Expertise ou estimation : comment connaître la valeur d’un bien ?

Plusieurs méthodes existent pour déterminer la valeur d’un bien immobilier au plus près de la réalité. Selon que la prestation est réalisée par un agent ou un expert immobilier, les implications pour le propriétaire ne seront pas exactement les mêmes. Faut-il privilégier une expertise ou une estimation immobilière ? Le point pour tout comprendre avec le blog iad.

Expertise et estimation immobilière : quelles différences ?

Estimation immobilière : une fourchette de prix indicative

L’estimation est un service assuré par un agent immobilier ou un autre professionnel de l’immobilier, pour le compte d’un propriétaire souhaitant déterminer un prix cohérent pour son bien. En pratique, l’agent va se déplacer et prendre en compte les caractéristiques les plus basiques de la maison ou de l’appartement, dont :

  • Sa surface habitable ;
  • Son quartier et son environnement ;
  • Les défauts et qualités propres au bien (agencement des pièces, montant des travaux prévisibles…).

À l’issue de cet examen, il fournit un avis de valeur au propriétaire et lui donne une fourchette de prix. Une estimation n’engage pas le professionnel l’ayant réalisé. Elle est fournie uniquement à titre indicatif, assez souvent en toute gratuité.

Expertise immobilière : une analyse technique et faisant foi

Comme son nom l’indique, l’expertise peut être uniquement réalisée par un expert immobilier (un agent immobilier, un architecte ou un administrateur de biens).

Toutefois, l’expert immobilier dispose obligatoirement d’une assurance en responsabilité civile professionnelle (RCP), et engage cette dernière pour chaque expertise réalisée. L’analyse établie par un expert en évaluation immobilière peut, en effet, faire foi devant une juridiction ou encore l’administration.

Au cours d’une expertise, les éléments de base d’une estimation immobilière sont, bien sûr, pris en compte : environnement, surface, état du marché… Le professionnel va cependant aller un peu plus loin dans le détail, et intégrer également :

  • La qualité du bâti ;
  • Le niveau d’isolation thermique ;
  • Les modifications récemment apportées au bien ;
  • L’existence d’une garantie décennale en cours de validité…

Le professionnel de l’immobilier s’appuie sur différentes normes pour réaliser son travail, et notamment sur la charte de l’expertise en évaluation immobilière, ou encore les normes IFRS.

Que contient une expertise immobilière ?

Le rapport d’expertise immobilière est un document particulièrement fourni et détaillé. Il inclut :

  • Un descriptif de la mission confiée ;
  • La situation géographique et environnementale du bien ;
  • L’état général du bien ;
  • L’appréciation qualitative réalisée par l’expert ;
  • Une étude de marché pour fournir des éléments de comparaison ;
  • L’évaluation proposée ;
  • Les conclusions et annexes.

Expertise ou estimation : que faut-il choisir ?

Une « simple » estimation immobilière est suffisante si vous souhaitez avoir une bonne idée de la valeur de votre bien, sans nécessairement rechercher une précision absolue. Il s’agit de la méthode la plus recommandée pour :

  • Préparer la vente d’un bien immobilier et déterminer le prix de l’annonce ;
  • Choisir le plafond d’indemnisation de votre assurance habitation ;
  • Estimer une plus-value potentielle et son impact fiscal avant une revente ;
  • Procéder à une évaluation de votre patrimoine.

La réalisation d’un rapport d’expertise, nettement plus coûteuse, s’impose en revanche si vous avez besoin de déterminer exactement la valeur vénale de votre bien immobilier. Vous serez alors en mesure de l’opposer à un tiers ou de l’utiliser comme moyen de preuve auprès de l’administration ou d’une juridiction. Une expertise immobilière est typiquement privilégiée pour :

  • Soumettre une demande de prêt relais auprès de la banque, pour acheter votre future résidence principale avant de revendre la précédente ;
  • Régler une succession entre héritiers ;
  • Procéder à une liquidation de communauté en cas de séparation ou divorce ;
  • Réaliser votre déclaration fiscale relative à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Une estimation immobilière gratuite vous permet d’obtenir un avis de valeur très facilement et de mettre en vente votre propriété à un prix cohérent. Pour une analyse plus technique et plus précise, faites plutôt appel à un expert en évaluation immobilière.

Les trois points-clés à retenir :
  • Une estimation immobilière est fournie par un agent immobilier à titre indicatif, et ne l’engage pas.
  • Une expertise immobilière fait l’objet d’un rapport technique détaillé, et engage la responsabilité de son auteur.
  • Chaque méthode d’évaluation peut être plus ou moins adaptée en fonction de l’objectif du propriétaire.
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