Le nu-propriétaire peut-il vendre sans l’autorisation de l’usufruitier ?

La pleine propriété d’un bien immobilier peut être divisée entre un nu-propriétaire et un usufruitier, c’est ce qu’on appelle le démembrement de propriété. Chacun dispose alors de droits spécifiques, qu’il est libre de céder à un acheteur. La vente de la pleine propriété du bien, toutefois, nécessitera un commun accord. Découvrez l’essentiel à savoir pour vendre sa nue-propriété !

Les notions de nu-propriétaire et usufruitier sont liées à la réalisation d’un démembrement de propriété. Ce procédé, encadré par l’article 543 du Code civil, consiste tout simplement à diviser la pleine propriété d’un bien immobilier :

• Le nu-propriétaire possède le droit de disposer du bien. Il ne peut cependant pas l’habiter, le mettre en location ou le détruire. Il peut néanmoins revendre sa nue-propriété (abusus);
• L’usufruitier, en ce qui le concerne, n’est pas le propriétaire du bien, mais dispose du droit exclusif d’en jouir, soit en l’habitant lui-même (usus), soit en le mettant en location pour percevoir régulièrement des loyers (fructus).

Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété du bien : il y a alors remembrement.

Dans le cadre d’un démembrement, l’ancien plein propriétaire du bien cède typiquement la nue-propriété à un tiers. Il conserve éventuellement l’usufruit. Cela peut présenter un intérêt en cas de donation. Par exemple, il peut s’agir du cas d’un propriétaire âgé souhaitant anticiper la succession de son bien à ses enfants ou petits-enfants tout en conservant le droit d’habiter les lieux jusqu’à son décès. Cela peut aussi avoir lieu lors d’une vente, notamment dans l’hypothèse d’une vente en viager.

L’article 621 du Code civil autorise le nu-propriétaire à vendre sa nue-propriété sans obtenir l’autorisation de l’usufruitier. Dans ce cas, l’acheteur se porte bien sûr uniquement acquéreur de la part vendue. Il devient donc nu-propriétaire à son tour. L’opération n’a pas d’impact sur l’usufruitier. Ce dernier continue à jouir de ses droits sur le bien jusqu’à l’expiration prévue.

Par réciprocité, l’article 595 du Code civil autorise l’usufruitier à vendre ses propres droits sur le bien immobilier, ou encore à les céder à titre gratuit.

Pour vendre la pleine propriété du bien, à l’inverse, un accord commun entre usufruitier et nu-propriétaire est nécessaire. En effet, un nu-propriétaire ne peut vendre le bien immobilier dans son intégralité sans l’autorisation de l’usufruitier. Cela reviendrait à annuler ses droits sur ce qui constitue souvent sa résidence principale.

En cas de vente de la pleine propriété d’un bien démembré, le nu-propriétaire et l’usufruitier bénéficient d’une répartition du prix de vente au prorata de leurs droits respectifs. Le produit de la vente fera ensuite l’objet d’une taxation sur les revenus de chacun, conformément au Code général des impôts.

La revente de la nue-propriété d’un bien peut être envisagée si vous n’avez plus l’intention de récupérer la pleine propriété du bien et souhaitez le céder définitivement.

Le rachat de la nue-propriété est susceptible d’intéresser de nombreux investisseurs. Rappelons que la valeur de la nue-propriété n’est pas assujettie à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Elle est déterminée de façon forfaitaire par l’administration fiscale en fonction de l’âge du vendeur. Plus le vendeur est jeune, et plus la nue-propriété correspond à une proportion faible du prix de vente total. Elle correspond par exemple à :

• 60 % de la valeur du bien pour un vendeur âgé de 61 à 70 ans ;
• 70 % de la valeur du bien pour un vendeur âgé de 71 à 80 ans ;
• 80 % de la valeur du bien pour un vendeur âgé de 81 à 90 ans ;
• 90 % de la valeur du bien pour un vendeur âgé d’au moins 91 ans.

Le nu-propriétaire a la possibilité de vendre ses droits sur un bien immobilier sans obtenir l’accord de l’usufruitier. Il a donc l’assurance de pouvoir céder une maison ou un appartement dont il ne disposerait pas de la pleine propriété, quelle que soit la durée de jouissance accordée à l’usufruitier.