Afin de limiter la hausse des loyers dans certaines agglomérations urbaines, la loi Alur définit des “zones tendues”. Les zones tendues signalent un déséquilibre du marché locatif entre l’offre et la demande de logements dont la conséquence est une hausse des loyers. Ces zones tendues sont soumises à des règles de location particulières et parfois à un encadrement des loyers.
En France, 28 agglomérations sont aujourd’hui considérées comme des zones tendues. C’est le cas par exemple des agglomérations de Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux et de la côte méditerranéenne comme Marseille ou Nice, mais aussi Saint-Nazaire, Lille…
Loyers en zone tendue
L’appellation zone tendue permet notamment de limiter le montant et la hausse des loyers des logements situés dans l’agglomération et le centre de ces communes. Cependant, il existe encore peu de mesures punitives sur certains loyers qui dépassent les limites de cet encadrement légal.
Dans les grandes agglomérations, la loi Alur prévoit la mise en place d’un encadrement des loyers en zones tendues. Cependant, si l’encadrement de Paris est en place depuis 2015 et celui de Lille depuis 2017, certaines grandes agglomérations ne l’ont pas encore instaurés. Les encadrements de Paris et Lille fixent un loyer maximum autorisé. Cependant, un complément de loyer peut être appliqué si celui-ci est justifié dans le bail. Le complément de loyer permet aux propriétaires d’obtenir un loyer supérieur au loyer de référence majoré. Néanmoins, les loyers surévalués peuvent être contestés par le locataire auprès d’un juge de proximité ou d’une commission de conciliation, même si celui-ci l’a accepté en signant le bail de location. Il s’agit en réalité de la seule mesure de répression possible en cas de non-respect de l’encadrement des loyers en zones tendues. En savoir plus sur l’encadrement des loyers à Paris.
La hausse des loyers dans une zone tendue est également encadrée par l’indice de réévaluation des loyers. Une augmentation du montant du loyer ne peut être réalisée que lors du renouvellement du bail de location ou annuellement si une clause de réévaluation est incluse dans le bail. Ce dispositif de limitation de la hausse des loyers s’applique uniquement aux résidences principales.
Préavis du locataire en zones tendues
Le délai de préavis varie en fonction du type de location. Pour les logements meublés, le préavis est de 1 mois. Il est habituellement de 3 mois pour les logements vides (qui bénéficient de baux de 3 ans). La dénomination “zone tendue” réduit le délai de préavis du locataire de tout type de location à un mois. Le but de ce délai de préavis court est de donner plus de flexibilité au locataire.
Résidences secondaires en zones tendues
Les neufs premiers arrondissements de Paris sont touchés par une hausse d’achats destinés à la résidence secondaire. C’est d’autant plus le cas proche de Notre Dame, sur les quais de Seine ou dans le 7e arrondissement. Les résidences secondaires retirent du marché de la location beaucoup de biens. Cela contribue à diminuer l’offre de logement à Paris. Afin de lutter contre cette pratique, les propriétaires de résidences secondaires meublées dans les zones tendues se voient imposer une majoration de la taxe d’habitation. Les propriétaires de résidences secondaires devront donc payer une surtaxe en plus de leur taxe d’habitation habituelle.
Cette majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste toutefois subordonnée à la décision des pouvoirs locaux. La ville de Paris prévoit de l’augmenter, la faisant passer de 60 % à 250 %. Selon l’INSEE, en 2020, la capitale comptait plus de 134 000 résidences secondaires. En 2024, l’Observatoire des loyers rapportait que la médiane des loyers varie de 22,4 €/m2 dans la zone la moins chère à 31,8 €/m2 dans la zone la plus chère.
Certaines dérogations à cette taxe d’habitation majorée sont possibles, notamment quand les propriétaires sont contraints de posséder cette résidence secondaire. C’est le cas par exemple des résidences liées à l’activité professionnelle de la personne ou à son hospitalisation dans un établissement.
Logements vacants en zones tendues
On comptait en moyenne 19,2 % de logements vacants à Paris en 2021.
La taxe sur les logements vacants (TLV) concerne les logements non meublés vacants depuis au moins un an. Sont exonérés de cette taxe les logements :
- qui ne sont pas à usage d’habitation
- qui ne trouvent pas de locataires malgré un loyer au prix du marché locatif local
- qui sont occupés plus de 90 jours de suite sur une année
- qui nécessitent, pour être à usage d’habitation, des travaux dont le montant dépasse 25 % de la
- valeur du logement
- qui sont des résidences secondaires meublées soumises à la taxe d’habitation.
La taxe sur les logements vacants est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale de l’habitation (loyer annuel que le bien immobilier produirait s’il était en location). Le calcul de son montant est le suivant :
- Valeur cadastrale x 17 % (1ère année d’imposition)
- Valeur cadastrale x 34 % (les années d’imposition suivantes)
Le propriétaire de plusieurs logements vacants doit payer la taxe pour chaque bien immobilier inoccupé.
En dehors de la zone TLV précédemment explicitée, un logement non meublé vacant depuis plus de 2 ans peut lui aussi être amené à payer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Elle est perçue par les communes et les intercommunalités de communes.
Il s’agit d’accompagner la baisse des prix à l’achat et à la location.
Autres taxes sur les logements
Les formats de location courte durée ou Airbnb sont également très réglementés. Au-delà de 120 jours par an, le bailleur doit s’enregistrer à la mairie afin d’obtenir un numéro d’immatriculation. Le cas échéant, une amende sera appliquée.
Les revenus engendrés sont soumis à imposition et doivent être déclarés sur la déclaration de revenus dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
L’intérêt de cette mesure est double : éviter la concurrence déloyale vis-à-vis de l’hôtellerie et limiter le dépeuplement des centres-villes au profit de ces locations courte durée.
Bilan
La législation est très protectrice envers les locataires. La loi Alur, qui instaure ces obligations légales et taxes, a été établie afin de lutter contre la crise du logement. Le but principal reste de contrer la hausse excessive des loyers.
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