Tout savoir sur le bail mobilité

Nos vies professionnelles sont de plus en plus mouvementées. La mobilité en France ou à l’étranger devient fréquente. Aussi, les règles relatives à la location ont évolué pour répondre à un besoin de logement à court et moyen terme. Ainsi, est né le bail mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois. Découvrez notre guide complet du bail mobilité pour connaître toutes ses caractéristiques.

Le bail mobilité est aujourd’hui une solution particulièrement adaptée aux étudiants, alternants, salariés en mission ou personnes en formation professionnelle qui recherchent un logement meublé pour une période limitée. Ce contrat de location répond également aux attentes de nombreux propriétaires souhaitant louer leur bien pour quelques mois sans s’engager sur une longue durée.

Dans cet article, découvrez les conditions du bail mobilité, sa durée, ses avantages, ses limites, les obligations du bailleur et du locataire, ainsi que les règles de fiscalité applicables aux revenus issus de cette location meublée. Vous trouverez également les différences entre un bail mobilité et un bail meublé classique afin de déterminer le contrat le plus adapté à votre situation.

Le bail mobilité est un bail immobilier, un contrat de location meublée dérogatoire. Créé par la loi ELAN (Loi portant évolution du logement de l’aménagement et du numérique) du 24 novembre 2018, il vise un logement nécessairement meublé et décent.

Le bail mobilité constitue un cadre juridique spécifique destiné à répondre aux besoins temporaires de logement. Contrairement à un bail d’habitation meublée classique, il est réservé à certaines situations prévues par la loi et ne peut être utilisé pour n’importe quel projet locatif.

Pour être éligible, le logement doit respecter les critères de décence fixés par la réglementation et comporter l’ensemble des équipements obligatoires d’une location meublée. Le mobilier doit notamment permettre au locataire d’y vivre immédiatement avec ses seuls effets personnels.

Il est destiné à un locataire, occupant temporaire, étudiant ou en mobilité professionnelle. Plus précisément, le locataire doit justifier de l’une des situations suivantes au jour de l’entrée en vigueur du bail mobilité :

• étudiant,
• apprenti,
• stagiaire,
• en formation professionnelle,
• engagé dans un service civique,
• salarié en mutation professionnelle,
• salarié en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Le motif de recours au bail mobilité doit être clairement indiqué dans le contrat de location et justifié par un document attestant de la situation du locataire (convention de stage, contrat d’apprentissage, attestation de formation, ordre de mission, certificat de scolarité, etc.). Cette condition est indispensable pour sécuriser juridiquement le bail.

Ce dispositif est particulièrement utilisé dans les grandes villes universitaires comme Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse ou Lille, où les besoins en logements temporaires sont importants tout au long de l’année.

Le bail mobilité a une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible.

Un avenant unique est possible pour modifier le contrat de location, dès lors que la durée totale n’excède pas 10 mois. Par exemple, si vous concluez un bail mobilité de 6 mois, vous pouvez le prolonger de 4 mois.

Si au terme du bail mobilité, les parties souhaitent prolonger leur relation, un bail d’habitation meublée classique prend le relais.

Cette durée constitue l’une des principales différences entre le bail mobilité et les autres contrats de location. Elle offre davantage de souplesse au propriétaire tout en apportant au locataire un cadre sécurisé pendant toute la durée de son séjour.

À noter qu’il est impossible de signer plusieurs baux mobilité successifs avec le même locataire afin de dépasser la durée maximale de 10 mois. Si les parties souhaitent poursuivre la location, elles devront obligatoirement conclure un bail meublé classique soumis aux règles habituelles.

Le bail mobilité se conclut par écrit mais ne répond pas à l’obligation de suivre le modèle de bail meublé des pouvoirs publics. Toutefois, il faut préciser qu’il s’agit d’un bail mobilité et la situation professionnelle du locataire justifiant le recours à un tel bail.

Le contrat de location doit être accompagné des justificatifs suivants :

• un dossier de diagnostic technique comprenant le DPE (diagnostic de performance énergétique), le CREP (constat de risque d’exposition au plomb), l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz et l’état des risques le cas échéant.
• un état des lieux d’entrée avec l’inventaire du mobilier loué ;
• le cas échéant, les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué.

Le bail mobilité peut être signé sur support papier ou sous forme électronique. Une signature électronique est parfaitement valable dès lors que les exigences légales sont respectées.

Comme pour tout contrat de location, il est recommandé de conserver l’ensemble des annexes : diagnostics techniques, inventaire du mobilier, état des lieux d’entrée et, si nécessaire, les documents relatifs à la copropriété. Ces pièces permettent de sécuriser les relations entre le bailleur et le locataire pendant toute la durée du contrat.

Certaines mesures prévues pour le bail mobilité dérogent aux règles des autres baux d’habitation.

• Interdiction de prévoir un dépôt de garantie mais possibilité d’exiger une caution (notamment la garantie Visale).
• Des charges forfaitaires obligatoires.
• Interdiction de prévoir une solidarité entre colocataires et cautions.
• Préavis d’un mois en cas de congé du locataire avant l’échéance.
• Engagement du bailleur jusqu’à l’échéance du bail.

Les autres règles de la location meublée s’appliquent comme la possibilité de sous-louer avec accord préalable du propriétaire ou l’encadrement des loyers en zones tendues.

Le bail mobilité reprend donc une partie des règles applicables à la location meublée classique tout en introduisant plusieurs dérogations destinées à faciliter la mobilité professionnelle ou étudiante. Le propriétaire comme le locataire doivent connaître ces spécificités avant la signature du contrat.

L’interdiction de demander un dépôt de garantie constitue l’une des principales caractéristiques du bail mobilité.

Contrairement à un bail meublé classique, le propriétaire ne peut exiger aucune somme destinée à couvrir d’éventuelles dégradations. Cette mesure vise à faciliter l’accès au logement pour les personnes en mobilité, qui doivent souvent financer plusieurs déménagements au cours d’une même année.

En revanche, le bailleur conserve la possibilité de demander une caution. Dans la pratique, la garantie Visale, proposée par Action Logement, est particulièrement adaptée au bail mobilité. Elle peut couvrir les loyers impayés et sécuriser les revenus locatifs du propriétaire sans coût pour le locataire éligible.

Le bail mobilité impose un fonctionnement spécifique concernant les charges locatives. Elles doivent obligatoirement être fixées sous la forme d’un forfait, déterminé lors de la signature du contrat.

Ce forfait couvre généralement les charges récupérables : entretien des parties communes, eau, taxe d’enlèvement des ordures ménagères lorsqu’elle est récupérable, ou encore certaines dépenses d’entretien selon les caractéristiques du logement.

Ce système présente un avantage pour les deux parties : le montant est connu dès le départ et aucune régularisation annuelle des charges n’est effectuée. Le locataire maîtrise ainsi son budget, tandis que le bailleur simplifie la gestion administrative du contrat.

Le préavis d’un mois permet au locataire de quitter le logement avant la date prévue au contrat.

Aucun motif particulier n’est exigé. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sous réserve de respecter ce délai de préavis d’un mois. Celui-ci peut être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre récépissé ou par acte de commissaire de justice.

Le bailleur, en revanche, est engagé jusqu’au terme prévu au contrat. Il ne peut pas donner congé avant l’échéance, sauf dans les situations prévues par la loi. Cette règle offre une sécurité importante au locataire pendant toute la durée de son séjour.

Oui, lorsque le logement est situé dans une commune concernée par l’encadrement des loyers, comme Paris ou d’autres villes ayant mis en place ce dispositif, le bail mobilité est soumis aux mêmes règles que les autres locations meublées.

Le propriétaire doit donc respecter le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral lorsque cette réglementation s’applique. Avant de fixer le montant du loyer, il est conseillé de vérifier les règles en vigueur dans la commune où se situe le logement.

Oui, un bail mobilité peut être conclu en colocation. Toutefois, contrairement aux baux classiques, aucune clause de solidarité ne peut être prévue entre les colocataires ou entre leurs cautions.

Chaque occupant reste responsable de ses propres obligations. Cette particularité doit être prise en compte par le propriétaire lors de la sélection des dossiers.

En complément de votre liste, il est recommandé de vérifier que toutes les annexes obligatoires sont remises au locataire dès la signature :

• diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• état des risques lorsque le logement est concerné ;
• constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements anciens ;
• diagnostics gaz et électricité lorsque leur ancienneté le justifie ;
• inventaire détaillé du mobilier ;
• état des lieux d’entrée ;
• notice d’information sur les droits et obligations des parties lorsque celle-ci est requise.

La qualité de ces documents limite les risques de litiges lors du départ du locataire.

Pour le bailleur, le bail mobilité a l’avantage d’une location de durée courte ou moyenne, sans besoin de donner congé à son locataire. Le bail mobilité prend fin à son échéance de manière automatique. Cela peut convaincre certains bailleurs tentés par la location saisonnière ou touristique.

Cette souplesse permet au propriétaire d’adapter plus facilement l’occupation de son logement à ses propres projets. Il peut par exemple récupérer son bien à la date prévue sans engager de procédure de congé, contrairement à un bail d’habitation classique.

Le bail mobilité constitue ainsi une alternative intéressante entre la location meublée longue durée et la location touristique. Il répond aux besoins des bailleurs souhaitant conserver une certaine flexibilité tout en restant dans le cadre de la location d’habitation.

Notez également qu’un propriétaire peut louer sa résidence principale avec un bail mobilité, sans effectuer de déclaration préalable comme pour la location saisonnière dans certaines villes. C’est une situation idéale si ce propriétaire est lui-même en mobilité en France ou à l’étranger.

Dans les communes où les locations touristiques sont fortement réglementées, notamment à Paris, Bordeaux ou Lyon, le bail mobilité peut représenter une solution pertinente pour louer légalement un logement destiné à devenir ou redevenir une résidence principale.

En outre, il bénéficie de la fiscalité avantageuse des locations meublées : les loyers encaissés sont à déclarer au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes sont ensuite possibles :

• le régime micro-BIC si les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 €. L’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % et le propriétaire est imposé sur le reste au titre de son impôt sur le revenu.
  le régime réel : souvent très avantageux, il permet de déduire toutes les charges et frais, et même d’amortir le bien immobilier. Inconvénient : le bailleur doit déposer chaque année une liasse fiscale complète.
• Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel dépend notamment du montant des revenus locatifs, des charges supportées par le propriétaire et de sa stratégie patrimoniale. Un accompagnement par un expert-comptable ou un conseiller fiscal peut permettre d’optimiser cette fiscalité.

Les propriétaires ayant réalisé des travaux importants ou financé leur investissement par emprunt privilégient souvent le régime réel afin de déduire davantage de charges et, selon leur situation, de limiter l’imposition de leurs revenus locatifs.

Pour le bailleur :

• une durée de location adaptée aux besoins temporaires ;
• une fin automatique du contrat ;
• une fiscalité identique à celle des locations meublées ;
• une demande locative importante dans les grandes villes étudiantes ;
• la possibilité de recourir à la garantie Visale ;
• une meilleure maîtrise de la disponibilité du logement.

Pour le locataire

Le locataire bénéficie d’une solution encadrée idéale en cas de besoin ponctuel. Cela lui évite d’avoir recours à une location de courte durée type location airbnb.

L’absence de dépôt de garantie est un point clé pour la trésorerie du locataire.

Le bail mobilité offre également une grande simplicité administrative. Le locataire dispose d’un contrat sécurisé par la loi, bénéficie d’un logement déjà meublé et peut quitter les lieux avec un préavis d’un mois seulement.

Ce dispositif répond parfaitement aux besoins des étudiants, alternants, jeunes actifs, chercheurs, salariés en mission, personnels hospitaliers ou encore personnes effectuant une formation de quelques mois loin de leur résidence habituelle.

Par rapport à une location touristique, le bail mobilité présente généralement un coût plus avantageux pour un séjour de plusieurs mois et offre davantage de stabilité au locataire.

Après maximum 10 mois, locataire et bailleur doivent se séparer ou conclure un bail classique. Alors, pourquoi ne pas conclure un tel bail dès le départ ?

La principale limite du bail mobilité réside effectivement dans sa durée maximale de dix mois. Ce contrat n’est donc pas adapté aux locataires souhaitant s’installer durablement dans un logement.

Pour le propriétaire, cette durée limitée implique également de rechercher régulièrement de nouveaux occupants, d’organiser des états des lieux plus fréquents et de remettre le logement sur le marché plusieurs fois dans l’année. Cette gestion peut devenir chronophage lorsque le bien connaît un fort turnover.

Le bail mobilité ne convient donc pas à toutes les stratégies d’investissement. Avant de choisir ce contrat, il est recommandé d’évaluer le marché locatif local, le profil des candidats et ses objectifs patrimoniaux.

Les limites du bail mobilité à connaître

Le choix dépend essentiellement de votre objectif en tant que propriétaire.

Le bail mobilité est particulièrement adapté si :

• vous souhaitez récupérer rapidement votre logement ;
• vous ciblez des étudiants ou salariés en mission ;
• vous disposez d’un logement situé dans une ville où la demande temporaire est forte ;
• vous recherchez davantage de flexibilité.

À l’inverse, un bail meublé classique sera souvent préférable si votre priorité est de percevoir des revenus locatifs réguliers sur le long terme avec un turnover plus faible.

Pour un investisseur immobilier, pour un bailleur aguerri, la mise en location de son bien sur le long terme est préférable. En effet, la location longue durée avec un gestionnaire locatif comme iad Location & Gestion garantit des revenus pérennes et surtout une sérénité.

De la recherche du locataire à l’émission des quittances de loyer, de la rédaction du bail au départ du locataire, nous gérons tout en toute transparence et de manière 100 % dématérialisée.

Au-delà de la rédaction du contrat, une gestion locative professionnelle permet également d’assurer le suivi administratif, la vérification des dossiers, l’encaissement des loyers, la gestion des éventuels impayés, la régularisation des charges et l’accompagnement du bailleur tout au long de la location.

Avec iad Location & Gestion, vous bénéficiez d’un accompagnement reposant sur une double expertise : des conseillers présents localement pour les étapes clés (visites, états des lieux, remise des clés…) et des outils digitaux permettant un suivi simple et transparent de votre location. Le tout dans le cadre d’un mandat sans engagement et dans le respect de la réglementation en vigueur (carte professionnelle et garantie financière).

Avant de signer un bail mobilité, il est utile de vérifier que toutes les conditions légales sont réunies. Ce tableau résume les principales caractéristiques de ce contrat de location.

Le bail mobilité est réservé aux personnes en mobilité temporaire : étudiants, apprentis, stagiaires, salariés en mission ou en mutation, personnes en formation professionnelle ou engagées dans un service civique. Cette situation doit être justifiée lors de la signature du contrat.

La durée est comprise entre un et dix mois. Le contrat n’est ni renouvelable ni reconductible. Un seul avenant est possible, à condition que la durée totale ne dépasse jamais dix mois.

Non. La loi interdit au bailleur d’exiger un dépôt de garantie dans le cadre d’un bail mobilité. En revanche, une caution ou la garantie Visale peuvent être demandées afin de sécuriser le paiement des loyers.

Non. Elle n’est pas obligatoire mais elle est fréquemment utilisée. Elle permet de sécuriser le bailleur contre les loyers impayés tout en restant gratuite pour les locataires éligibles.

Oui. Toutefois, aucune clause de solidarité ne peut être prévue entre les colocataires ou leurs cautions. Chaque occupant est responsable de ses propres obligations.

Oui. Lorsque le logement est situé dans une commune où l’encadrement des loyers s’applique, comme Paris ou d’autres villes concernées, le propriétaire doit respecter les plafonds fixés par la réglementation.

Oui. Un propriétaire qui s’absente temporairement pour des raisons professionnelles ou personnelles peut, sous certaines conditions, louer sa résidence principale via un bail mobilité. Cette solution est différente d’une location touristique et répond à un autre cadre juridique.

Les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme pour les autres locations meublées. Selon votre situation, vous pouvez relever du régime micro-BIC ou du régime réel.

Tout dépend de votre stratégie. Si vous recherchez de la flexibilité et ciblez une clientèle temporaire, il peut être pertinent. En revanche, si votre objectif est de percevoir des revenus réguliers avec une gestion plus stable, la location meublée ou nue de longue durée reste souvent plus adaptée.

Oui. Plusieurs modèles existent. Il est toutefois essentiel de vérifier qu’ils intègrent l’ensemble des mentions obligatoires prévues par la loi ainsi que les annexes nécessaires (diagnostics, état des lieux, inventaire du mobilier, etc.).

Pour sécuriser votre location, pensez à :

• vérifier que le locataire est bien éligible au dispositif ;
• constituer un dossier complet avec toutes les annexes obligatoires ;
• réaliser un état des lieux détaillé accompagné d’un inventaire précis du mobilier ;
• fixer un loyer conforme à la réglementation locale ;
• étudier l’intérêt de la garantie Visale ;
• conserver tous les justificatifs liés au contrat pendant la durée de la location.

Pour un investisseur immobilier, pour un bailleur aguerri, la mise en location de son bien sur le long terme est préférable. En effet, la location longue durée avec un gestionnaire locatif comme iad Location & Gestion garantit des revenus pérennes et surtout une sérénité. De la recherche du locataire à l’émission des quittances de loyer, de la rédaction du bail au départ du locataire, nous gérons tout en toute transparence et de manière 100 % dématérialisée.

Le bail mobilité constitue une réponse efficace aux besoins temporaires de logement. Encadré par la loi ELAN, il offre davantage de souplesse qu’un bail meublé classique tout en garantissant un cadre juridique protecteur pour le bailleur comme pour le locataire.

Avant de choisir ce contrat, il est recommandé d’évaluer votre projet locatif, la durée souhaitée, le profil des occupants recherchés ainsi que vos objectifs patrimoniaux. Selon les situations, une location longue durée peut offrir une meilleure stabilité et une gestion plus sereine.

Vous vous interrogez sur le contrat le plus adapté à votre bien ? Les équipes iad Location & Gestion vous accompagnent à chaque étape de votre projet, de l’estimation du loyer jusqu’à la gestion quotidienne de votre location, avec un suivi transparent, des experts locaux, un mandat sans engagement et le respect de l’ensemble des obligations réglementaires.