Fixer le bon loyer est une des problématiques des propriétaires. En période de tension locative comme actuellement, on pourrait penser qu’il n’existe plus aucune limite tant la demande excède l’offre. Toutefois, certaines villes situées en zone tendue pratiquent un encadrement des loyers. Comment s’y retrouver pour établir le loyer optimal en toute légalité ? Avec un simulateur d’encadrement des loyers.
Le simulateur encadrement des loyers permet aujourd’hui aux propriétaires bailleurs d’obtenir rapidement une estimation loyer conforme à la réglementation loyers 2026. Cet outil calcul loyer aide à identifier le loyer maximum autorisé selon la commune, le type de logement, le nombre de pièces ou encore la date de construction du bien.
Pourquoi utiliser un simulateur d’encadrement des loyers ?
Savoir si le logement se situe en zone tendue
Première étape indispensable, vérifier que le logement proposé à la location se situe bien en zone tendue. Pour savoir si une commune se situe en zone tendue, les pouvoirs publics ont mis en ligne un simulateur1 . Entrez le code postal ou la commune et vous saurez en un clic si la commune est située en zone tendue.
Dans l’affirmative, le bailleur est a minima concerné par le plafonnement des loyers entre deux locataires.
Mais il peut aussi faire partie d’une des villes qui ont obtenu le droit d’encadrer les loyers, dès la première mise en location. Cela concerne notamment Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, Plaine commune et Est Ensemble.
Le bailleur doit donc identifier si le logement en zone tendue fait partie d’une des communes à encadrement des loyers.
Le dispositif s’étend progressivement dans plusieurs grandes villes françaises confrontées à une forte pression locative. Les propriétaires doivent donc vérifier régulièrement l’évolution des règles locales avant toute signature de bail ou augmentation loyer légale.
Lire aussi : Tout savoir sur l’encadrement des loyers
Comprendre les loyers de référence
Ensuite, dans ces villes, chaque simulateur public détermine 3 loyers différents qui encadrent le loyer :
- un loyer de référence par mètre carré de superficie habitable ;
- un loyer minoré, inférieur de 30 % au loyer de référence ;
- un loyer majoré, supérieur de 20 % au loyer de référence.
Votre loyer doit se situer entre le loyer minoré et le loyer majoré.
Notez que le loyer de référence est établi sur la base des loyers moyens pratiqués dans la zone géographique. Il est donc en phase avec la réalité du marché locatif récent.
Le loyer de référence majoré correspond au plafond loyer location autorisé dans la majorité des cas. Dépasser ce montant peut exposer le propriétaire à une procédure de conciliation, voire à des sanctions financières.
Tableau récapitulatif des loyers de référence
| Type de loyer | Calcul appliqué | Utilisation |
|---|---|---|
| Loyer de référence | Loyer médian observé dans la zone | Base de calcul |
| Loyer minoré | -30 % du loyer de référence | Niveau minimum indicatif |
| Loyer de référence majoré | +20 % du loyer de référence | Loyer maximum autorisé |
| Complément de loyer | Ajout exceptionnel sous conditions | Caractéristiques rares du logement |
Ce tableau aide les bailleurs à comprendre rapidement le fonctionnement du calcul encadrement des loyers avant d’utiliser un simulateur loyer Paris, Lyon ou Bordeaux.
Certaines villes autorisent un complément de loyer lorsque le logement comporte des caractéristiques exceptionnelles !
Une terrasse exceptionnelle, une vue rare, une hauteur sous plafond importante ou des prestations haut de gamme peuvent parfois justifier un complément de loyer. Celui-ci doit cependant rester précisément motivé dans le bail.
Utiliser correctement les simulateurs d’encadrement des loyers
Dans toutes les villes qui ont mis en place un encadrement des loyers, chaque année, un arrêté préfectoral détermine les nouveaux loyers de référence.
Tout bailleur sélectionne :
- le type de bail : location meublée ou location non meublée (une majoration est prévue pour les locations meublées) ;
- le type d’immeuble : avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990, depuis 1991 ;
- le nombre de pièces : 1, 2, 3 ou 4 et plus ;
- la date de signature du bail.
A partir de là, le propriétaire peut regarder le loyer majoré et appliquer ce montant au nombre de mètres carrés de surface habitable de son logement. Il obtient alors le loyer hors charges.
Pour obtenir une estimation loyer conforme, il est essentiel de renseigner correctement les caractéristiques du logement : époque de construction, surface habitable exacte, location meublée ou vide, nombre de pièces et secteur géographique précis.
Les annexes comme les caves, garages, parkings ou terrasses ne sont généralement pas intégrées dans la surface habitable utilisée par le simulateur d’encadrement des loyers.
Exemple d’encadrement des loyers
Calcul de l’encadrement des loyers à Paris
Le simulateur d’encadrement des loyers à Paris permet de calculer le loyer hors charges maximum possible. Par exemple, quel est le loyer d’un logement meublé situé 29 rue de la Glacière, dans le 13eme arrondissement, comportant 3 pièces et 40 m2 de surface habitable ? Le loyer de référence majoré affiché par le simulateur de loyers parisiens affiche un montant de 33,2 € / M2. Pour une mise en location d’ici le 30 juin 2024, le loyer hors charges ne pourra dépasser 33,2 * 40 = 1 328 €. L’encadrement des loyers à Paris est le premier dispositif le premier à avoir été mis en place. La mairie est particulièrement vigilante sur le montant des loyers.
Le simulateur loyer Paris constitue aujourd’hui une référence pour de nombreux propriétaires souhaitant sécuriser leur mise en location et éviter un dépassement du plafond légal.
Simulateur d’encadrement des loyers à Lyon
Depuis novembre 2021, la métropole de Lyon teste l’encadrement à Lyon et Villeurbanne. Le simulateur d’encadrement des loyers à Lyon informe le bailleur que son studio meublé de 25 m2, situé 97 boulevard Garibaldi dans le 6e arrondissement, construit avant 1946, peut se louer 552,50 € hors charges. Le loyer de référence est de 18,40 € / m2 et le loyer majoré, supérieur de 20 %, est de 22,1 € / m2.
L’encadrement loyers à Lyon varie fortement selon les quartiers, la date de construction du logement et le type de location. Un studio meublé dans le centre-ville peut ainsi afficher un plafond différent d’un logement équivalent situé à Villeurbanne.
Fixer un loyer à Bordeaux
Bordeaux met en place les mêmes mesures depuis le 15 juillet 2022. Un simulateur d’encadrement des loyers à Bordeaux est disponible sur le site de la métropole bordelaise. Un appartement familial de 80 m2 en location nue situé 45 Cours du Maréchal Juin peut se louer 1072 € hors charges. En effet, le loyer de référence bordelais est de 11,20 €/m2 et le loyer majoré de 13,40 € /m2.
Encadrement des loyers au Pays Basque
Depuis novembre 2024, plusieurs communes du Pays Basque appliquent également un dispositif d’encadrement des loyers. Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz ou encore Hendaye figurent parmi les communes concernées.
Le simulateur permet alors aux bailleurs de connaître le loyer maximum autorisé selon la zone, le nombre de pièces, le type de logement ou l’époque de construction.
Dans ces communes basques soumises à une forte tension immobilière, la réglementation loyers 2026 vise à limiter les hausses excessives et à maintenir un accès plus équilibré au logement.
Quels risques en cas de dépassement du loyer autorisé ?
Un propriétaire qui dépasse le loyer de référence majoré sans justification valable s’expose à plusieurs conséquences :
- demande de régularisation du locataire ;
- saisine de la Commission départementale de conciliation (CDC) ;
- remboursement des loyers trop perçus ;
- amende administrative pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros.
Le respect du plafond loyer location est donc essentiel pour sécuriser la gestion locative et éviter les litiges au moment du renouvellement du bail.
En règle générale, dans les villes en tension locative, un bailleur se basera sur le loyer de référence majoré, soit le plafond légal, pour ne pas subir de sanctions. Ce n’est toutefois pas une obligation. Chaque propriétaire peut calculer le montant du loyer, en fonction du marché locatif local et de l’état de son logement.
FAQ – Simulateur encadrement des loyers
Le simulateur d’encadrement des loyers est-il obligatoire ?
Non, le simulateur n’est pas obligatoire juridiquement. En revanche, il constitue le moyen le plus fiable pour vérifier rapidement si le montant du loyer respecte les plafonds applicables dans votre commune.
Peut-on augmenter librement le loyer entre deux locataires ?
Non, dans les zones tendues et les villes soumises à l’encadrement des loyers, l’augmentation loyer légale reste strictement encadrée par la réglementation locale et l’indice de référence des loyers (IRL).
Les locations meublées sont-elles concernées ?
Oui. Les logements meublés sont également soumis à l’encadrement des loyers dans les communes concernées, avec des loyers de référence généralement majorés par rapport à la location vide.
Comment savoir si un complément de loyer est justifié ?
Le complément de loyer doit correspondre à des caractéristiques exceptionnelles du logement par rapport aux biens comparables du secteur : grande terrasse, vue remarquable, équipements rares ou prestations haut de gamme.
Chez iad Location & Gestion, nous accompagnons les propriétaires dans la fixation d’un loyer conforme à la réglementation locale, avec des experts terrain et des outils digitaux pour sécuriser votre mise en location.
