Vous souhaitez céder un appartement actuellement loué ? Il est bien plus simple de vendre un logement occupé plutôt que de donner congé à votre locataire. Découvrez les avantages et les inconvénients de chaque formule avec iad afin de faire le meilleur choix !
Peut-on vendre un logement en cours de bail de location ?
Le propriétaire d’un appartement occupé n’est bien sûr pas obligé d’attendre le départ du locataire actuel pour vendre son bien. Selon la situation et sa préférence, il peut choisir :
- soit de vendre le logement occupé, et donc de maintenir le locataire en place ;
- soit de donner congé au locataire, afin de vendre le logement vide de tout occupant.
Dans le premier cas, la vente peut se dérouler de façon tout à fait classique. Le propriétaire va mettre son bien en vente, en précisant bien sûr dans les différentes annonces immobilières l’existence d’un contrat de location en cours, avec la date prévue de la prochaine échéance du bail. L’acheteur pourra ainsi se projeter en toute connaissance de cause et estimer si la transaction présente un intérêt pour lui en fonction de la date de fin du bail.
Contrairement à une idée répandue, le locataire n’est alors pas prioritaire pour acheter le bien. Pour autant, il a bien entendu la possibilité de soumettre une offre d’achat s’il le souhaite. Il devra également se montrer disponible ou laisser les clés pour permettre la visite du bien.
Après la signature de l’acte de vente, l’acquéreur du bien devient automatiquement le nouveau propriétaire bailleur, avec les droits et obligations qui en découlent. Notamment, le nouveau propriétaire devra informer le locataire des coordonnées du nouveau propriétaire bailleur, à qui reviendra la charge de restituer le dépôt de garantie si la location prend fin.
Un bien loué n’est pas immédiatement disponible pour son acquéreur, à la différence d’un bien vide. C’est la raison pour laquelle son prix de vente subit une légère décote. Son montant peut varier en fonction de la durée restante du bail : plus le locataire peut rester longtemps dans le bien, et plus la décote sera forte. Elle est généralement comprise entre 5 et 15 %.
Peut-on congédier le locataire du logement avant de vendre ?
La loi autorise le bailleur à donner congé au locataire pour vendre le bien, mais uniquement dans des conditions précises et assez restrictives. Ce « congé pour vente », tout d’abord, peut intervenir uniquement au moment du renouvellement du bail, soit par exemple, tous les trois ans pour une location vide.
En pratique, et conformément à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire doit adresser au locataire une lettre de congé par courrier recommandé avec accusé de réception, avec un délai de préavis de :
- trois mois avant l’échéance du bail pour une location meublée ;
- six mois avant l’échéance du bail pour une location vide.
Dans le cas d’un logement vide, le locataire dispose d’un droit de préemption pendant une durée de deux mois. Il est alors le seul à pouvoir se porter acquéreur du bien au prix du marché s’il le souhaite. À défaut, il sera dans l’obligation de quitter son logement avant l’échéance du bail. Il n’existe en revanche aucun droit de préemption du locataire d’un logement meublé.
Le propriétaire doit veiller à adresser une lettre de congé pour vente à chaque signataire individuel du bail de location. Il doit également expédier ce pli :
- au conjoint marié du locataire, même non signataire du bail ;
- au conjoint pacsé du locataire, même non signataire du bail, dès lors que son nom apparaît également sur le contrat.
Il existe enfin certaines catégories de locataires protégés, ne pouvant faire l’objet d’un congé pour vente. Cela concerne :
- les locataires âgés de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail et dont les revenus sont inférieurs à un certain plafond annuel ;
- les locataires plus jeunes mais ayant à leur charge une personne âgée de plus de 65 ans, lorsque les revenus cumulés du foyer ne dépassent pas le même plafond.
Cette protection ne peut néanmoins pas être engagée si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans, ou si ses propres revenus sont inférieurs au même plafond. À défaut, il a également la possibilité de proposer une solution convenable de relogement au locataire, à proximité.
Est-il intéressant de vendre un appartement loué ?
Vendre le logement avec son locataire n’est pas exempt de certains avantages. Pour commencer, vous éviterez les tracasseries administratives liées à la procédure de congé pour vente. Il sera d’ailleurs impossible de faire partir le locataire si la prochaine échéance du bail est encore très éloignée.
En contrepartie de la décote sur son prix de vente, un appartement occupé peut s’avérer très attractif sur le marché immobilier, et conduire à une transaction rapide. En effet de nombreux investisseurs locatifs sont à la recherche active de biens déjà loués : cela leur garantit une rentrée immédiate du montant du loyer après la transaction, et leur évite de chercher eux-mêmes un locataire.
Il est parfaitement possible de vendre un appartement en cours de bail de location. Il s’agit même d’une solution recommandée si vous privilégiez une transaction immobilière à la fois simple et rapide. Les conseillers du réseau iad peuvent vous accompagner dans la mise en vente de votre bien locatif.
- Le propriétaire d’un bien locatif peut le vendre à tout moment, même avec un locataire présent dans les murs.
- Il peut également lui donner congé avant de vendre, mais en suivant un formalisme bien précis.
- La valeur des appartements loués subit une légère décote, mais ce type de bien se vend généralement sans difficulté.
