quelques centaines et plusieurs milliers d’euros (jusqu’à 3.000). Tout dépend de la complexité du bien et de sa localisation ! Quid de la durée de réalisation ? Là encore, la taille et la géographie du bien entrent en compte. On estime qu’une expertise immobilière prend généralement moins d’un mois.

Entre estimation et expertise immobilière, les différences peuvent sembler anecdotiques ! L’estimation immobilière prend en compte la valeur du marché. Elle vise à proposer une fourchette de prix dans laquelle le bien en question pourra éventuellement être vendu.

L’expertise immobilière, elle, est beaucoup plus complète, beaucoup plus précise. Elle prend en compte de nombreux critères (performances, travaux, audits…) pour déterminer, le plus précisément possible, la valeur vénale du bien.

Les deux études sont réalisées par deux types d’experts. L’estimation est le fruit d’un travail mené par un expert de la transaction immobilière, comme un agent ou un mandataire. L’expertise est confiée à un expert de l’immobilier qui doit être agréé au CNE, le Centre National de l’Expertise.

Chez iad, les conseillers immobiliers sont formés pour pouvoir réaliser des estimations. Vous souhaitez devenir un professionnel de l’immobilier et accompagner votre clientèle, tout au long du processus de vente, de l’expertise à la remise des clés ? N’hésitez pas à découvrir notre formation complète !

Tous nos conseillers sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC (sans détention de fonds) titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France.