L’entrée en vigueur de la loi ALUR en 2014 a entraîné bon nombre de changements et de modifications pour le syndic. Des obligations que ce dernier a obligation de respecter. En effet, certaines contraintes sont obligatoires, depuis 2014, voire 2017. Dans la suite de cet article iad, on vous présente tout ce que vous devez savoir sur le sujet, afin d’accompagner vos clients de la meilleure des manières possibles.
1. L'immatriculation
La première des choses à mettre en place pour le syndic de copropriété, c’est l’enregistrement au registre national des copropriétés. Ce registre offre un accès rapide à l’ensemble des informations relatives au syndic, dès lors que l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) en ressent le besoin.
Ainsi, les syndics de copropriété doivent désormais immatriculer la copropriété. Pour ce faire, le syndic doit fournir à l’ANAH, une sélection de documents comme :
- L’identification du syndicat de copropriétaires ;
- Des informations financières ;
- La composition des bâtiments, etc…
Dès que cela est nécessaire, les informations transmises doivent être mises à jour.
2. Mise en concurrence
Le conseil syndical a pour obligation de mettre en concurrence les syndics afin de sélectionner celui qui correspondra le mieux aux besoins de la copropriété, et ce, depuis le vote de la loi ELAN, loi complémentaire à la loi ALUR.
Le conseil syndical soumet les propositions reçues au vote des copropriétaires. Devis, projet, missions à venir, tout est épluché pour effectuer le meilleur des choix possibles.
3. Contrat-type du contrat
Le décret 2015-342 a été signé en mars 2015. Ce texte de loi définit le contrat-type que devra utiliser le syndic. Ce contrat doit contenir des informations sur :
- L’ensemble des prestations forfaitaires du syndic ;
- Les services supplémentaires (ou les prestations hors forfait) ;
- La durée du mandat et les conditions de rémunération du syndic (on parle d’honoraires) ;
- Les modalités de démission et de révocation, si le syndic venait à vouloir quitter la gestion de la copropriété.
4. Les honoraires du syndic
Avant la loi ALUR, le syndic de copropriété était rémunéré selon des honoraires forfaitaires. Ces honoraires se basaient alors sur les multiples services prodigués par le syndic, comme les travaux de rénovation, les travaux de maintenance, les coûts liés à l’organisation d’AG ainsi que les prestations classiques relatives à la bonne gestion et tenue de la copropriété.
Des honoraires libres, qui pouvaient être complétés par des honoraires hors forfait. Ces honoraires spécifiques permettaient de chiffrer l’ensemble des prestations qui sortaient du cadre du budget annuel.
La loi ALUR entrée en vigueur apporte quelques modifications. Si les forfaits classiques sont conservés, les honoraires spécifiques sont beaucoup mieux encadrés afin de limiter les abus. Une liste limitative de prestations possiblement mise en place par le syndic a d’ailleurs été définie.
5. L’assurance responsabilité civile
La loi ALUR impose au syndic de souscrire à une assurance de responsabilité civile pour le compte du syndicat de copropriété. Seule l’assurance des dommages à l’immeuble reste au ressort de l’assemblée générale des copropriétaires.
6. La question des syndics bénévoles
La loi ALUR interdit désormais à une personne d’exercer la fonction de syndic bénévole, si celle-ci ne détient pas de droit réel. Le droit réel est un droit qui porte directement sur une chose, en l’occurrence un bien immeuble, et procure à son titulaire tout ou partie de l’utilité économique de cette chose, le plus commun d’entre eux étant le droit de propriété.
En d’autres termes, si cette personne n’est pas propriétaire d’un bien immobilier dans cette même copropriété, elle ne peut prétendre à jouer le rôle de syndic bénévole.
7. Durée du mandat
La loi ALUR régule également la durée maximale d’un mandat de syndic de copropriété. Ce mandat est de 3 ans, qu’il s’agisse d’un syndic bénévole ou d’un syndic professionnel. Ce contrat est renouvelable, à condition que le syndic soit mis en concurrence par les représentants de la copropriété, comme expliqué ci-dessus.
8. Démission du syndic
La loi ALUR est venue compléter la loi 65-557 de juillet 1965, première sur la question de la démission des syndics de copropriétés. La loi ALUR dispose ainsi que le syndic a effectivement le droit de renoncer à son mandat à la tête de la copropriété à condition de respecter un préavis de trois mois.
Les autres obligations du syndic avec la loi ALUR
1. Favoriser la transmission de l'information
L’un des principaux objectifs de la loi ALUR est de favoriser la transmission de l’information, depuis le syndic, vers le conseil syndical et l’ensemble des copropriétaires. Comment ? Plusieurs demandes ont été mises en place, à commencer par :
- La mise en place d’un carnet d’entretien : la loi ALUR impose au syndic de conserver l’ensemble des informations relatives à un éventuel entretien ou d’éventuels travaux réalisés sur tel ou tel bien. Ainsi, ce carnet d’entretien doit être fourni à la demande des copropriétaires ou d’un futur acquéreur, dès lors qu’il en fait état.
- La conservation des informations : le syndic doit conserver les archives de l’ensemble des informations concernant le bien.
- La rédaction d’une fiche synthétique : la loi ALUR a un autre impact sur le syndic, à savoir la rédaction d’une fiche synthétique et surtout, le fait de la mettre à jour dès que cela est nécessaire. Cette fiche synthétique doit recenser les informations liées au fonctionnement de l’immeuble et son état général. Elle doit comprendre : les données d’identification de la copropriété, les données financières, comme les charges éventuelles, les dettes et les impayés, les caractéristiques techniques, les équipements.
- La mise en place d’un extranet : la loi ALUR impose au syndic, la mise en ligne d’un extranet espace sécurisé accessible à tous. Cet extranet n’est ouvert qu’aux copropriétaires. Cet outil permet d’accéder aux documents relatifs à la copropriété, à n’importe quel moment de sa journée. Pour se connecter, il suffit d’entrer son login ainsi que son mot de passe.
2. Favoriser la transparence financière
Le second gros objectif de la loi ALUR est de renforcer la transparence de gestion du syndic notamment du point de vue financier. Pour cela, deux mesures principales ont été votées :
- La mise en place de fonds de travaux : depuis le 1er janvier 2017, les syndics ont obligation de créer un fond de travaux, à condition que : les immeubles soient âgés de 5 ans ou plus ;
- ou les immeubles qui sont engagés dans le DTG.
- L’objectif de ce fond ? Créer une épargne afin d’assurer le financement des travaux de maintien en l’état ou de rénovation. Le montant des cotisations doit représenter 5% minimum du budget prévisionnel, par copropriétaire.
Il est à noter qu’en cas de vote à l’unanimité à l’occasion d’une Assemblée générale, les copropriétés comptant moins de 10 lots peuvent décider de se passer de ce fond.
- La séparation des comptes bancaires : avant le vote de la loi ALUR, les syndics de copropriété avaient pour habitude de n’ouvrir qu’un seul compte et de centraliser les budgets, les recettes et les dépenses de tous les biens dont ils avaient la charge, sur ce même compte. Or, depuis le 28 mars 2015 et le vote de la loi ALUR, les syndics doivent ouvrir un compte bancaire séparé pour chacune des copropriétés qu’ils gèrent.
Les immeubles dénombrant moins de 15 lots au total peuvent être dispensés de la séparation des comptes à condition qu’un vote à la majorité lors d’une Assemblée générale soit obtenu.
3. Renforcer la lutte contre les passoires énergétiques
La loi ALUR oblige également le syndic à réaliser un diagnostic technique global ainsi qu’un plan pluriannuel des travaux. Cette obligation remonte à 2017. Elle s’applique à l’ensemble des immeubles en copropriété, âgés de 10 ans ou plus.
Ce document, qui doit être réalisé et certifié par un professionnel mandaté, permet l’information de l’ensemble des copropriétaires sur :
- L’état des équipements ;
- L’état général de la copropriété ;
- L’état général des parties communes.
Ce DTG contient un DPE et indique les améliorations à mener pour garantir le maintien en l’état de la copropriété.
Une pratique rendue obligatoire depuis le vote de la loi Climat, en 2021. L’objectif ? Favoriser la lutte contre les passoires énergétiques.
La loi ALUR apporte son lot de changements dans les façons de travailler et de gérer une copropriété. Or, cette loi n’était que la première pierre de l’édifice puisqu’elle a été complétée, depuis, par la loi ELAN !
Vous souhaitez en découvrir davantage sur le sujet ? Nous avons écrit un article au sujet de la Loi ALUR et les zones tendues.
