La vente en viager occupé permet à l’ancien propriétaire de conserver le droit d’occuper le logement jusqu’à son décès et de toucher une rente viagère en complément. Il est envisageable de conclure cette vente avec un proche afin de maintenir le bien dans le patrimoine familial. Cependant, ce type de transaction est très encadré par l’administration fiscale ! Voici un point complet.
Vendre en viager à un membre de sa famille : possible ou pas ?
Oui ! Contrairement à une conception relativement répandue, il n’est pas interdit par la loi de vendre à un membre de sa propre famille selon le principe du viager. Cela inclut :
- les enfants ;
- les petits-enfants ;
- les neveux et nièces…
Pour rappel, la vente en viager consiste à céder la nue propriété du bien en l’échange d’une compensation financière (le « bouquet », correspondant à une fraction du prix de vente) et d’une rente viagère acquittée régulièrement par l’acquéreur. Ce dernier (le « débirentier ») ne deviendra pleinement propriétaire du bien qu’au décès du vendeur (le « crédirentier »). Plusieurs possibilités s’offrent aux deux parties :
- le viager occupé, qui permet au vendeur de rester dans les lieux jusqu’à son décès ;
- le viager libre, qui lui donne aussi droit à une rente, mais le contraint à quitter les lieux.
Dans le cas d’une transaction familiale, les parents ou grands-parents vont céder leur résidence principale ou secondaire à leurs descendants directs dans le cadre d’un viager occupé. Ils peuvent conserver leur logement, toucher un complément de revenu et s’assurer que la maison restera dans le patrimoine immobilier de la famille.
L’article 751 du Code général des impôts dispose que le vendeur en viager demeure le propriétaire du logement d’un point de vue fiscal s’il en conserve l’usufruit. De ce fait, le bien n’échappera pas aux droits de succession. Pour contourner cette difficulté, le vendeur peut simplement se réserver un droit d’usage et d’habitation (et non l’usufruit qui l’autoriserait aussi à louer le bien).
Pourquoi vendre en viager ?
Le vendeur en viager a la perspective de toucher une rente complémentaire à sa pension de retraite jusqu’à la fin de ses jours. Elle apporte donc une amélioration significative de son niveau de vie. En cas de viager occupé, il conserve par ailleurs un droit d’usage et d’habitation.
L’acquéreur, quant à lui, bénéficie d’une réduction très intéressante sur le prix de la maison au moment de l’achat. La transaction peut s’avérer avantageuse si le vendeur n’atteint pas l’espérance de vie qui était initialement anticipée.
Vente “classique” :
- Le bien est vendu en pleine propriété.
- l’acheteur s’acquitte du prix du bien en un seul versement.
Viager :
- le bien peut être démembré (l’acheteur dispose de la propriété du bien, le vendeur en conserve éventuellement la jouissance).
- L’acheteur règle un bouquet à la signature de l’acte (environ 10 à 30% de la valeur vénale du bien). L’acheteur verse des rentes au vendeur jusqu’à son décès. Il existe un aléa sur la durée de vie du vendeur, impactant le montant de la somme totale à verser par l’acheteur.
Quelles conditions pour vendre en viager à ses enfants ?
L’administration fiscale surveille particulièrement les conditions dans lesquelles un parent ou grand-parent va vendre un bien immobilier en viager à ses enfants. Il s’agit de vérifier que la transaction ne pourrait pas être requalifiée en donation déguisée, en raison de ses conditions trop favorables pour l’acquéreur.
Plusieurs précautions sont donc à prendre pour garantir la validité légale de la vente en viager :
- Le montant du bouquet et de la rente viagère doit être conforme au prix du marché pour le bien immobilier. Si le prix de vente est trop bas, la requalification donnera lieu au paiement de droits de succession, majorés d’une éventuelle pénalité pour fraude.
- Si la vente en viager bénéficie à un seul membre d’une fratrie, les autres enfants doivent signifier leur accord. Une compensation financière peut être convenue dès la transaction. À défaut, elle pourrait être réclamée par les héritiers au moment de la succession.
Lors du décès du vendeur, la vente donnera lieu au paiement des droits de mutation, soit 7 à 8% des frais de notaire. Attention, si le vendeur conserve l’usufruit durant le viager, l’administration fiscale pourra le considérer comme le propriétaire du bien. Les héritiers devront alors procéder au règlement des droits de succession.
Quelle alternative à une vente familiale en viager ?
Deux autres possibilités s’offrent aux parents ou grands-parents souhaitant anticiper leur succession et transmettre une partie de leur patrimoine immobilier.
- La donation avec réserve d’usufruit obéit au même principe que le viager et permet le transfert de la nue-propriété, à cette différence près qu’il n’y a pas de transaction financière. Puisqu’il s’agit d’une donation, un abattement fiscal intéressant s’applique sur la nue-propriété. Au décès du donateur, seule la valeur de l’usufruit sera soumise aux droits de succession.
- La vente classique du bien immobilier est une autre option envisageable. Après avoir cédé leur résidence, les parents peuvent tout à fait en devenir locataires pour continuer à l’habiter.
La vente en viager à un membre de sa famille est plus encadrée qu’une transaction classique, de manière à éviter les donations déguisées. Elle peut être une bonne solution pour assurer un complément de revenu à la retraite, anticiper la succession et maintenir un bien immobilier dans le patrimoine familial.
- La vente en viager au sein de la famille est autorisée par la loi ;
- Elle doit être réalisée dans des conditions normales et conformes au prix du marché pour ne pas être requalifiée en donation déguisée ;
- D’autres possibilités existent cependant pour anticiper la donation de la maison parentale.
