La rétractation du vendeur avant le compromis est-elle possible ?

Au même titre qu’un acquéreur, le vendeur d’un bien immobilier peut éprouver des doutes et vouloir finalement annuler la transaction. Qu’il souhaite rester propriétaire du bien ou vendre à quelqu’un d’autre, il n’a toutefois pas toujours la possibilité de se rétracter, même avant la signature du compromis de vente. Le point complet avec iad !

Dans la majorité des cas, une transaction immobilière se déroule de la façon suivante :

• À l’issue de la visite du bien, un acquéreur potentiel soumet au propriétaire une offre d’achat, par laquelle il s’engage à mener la transaction à son terme au prix indiqué.
• Après éventuelle négociation et contre-proposition, le vendeur accepte l’offre d’achat et s’engage à son tour auprès de l’acquéreur.

Si l’offre d’achat a été faite par écrit, et si le vendeur y a répondu de la même manière, cela lie définitivement les deux parties. Dans ce cas, le propriétaire du bien n’a pas la possibilité de se dédire sans se mettre en tort.

Dans d’autres cas, il n’y a eu aucune offre d’achat écrite : le visiteur a émis verbalement une proposition de prix, et le vendeur l’a acceptée. C’est alors le compromis de vente ou la promesse de vente qui scellent l’accord entre les deux parties. De ce fait :

• le vendeur peut se rétracter avant la signature du compromis, en l’absence d’offre d’achat écrite ou d’un autre document écrit matérialisant l’accord des deux parties sur le prix de vente ;
• le vendeur, en revanche, ne peut pas se rétracter si un tel document a déjà été établi.

Le compromis de vente, ou « avant-contrat de vente », est destiné à sceller l’accord des deux parties, concernant notamment le prix convenu et les modalités de vente. Il a pour but de préparer la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, qui intervient généralement deux à trois mois plus tard.

Après la signature, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation légal d’une durée de dix jours, à compter du lendemain de la remise en main propre du document. Il peut ainsi se dédire de son engagement sans pénalité, et sans avoir à avancer un quelconque motif. Ce n’est, en revanche, pas le cas du vendeur ayant signé le compromis, qui doit poursuivre la transaction dans tous les cas.

Du point de vue du vendeur, la seule solution envisageable consiste alors à rechercher un accord à l’amiable avec l’acquéreur, pour le convaincre de renoncer à la transaction. Même si les discussions aboutissent, le vendeur devra ensuite :

• rembourser la totalité du dépôt de garantie à l’acheteur ;
• informer l’administration fiscale de l’annulation de la vente ;
• indemniser le notaire en charge de la transaction pour les frais déjà engagés.

Si le vendeur procède unilatéralement à la rupture de la transaction, il se met en tort. L’acquéreur a alors la possibilité de lui faire parvenir une mise en demeure pour lui enjoindre de se conformer à ses obligations (lui vendre le bien). À défaut d’obtenir une réponse satisfaisante, il pourra ensuite saisir la juridiction civile pour obtenir :

• soit la réalisation d’une vente forcée ;
• soit le versement de dommages et intérêts.

Le vendeur d’un bien immobilier n’a généralement pas la possibilité de se désister, sauf dans le cas rare où aucun accord écrit n’a encore été signé. C’est la raison pour laquelle il ne doit pas accepter une offre d’achat sans l’avoir étudiée ni, surtout, mettre son bien en vente sans avoir bien réfléchi au préalable.