La vente de biens immobiliers ne nécessite pas forcément de vider en intégralité l’intérieur des lieux. Beaucoup de propriétaires font le choix de laisser certains meubles et de les céder en même temps que la maison ou l’appartement. Cette alternative est, d’ailleurs, très intéressante pour l’acquéreur : on vous explique pourquoi !
Vendre un logement meublé : quel est le mobilier concerné ?
Lorsqu’il vend son bien immobilier meublé, le propriétaire doit naturellement intégrer le coût des meubles dans le prix de vente global proposé aux acquéreurs potentiels. En théorie, la chose paraît simple. En pratique, il peut toutefois être difficile de définir ce qui constitue un meuble et ce qui se rattache au bâti. La jurisprudence distingue ainsi deux notions complémentaires :
- Les « meubles meublants » sont définis par l’article 534 du Code civil. Il s’agit des meubles détachables de la structure du bâti, et notamment des « meubles destinés à l’usage et à l’ornement des appartements, comme tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables, porcelaines », et tous les autres objets de cette nature.
- Les biens « immeubles par destination » correspondent, au contraire, aux meubles « attachés à perpétuelle demeure » et considérés comme immeuble, c’est-à-dire à des éléments intégrés ou encastrés dans le bâti. Ils ne peuvent donc pas être retirés sans dégrader la structure du bâti ou être dégradés eux-mêmes. Cela inclut, par exemple, une cheminée, une chaudière reliée au chauffage central ou une bibliothèque sur mesure.
Pourquoi vendre un logement meublé ?
La liste des meubles vendus avec le bien immobilier doit faire l’objet d’une annexe au compromis ou à la promesse de vente. Elle ne concerne que les meubles meublants. Cela signifie que les immeubles par destination n’intègrent pas cette liste, même s’ils peuvent bien sûr être mentionnés dans le descriptif général du bien.
La vente de meubles meublants à l’occasion d’une transaction immobilière a un grand intérêt pour l’acquéreur : en effet, leur valeur est déduite du prix du logement pour le calcul des frais de notaire. Pour rappel, ces frais représentent l’ensemble des taxes dues pour l’achat. Ils sont compris entre 7 et 8 % du prix du bien dans l’ancien.
En distinguant la valeur des meubles meublants, il est donc possible de réaliser des économies intéressantes. Attention aux contrôles fiscaux, la réduction possible ne doit pas constituer une fraude.
Un bien immobilier d’une valeur globale de 450 000 €, meubles compris, est proposé à la vente avec un mobilier de qualité incluant une cuisine équipée et un mobilier de salon d’époque. La valeur de ces meubles meublants a été estimée à 18 000 €. Les frais de notaire de 7 % s’appliqueront donc sur un prix de vente de 432 000 € au lieu de 450 000 €.
Quels sont les inconvénients liés à la vente d'un logement meublé ?
La vente d’un logement avec ses meubles implique un formalisme supplémentaire pour le vendeur. Il est, en effet, nécessaire de procéder à un inventaire détaillé et à une estimation individuelle de chaque meuble, sur la base de sa valeur vénale (de revente). Cet inventaire respecte des règles précises en matière de barème, et doit être réalisé de préférence par un professionnel comme :
- un agent immobilier ;
- un notaire ;
- un commissaire-priseur.
Le vendeur doit, par ailleurs, se montrer prudent et ne pas indiquer une valeur trop grande du mobilier par rapport à celle du bien immobilier lui-même, pour éviter le risque d’un contrôle fiscal. Il est recommandé de ne pas comptabiliser des meubles meublants pour plus de 5 % de la valeur totale du bien immobilier. En cas de contrôle fiscal, la détention et la conservation de la facture des meubles sera un élément de preuve.
Notez, enfin, que l’électronique se déprécie vite et que sa reprise avec un bien immobilier est rarement intéressante. L’électroménager de plus de 5 ans est d’ailleurs considéré comme obsolète et ne peut plus être pris en compte.
Du mobilier de jardin à la grande armoire à glace occupant l’étage depuis plusieurs générations, les meubles détachables du bâti peuvent être vendus avec le bien. Ils font l’objet de règles spécifiques concernant le calcul des frais de notaire et doivent donc être estimés avec la plus grande rigueur !
- Seuls les meubles détachables, dits « meublants », doivent être intégrés dans la liste du mobilier avec le bien.
- La valeur du mobilier est automatiquement déduite par le notaire lors du calcul des frais de mutation.
- Le recours à un mandataire iad pour la réalisation d’un avis de valeur vous permet d’évaluer vos meubles en toute facilité.
