La location meublée offre de nombreux avantages pour le bailleur, en particulier un régime fiscal spécifique. Avoir le statut de loueur en meublé non professionnel, plus connu sous son acronyme LMNP, permet de déduire certaines charges et d’appliquer un ’amortissement sur votre logement. Qu’est-ce qu’un LMNP ? Quels avantages et inconvénients à ce statut? Quel avenir pour ce statut ? iad Location & Gestion vous explique tout.
En résumé, le LMNP désigne un propriétaire qui exerce une activité de location meublée sans remplir les deux conditions qui caractérisent le loueur en meublé professionnel (LMP). Les recettes sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon le régime micro-BIC ou le régime réel. Le choix du régime fiscal influence directement les charges, amortissements et obligations déclaratives applicables à votre investissement LMNP.
Qu'est ce qu'un LMNP (Loueur en meublé non professionnel) ?
Définition
Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un propriétaire bailleur de logements meublés, dont l’activité de location meublée ne répond pas simultanément aux deux critères permettant de la qualifier de professionnelle.
Le statut LMNP s’applique aussi bien aux locations saisonnières qu’aux locations meublées de longue durée, et concerne les biens locatifs situés dans l’ancien comme dans le neuf.
L’activité devient professionnelle lorsque les recettes annuelles tirées de la location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23 000 € et qu’elles excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, l’activité reste non professionnelle.
Conditions
Pour être LMNP, vous devez remplir les deux conditions suivantes :
- des revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 € ;
- ces revenus représentent moins de 50 % de l’ensemble des revenus d’activité de votre foyer fiscal. 1
Par exemple, vous louez un appartement 2000 € par mois, soit 24 000 € par an. Toutefois, les autres revenus de votre foyer fiscal (salaire de 2 000 € chacun imposable par mois) représentent 48 000 €. Vous relevez du régime LMNP.
La location meublée nécessite de respecter les règles de décence et de consistance prévues par la loi. Aussi, le bien doit être à usage d’habitation, être décent et meublé avec un mobilier et des équipements minimum requis conformément au décret n°2015-981 du 31 juillet 2015). Enfin, le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location meublée dans l’immeuble.
Pour une location meublée constituant la résidence principale du locataire, le logement doit notamment comporter les équipements permettant d’y dormir, de prendre ses repas et de vivre normalement.
Quelle différence avec le LMP (Loueur en meublé professionnel) ?
Lorsque les deux conditions de professionnalisation sont simultanément remplies, l’activité relève du statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Si vous ne remplissez pas une des conditions mentionnées ci-dessus, vous êtes considéré comme un LMP, un Loueur en meublé professionnel.
3 différences essentielles existent entre un LMNP et un LMP : la gestion des déficits, la plus-value lors de la revente du bien loué, la protection sociale.
La gestion des déficits en LMP et en LMNP
Les déficits générés par une location meublée non professionnelle peuvent être reportés pendant 10 ans, mais uniquement sur les revenus LMNP.
Les déficits générés par une location meublée professionnelle sont déductibles du revenu global, sans limitation de montant. Si un excédent de déficit existe, il peut être reporté sur les 6 années suivantes.
L’imposition de la plus-value
Le LMNP bénéficie du régime des plus-values des particuliers lors de la vente du logement mis en location. Plus particulièrement, il profite d’un abattement progressif par année de détention du bien immobilier.
Attention toutefois à une évolution importante de la fiscalité LMNP : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction dans le cadre d’un régime BIC réel doivent, en principe, être réintégrés pour calculer la plus-value imposable. Certaines résidences-services bénéficient d’une exception.
Le LMP bénéficie du régime des plus-values professionnelles, soit une imposition forfaitaire de 30 % au titre du PFU (prélèvement forfaitaire unique) avec de nombreux cas d’exonération. En particulier, si les revenus sont inférieurs à 90 000 € par an et que le régime LMP est actif depuis plus de 5 ans, l’exonération de la plus-value est totale !
La protection sociale en LMNP et LMP
En LMNP, vous payez des prélèvements sociaux (CSG-CRDS) sur vos revenus locatifs imposables.
En location meublée professionnelle, vous payez des cotisations sociales, comme pour toute activité professionnelle.
Quels sont ses avantages / inconvénients ?
Les avantages du LMNP
Un régime fiscal attractif
Le principal avantage du LMNP est son régime fiscal. En effet, en optant pour un régime réel d’imposition, vous pouvez déduire toutes vos charges locatives, comme c’est le cas pour tout régime réel d’un investissement locatif.
Mais l’avantage fiscal réside surtout dans la possibilité d’amortir le coût d’achat du bien immobilier et des équipements durables.
Par ailleurs, il est possible sous plusieurs conditions de :
- récupérer la TVA sur les résidences de services,
- reporter son déficit pendant 10 ans sur les revenus LMNP,
- bénéficier des plus-values des particuliers, avec la réintégration de certains amortissements dans le calcul de la plus-value depuis 2025 au régime réel.
Un dispositif LMNP large
La location meublée non professionnelle s’applique à tout type de local d’habitation, y compris un investissement en résidence de services, dans le neuf comme dans l’ancien.
Aucune limitation géographique n’est prévue, aucun plafonnement de loyers ni des ressources du locataire ou du propriétaire bailleur. Par rapport à d’autres dispositifs d’incitation fiscale, le régime LMNP se veut donc très ouvert. D’autres règles peuvent toutefois s’appliquer au logement, notamment l‘encadrement des loyers dans certaines communes.
Les inconvénients du LMNP
Le formalisme
En premier lieu, un loueur en meublé non professionnel (LMNP) doit s’inscrire comme tel auprès du registre national des entreprises (RNE).
Ensuite, chaque année, le propriétaire bailleur doit déposer une liasse fiscale complète (comprenant une déclaration de résultat, un bilan et des annexes). Cela implique de tenir une comptabilité et de conserver toutes les factures et justificatifs relatifs à l’activité locative.
L’évolution du régime ?
Le principal inconvénient du LMNP réside dans l’incertitude quant au maintien de ses avantages fiscaux.
C’est précisément ce qui s’est produit avec la loi de finances pour 2025 : pour certaines cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont pris en compte dans le calcul de la plus-value. Cette évolution renforce l’intérêt d’évaluer un investissement LMNP dans sa globalité : fiscalité des loyers pendant la détention, durée envisagée de l’investissement et fiscalité à la revente.
Chaque nouvelle loi de finances est une épée de Damoclès sur la tête des bailleurs. Il est fort possible que demain une nouvelle évolution implique un changement dans l’abattement en micro-BIC ou que les amortissements pratiqués ne soient plus possibles dans le cadre du régime réel. Une proposition de réintégration des amortissements au moment de la vente, visant à renforcer la plus-value imposable, a finalement été rejetée dans la loi de finances pour 2025.
Comment devenir LMNP en 3 étapes ?
Étape 1 : acquérir un bien !
C’est une évidence mais vous devez être propriétaire d’un logement meublé, disponible à la location !
Au-delà du régime fiscal, prenez le temps de sélectionner votre bien immobilier en privilégiant la localisation et l’attractivité. Réalisez une étude sur le marché immobilier et le marché locatif local.
Étape 2 : s’immatriculer en tant que LMNP
Vous devez déclarer le début de votre activité sur le guichet des formalités des entreprises. Cette démarche permet notamment d’obtenir le numéro SIRET lié à l’activité de location meublée, à reporter ensuite dans toute déclaration LMNP.
Étape 3 - déclarer son résultat
Chaque année, vous devez réaliser une déclaration de résultat, un bilan et les annexes complémentaires, comme le font les sociétés ! C’est la complexité du régime LMNP, inévitable pour suivre les amortissements pratiqués et les charges déduites.
Si vous n’avez aucune notion de comptabilité, il est possible de faire appel aux services d‘un expert-comptable. Des sites spécialisés facilitent la déclaration LMNP, en remplissant simplement le montant des factures. Ils établissent la déclaration 2031 et ses annexes et les transmettent aux services fiscaux.
Désormais, tout propriétaire doit déclarer dans son espace personnel des impôts l’occupation de chaque bien immobilier, le nom des locataires et, sans doute bientôt, le montant des loyers.
Les points clés de la fiscalité en LMNP
La location meublée génère des loyers qui sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non pas en revenus fonciers comme pour la location nue. Ensuite, la fiscalité en LMNP dépend du choix entre le régime micro-BIC ou le régime réel.
Micro-BIC ou régime réel LMNP ? La différence essentielle tient au mode de calcul du revenu imposable : le micro-BIC applique un abattement forfaitaire, tandis que le régime réel permet de tenir compte des charges réellement déductibles et, sous conditions, des amortissements.
Le régime micro-BIC
Un loueur en meublé non professionnel peut choisir le régime micro-BIC, une option simplifiée . Il n’a alors aucune déclaration à faire et se contente de reporter le montant des revenus locatifs encaissés au sein de sa déclaration annuelle de revenus .
Pour les revenus 2025
La loi dite loi Le Meur, (aussi appelée loi anti-airbnb) a été promulguée le 19 novembre 2024. Après une longue bataille de deux ans, la loi n° 2024-1039 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale est actée !
Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, la location meublée de longue durée bénéficie du micro-BIC jusqu’à 77 700 € de recettes, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes bénéficient également d’un seuil de 77 700 € et d’un abattement de 50 %. Pour les meublés de tourisme non classés, le seuil est de 15 000 € et l’abattement de 30 %.⁴
Ces règles distinguent donc nettement la location meublée de longue durée de la location touristique. iad Location & Gestion intervient exclusivement dans le cadre de la location longue durée.
Le régime réel
Pour l’instant, le régime réel n’est pas impacté par les nouvelles mesures, qui visent à limiter l’essor des locations Airbnb dans certaines villes.
L'option
Or, c’est justement l’adoption du régime fiscal réel qui s’avère attractif pour un LMNP. L’option pour le régime réel simplifié est possible dès l’immatriculation de votre activité de loueur en meublé non professionnel ou à tout moment en adressant un courrier de levée d’option avant l’envoi de votre liasse fiscale.
Les charges déductibles
Le bénéfice imposable se calcule selon les règles des BIC, soit celles des entreprises. Ainsi, vous pouvez déduire les charges suivantes de vos revenus locatifs :
- les factures d’entretien et de réparations,
- les impôts (ex : taxe foncière),
- les frais de gestion (ex : les frais de gestion locative confiée à un professionnel),
- les assurances (ex : propriétaire non occupant, loyers impayés),
- les honoraires (ex : expert-comptable, avocat en cas de litige),
- les intérêts d’emprunt,
- les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux d’habitation.
Les amortissements
En outre, vous pouvez déduire les amortissements pratiqués sur les logements, le matériel et le mobilier (pour une valeur de plus de 600 € TTC), les travaux réalisés.
Cet amortissement se pratique par composant et hors valeur du terrain. En pratique, vous devez définir dans votre prix d’acquisition, quel pourcentage représente le gros-oeuvre, la toiture, l’électricité, etc. Puis, pour chaque composant, l’administration fiscale admet une durée d’amortissement spécifique. Par exemple, 15 ans pour l’électricité et 30 ans pour le gros-oeuvre.
Attention, cette pratique des dotations aux amortissements est assez complexe et sensible. Il est donc conseillé de faire appel à un expert-comptable pour la mise en place de votre comptabilité LMNP. Les pratiques diffèrent selon le type de bien et leur localisation…
Les amortissements ne peuvent pas, à eux seuls, créer ou aggraver un déficit fiscal LMNP : leur déduction est plafonnée selon les règles prévues par l’article 39 C du Code général des impôts.
Le résultat final imposable est alors bien souvent un bénéfice réel proche de zéro, voire un déficit ! Le régime LMNP permet donc de ne pas payer d’impôt (ou très peu) sur les revenus locatifs de votre location meublée. En revanche, l’investissement en LMNP ne permet pas de diminuer votre revenu fiscal imposable global ! Vous pourrez déduire le déficit éventuel de vos revenus LMNP des 10 années suivantes.
LMNP et gestion locative : peut-on déléguer la gestion de son logement meublé ?
Oui. Le statut LMNP concerne principalement le traitement fiscal de l’activité : il ne vous oblige pas à assurer vous-même la gestion quotidienne du logement. Un propriétaire peut confier la mise en location et la gestion locative de son bien meublé à un professionnel.
En tant que bailleur, vous pouvez vous simplifiez la vie en confiant la gestion locative de vos biens immobiliers à un professionnel. Si vous êtes au régime réel, les frais de gestion sont déductibles de votre base d’imposition, tout comme l’assurance loyers impayés ! Contactez iad Location & Gestion maintenant : toute la gestion locative s’effectue en ligne, mais à tout moment nos équipes sont là pour vous accompagner.
FAQ sur le statut LMNP
Que signifie LMNP ?
LMNP signifie « loueur en meublé non professionnel ». Il s’agit du statut fiscal applicable à une activité de location meublée lorsque les conditions permettant de qualifier l’activité de professionnelle ne sont pas simultanément réunies.
Quels sont les principaux avantages du LMNP ?
Parmi les avantages LMNP figurent l’imposition des recettes dans la catégorie des BIC, le choix possible entre micro-BIC et régime réel et, au réel, la prise en compte de certaines charges et des amortissements dans les limites fiscales applicables.
Quelle différence entre micro-BIC et régime réel LMNP ?
Au micro-BIC, l’administration applique un abattement forfaitaire aux recettes déclarées. Au régime réel LMNP, le résultat fiscal tient compte des charges réellement déductibles et des amortissements autorisés. Le régime adapté dépend donc de la situation propre à chaque propriétaire.
Peut-on confier la gestion locative d'un LMNP à un professionnel ?
Oui. Vous pouvez déléguer la recherche du locataire, le bail, l’état des lieux et la gestion courante de votre location meublée. Au régime réel, les frais de gestion peuvent constituer une charge déductible lorsqu’ils remplissent les conditions fiscales requises.
