Un propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

La hausse de loyer annuelle par le propriétaire en cours de bail de location est limitée par un indice de référence national. À la fin du bail et dans l’attente d’un nouveau locataire, un dispositif d’encadrement des loyers peut par ailleurs limiter la marge de manœuvre du propriétaire. Découvrez tous les éléments de compréhension sur le sujet avec iad !

Un propriétaire peut augmenter le loyer – si le bail le prévoit

Chaque année, le propriétaire d’un logement locatif peut légitimement procéder à une révision du loyer – le plus souvent à la hausse – pour tenir compte de l’évolution du coût de la vie, notamment. Il ne s’agit toutefois pas d’un droit accordé automatiquement au bailleur. Selon la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail doit prévoir expressément cette possibilité dans une clause « d’indexation » ou « de révision ».

Si le contrat de location est muet sur ce point, il sera alors impossible de réaliser une augmentation de loyer pendant l’intégralité de la durée du bail. Rappelons qu’un bail d’habitation pour une location vide est conclu pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction : à long terme, l’oubli de cette clause peut donc causer un préjudice financier important au propriétaire.

Bon à savoir :

À compter du 25 août 2022, le loyer d’un logement de la classe énergétique F ou G ne pourra plus être augmenté lors d’un changement de locataire. Le propriétaire aura l’obligation de réaliser des travaux de rénovation s’il souhaite fixer un loyer supérieur à celui payé par l’ancien occupant des lieux.

Quel peut être le montant du nouveau loyer ?

La revalorisation annuelle n’est évidemment pas sans limite, et ne peut excéder la hausse de l’indice de référence des loyers (IRL) sur la même période. L’IRL constitue en effet la référence obligatoire pour tous les baux de location de résidence principale depuis la loi n° 2008-111 du 8 février 2008.

L’indice est mis à jour par l’Insee une fois par trimestre. Son calcul est déterminé par le taux d’inflation sur les 12 derniers mois, incluant les prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Pour connaître la hausse applicable, le propriétaire doit tout simplement :

  • connaître le trimestre de référence de l’IRL mentionné dans le bail de location ;
  • comparer l’IRL pour le trimestre de référence de l’année en cours avec celui de l’année précédente ;
  • appliquer la différence sur le montant du loyer.

À titre d’exemple, un appartement loué à la date du 1er juillet aura pour référence IRL le deuxième trimestre – l’indice du troisième trimestre n’étant pas encore connu. Le calcul est réalisé dès lors de la façon suivante :

  • L’IRL du deuxième trimestre 2021 s’établit à 131,12.
  • L’IRL du deuxième trimestre 2020 s’établissait à 130,57.
  • La différence de +0,83 % est donc la hausse maximale de loyer pouvant être imposée par le propriétaire pour cette année.
Quand et comment appliquer l’augmentation du loyer annuel ?

Le propriétaire dispose d’une période d’un an, à compter de la date anniversaire du bail, pour appliquer cette augmentation : au-delà, elle sera perdue. Il doit en aviser le locataire par courrier recommandé avec accusé de réception. Les loyers déjà payés à la date de la demande ne peuvent donner lieu à un supplément rétroactif.

Un encadrement possible du loyer dans certaines agglomérations

Même à la fin du bail, le propriétaire n’est pas toujours libre de modifier le loyer à sa guise avant d’accueillir un nouveau locataire. Depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, les communes situées dans des zones tendues peuvent mettre en place un encadrement des loyers pendant cinq ans et à titre expérimental.

Les villes ayant adopté ce dispositif regroupent déjà plusieurs millions d’habitants et incluent :

  • Paris (depuis le 1er juillet 2019) ;
  • Lille (depuis le 1er mars 2020) ;
  • Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse (depuis le 1er juin 2021).

En pratique, un arrêté préfectoral fixe régulièrement dans ces communes un plafond de loyer au mètre carré, ou « loyer de référence majoré ». Le bailleur a alors l’interdiction d’exiger un loyer supérieur, même en cas de renouvellement du bail.

 

L’augmentation du loyer des logements locatifs est strictement réglementée en France. Outre le respect de l’indice de référence des loyers, vous devrez aussi vous conformer au dispositif d’encadrement des loyers mis en place dans certaines grandes villes. Les conseillers iad accompagnent les bailleurs au quotidien pour la gestion locative de leurs biens.

Les trois points-clés à retenir :
  • Le bailleur peut augmenter chaque année le loyer si le contrat de location le prévoit.
  • Cette hausse ne peut dépasser celle de l’indice de référence des loyers sur la même période.
  • Un encadrement plus strict des loyers peut exister dans certaines villes et zones tendues.
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