Comment calculer le prix d’un viager ?

La vente en viager permet à une personne âgée de céder la propriété de son bien tout en percevant une rente jusqu’à la fin de ses jours. Dans le cas d’un viager occupé, elle pourra même continuer à habiter le logement. Comment se déroule ce type de transaction et quelle est la méthode de calcul de la rente viagère ? Le point complet avec iad.

Dans le cadre d’une vente en viager, le propriétaire (ou « crédirentier ») cède son bien à un acquéreur (ou « débirentier ») contre le paiement d’une rente viagère jusqu’au jour de son décès. Le vendeur acquiert seulement alors la pleine propriété du bien. Cette forme de transaction a un attrait pour les deux parties :

• le vendeur, typiquement assez âgé, a la garantie d’un complément de revenu à vie, utile pour financer par exemple un hébergement en maison de retraite ;
• l’acquéreur peut espérer accéder à la propriété du bien pour une fraction de son prix si le vendeur décède prématurément.

La première étape d’une transaction en viager consiste à évaluer la valeur vénale du bien immobilier, c’est-à-dire le prix du marché. Il peut être fait appel à une agence immobilière. Le vendeur et l’acheteur négocient ensuite et s’entendent sur le prix définitif.

Il convient alors de déterminer le montant du « bouquet », c’est-à-dire le capital versé par l’acquéreur au moment de la vente. Il est fixé librement par les deux parties. Dans la plupart des cas, il est compris entre 20 et 40 % du prix total.

Concernant le montant de la rente, la méthode de calcul diffère en fonction du type de viager.

Dans le cadre d’un viager libre, la rente correspond théoriquement à l’intégralité du reste du prix de vente. Si par exemple le bouquet était de 30 %, alors le montant cumulé de la rente doit être de 70 %. Naturellement, il est impossible de prévoir avec exactitude l’espérance de vie du crédirentier, et donc le montant à verser par le débirentier chaque mois.

Il convient a posteriori de recourir aux tables de mortalité établies par l’Insee. En fonction de l’âge du vendeur au moment de la transaction, il sera possible d’estimer son espérance de vie. Le calcul de la rente sera alors réalisé sur cette base.

À titre d’exemple, un homme âgé de 80 ans décide de vendre en viager libre sa résidence principale pour un montant de 300 000 € :

• Le bouquet versé par l’acquéreur est de 30 %, soit 90 000 €. Il reste donc 210 000 € à payer sous forme de rente viagère ;
• La consultation des tables de mortalité permet d’estimer l’espérance de vie du vendeur à 8,5 années, soit 102 mois ;
• La rente mensuelle va donc s’élever à (210 000/102) = 2 058,82 €

Afin de tenir compte de l’évolution du coût de la vie, le contrat de vente pourra par ailleurs prévoir l’indexation de cette rente sur un indice spécifique, au libre choix des parties.

Dans le cas d’un viager occupé, il convient de tenir compte de la valeur d’usage du bien immobilier. Le vendeur continue en effet à l’habiter, ce qui constitue un avantage à prendre en compte.

Ce droit d’usage et d’habitation (DUH) doit alors être évalué sur la base du loyer annuel que le vendeur paierait pour un bien aux caractéristiques similaires. Ce loyer est ensuite déduit du montant à payer sous forme de rente.

Pour reprendre l’exemple précédent, le loyer du bien est estimé à 10 800 € par an, soit 900 € par an. Le montant de la rente mensuelle passe ainsi à : 2058,82 – 900 = 1158,82 €.

Un particulier achetant en viager doit bien maîtriser les modalités de calcul du bouquet et de la rente. Il est recommandé aux vendeurs et aux acheteurs de se tourner vers un conseiller immobilier spécialisé dans ce type de transaction.