Vous avez investi dans un logement locatif ? Vous hésitez peut-être sur le mode de location à adopter. Chez iad Location & Gestion, nous mettons en avant les avantages du bail de location longue durée. Avec un partenaire compétent, c’est l’assurance de revenus réguliers sans soucis avec un bail immobilier bien géré !
Qu’est-ce qu’un bail de location longue durée ?
Dans une location longue durée, le locataire installe sa résidence principale dans le logement. C’est la différence avec la location courte durée, dans laquelle le locataire reste seulement une nuit ou un mois. Ici, le locataire a vocation à rester plus de 10 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Ce type de location concerne aussi bien un logement meublé qu’un logement vide.
Les relations entre le bailleur et le locataire se nouent pour un temps relativement long :
- bail de un an renouvelable en meublé,
- bail de 3 ans renouvelable en location nue.
C’est la raison pour laquelle la loi encadre le bail longue durée, en particulier pour protéger le locataire. La loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs constitue le socle juridique de la location longue durée. Ce texte, amendé à de nombreuses reprises, concerne tout bail d’habitation.
Les principales caractéristiques du bail d’habitation longue durée
Les règles diffèrent selon que vous optez pour une location meublée ou une location nue.
| Location meublée | Location nue | |
|---|---|---|
| Durée du bail | 1 an renouvelable (sauf baux spécifiques) | 3 ans renouvelables (6 ans si le bailleur est une personne morale) |
| Préavis du locataire | 1 mois | 3 mois en général - 1 mois en zone tendue ou pour diverses causes (santé, logement social accordé, licenciement, mutation professionnelle, etc.) |
| Dépôt de garantie | Maximum 2 mois de loyer | Maximum 1 mois de loyer |
Quels sont les avantages et les inconvénients pour le propriétaire ?
La stabilité de la location longue durée
Premier avantage pour le propriétaire : la stabilité d’un bail longue durée. Après avoir trouvé un locataire, vous pouvez être tranquille pendant de longs mois, voire de longues années.
L’entretien courant du logement relève du locataire. En tant que bailleur, vous assurez également les réparations importantes. Le locataire vit dans votre logement toute l’année donc il prend soin de votre bien immobilier.
La récurrence des revenus locatifs
Autre avantage : chaque mois, un loyer arrive pour rembourser votre prêt, financer un autre projet ou simplement compléter vos autres revenus.
Le rendement est prévisible, les charges sont connues. Il est facile d’obtenir un crédit immobilier avec un projet d’investissement immobilier solide et bien préparé. Et, une fois le crédit remboursé, vous pouvez obtenir un crédit hypothécaire grâce à la propriété du logement.
Le risque de loyer impayé ?
C’est la principale crainte des propriétaires. En réalité, les loyers impayés concernent moins de 4 % des locations. Il est très facile aujourd’hui de s’assurer contre ces risques avec une garantie loyers impayés.
iad Location & Gestion propose une garantie avec son partenaire Milla. Le propriétaire est ainsi libéré de sa peur et peut louer son bien en toute confiance.
Quelle fiscalité pour la location longue durée ?
Le régime fiscal dépend du type de location : location meublée ou location nue.
Le régime fiscal de la location nue en 2024
Les loyers d’une location nue relèvent des revenus fonciers.
Le propriétaire est soumis au régime micro-foncier si les revenus bruts n’excèdent pas 15 000€ par an, soit un loyer brut mensuel de 1250 €. Il suffit de remplir la case 4BE de la déclaration d’impôt sur le revenu avec le montant brut des loyers perçus. L’administration fiscale applique automatiquement un abattement de 30 % pour couvrir les charges. C’est le mode le plus simple qui évite toute tenue de comptabilité et toute complexité.
Le bailleur peut décider d’opter pour le régime réel pour une période de 3 ans en déposant une déclaration 2044 en même temps que sa déclaration de revenus 2042. Vous déclarez le montant des recettes encaissées et des charges et frais payés dans l’année. Le revenu foncier imposable correspond à la différence entre les deux. Il est imposé selon votre taux marginal d’imposition (TMI). Plusieurs frais sont déductibles comme la gestion, certains travaux, les impôts, les intérêts d’emprunt, le coût des assurances, etc.
Si le bailleur constate un déficit foncier avec le régime réel, il peut le déduire de son revenu imposable global à hauteur de 10 700 € (21 400 € s’il a fait des travaux de performance énergétique). L’excédent de déficit foncier est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (voir le site des impôts).
Le régime fiscal de la location meublée en 2024
Un bail de location meublée génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Ici encore, il est possible de simplement déclarer son revenu brut sous le régime micro-BIC. Le plafond est de 77 700 € par an. L’administration applique un abattement de 50 % et vous serez imposé sur l’autre moitié en fonction de votre taux d’imposition.
Il est aussi possible d’opter pour le régime réel, qui permet de déduire toutes vos charges mais impose une déclaration de résultats annuelle ! Cette liasse fiscale complète offre la possibilité d’amortir le bien, de préférence avec l’aide d’un professionnel. C’est le statut du régime LMNP (loueur de meublé non professionnel) ou LMP (loueur de meublé professionnel) selon vos revenus.
La location longue durée avec iad Location & Gestion
iad Location & Gestion est le gestionnaire locatif qui assure et rassure. Vous louez sereinement et nous vous accompagnons dans toutes les étapes de la mise en location, de la recherche d’un locataire, de la rédaction du bail. Ensuite, nous gérons tout. En tant que bailleur, vous n’avez qu’à regarder sur votre espace client la vie de votre logement. Les échanges sont simplifiés et fluides. Pour autant, nos conseillers sont disponibles pour répondre à toute question sur la location longue durée.
