C’est une question récurrente des investisseurs immobiliers. Le cas fréquent est l’achat d’un studio dans une ville étudiante… jusqu’au jour où l’un des enfants se retrouve étudiant dans cette ville ! Louer un appartement à sa famille est-il légal ? Cette opération remet-elle en cause les processus de défiscalisation ? Peut-on mettre dehors un locataire pour y loger un membre de sa famille ? Le point complet sur le sujet !
Louer un appartement à sa famille : les principes applicables
Le principe est simple : le droit de propriété vous permet de disposer de votre bien comme bon vous semble (dans les limites de la réglementation en vigueur). Aussi, vous pouvez parfaitement louer votre appartement à un membre de votre famille, que ce soit vos enfants (descendants) ou vos parents (ascendants) ou encore des neveux, nièces, cousins, etc. C’est d’ailleurs possible que ce soit pour un logement étudiant ou non.
Cette liberté de location s’applique que vous soyez propriétaire seul, copropriétaire avec votre conjoint, ou propriétaire à travers une SCI (société civile immobilière).
Vous devez respecter les règles légales de location, notamment en rédigeant un contrat de location conforme au modèle en vigueur, avec toutes les mentions obligatoires du bail.
Déterminer le juste montant de loyer pour louer à sa famille
Le principal point de vigilance d’une location familiale concerne le montant du loyer.
Héberger à titre gratuit d’un membre de sa famille
Si le loyer est nul, c’est un hébergement à titre gratuit d’un membre de votre famille. C’est votre droit.
Le risque est plutôt en termes d’équité par rapport à la fratrie. Si vous hébergez à titre gratuit un enfant, alors que ses frères et sœurs paient leurs logements, cela peut créer des conflits au sein de la famille. Une requalification en donation déguisée peut être envisagée compte tenu de l’appauvrissement du parent et de l’enrichissement d’un seul enfant.
N’oubliez pas de souscrire une assurance habitation pour les risques locatifs en complément de votre assurance PNO (propriétaire non occupant) si l’appartement était loué à un tiers auparavant.
Si la personne hébergée fait sa propre déclaration de revenus, elle doit signaler qu’elle est hébergée à titre gratuit. De son côté, le propriétaire le signale aussi dans la rubrique “mes biens immobiliers”. Ainsi, s’il s’agit d’une résidence secondaire, il ne paiera pas la taxe sur les logements vacants.
Si vous hébergez à titre gratuit un parent, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sous conditions.
Prévoir un loyer anormalement bas
Si le montant du loyer est trop faible, vous encourez un redressement fiscal. En effet, le loyer doit rester correct par rapport aux prix du marché locatif. L’administration fiscale considère alors que le loyer trop faible permet à l’investisseur de créer un déficit foncier encore plus important.
Or, l’article 15 du Code général des impôts (CGI)(1) prévoit que les revenus des biens immobiliers dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas à déclarer dans les revenus fonciers. En contrepartie, aucune charge ne peut être déduite.
Ainsi, louer un appartement à sa famille proche (ses enfants ou ses parents) s’apparente à une jouissance personnelle, si le loyer est anormalement bas. La sanction est non seulement le redressement des sommes dues mais avec une majoration de 80 % pour abus de droit (article 1729 du CGI)(2).
Faire attention aux aides au logement
Pour toute location entre ascendant et descendant en ligne directe, aucune allocation logement n’est possible, d’après le site service-public (3). Cela concerne la location des parents envers leurs enfants ou inversement, mais également les grands-parents ou la famille du conjoint du bailleur. Ce principe s’applique quelque soit l’âge et le statut personnel ou professionnel du locataire et du bailleur.
En revanche, les APL (aide personnalisée au logement) sont possibles si vous louez à votre frère ou votre sœur, votre neveu ou votre nièce, etc. Bien évidemment, le locataire doit alors remplir les conditions d’octroi des APL.
Louer à sa famille si vous bénéficiez de dispositifs fiscaux
Un investisseur s’engage pour obtenir une réduction d’impôt type Pinel ? Tant que la durée d’engagement de location et la réduction d’impôt sont en cours et sous certaines conditions, la location à un membre de la famille est possible. C’est une avancée de la loi Pinel par rapport à la loi Duflot qui interdisait cette pratique.
De la même manière, le dispositif Denormandie permet de louer à un membre de sa famille. Pour rappel, il concerne l’achat d’un bien ancien avec travaux dans certains secteurs spécifiques.
Cette location familiale devra respecter toutes les conditions, notamment sur le montant du loyer ou les ressources du locataire. En outre, celui-ci ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire.
En outre, le locataire ne peut alors généralement pas toucher d’aides au logement.
Le dispositif Loc’Avantages permet aux propriétaires signataires d’une convention avec l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) de bénéficier d’une réduction d’impôt. Cette location pendant 6 ans sous conditions de ressources n’est pas possible pour un membre de la famille du bailleur.
Résilier le bail d’un locataire pour loger un membre de sa famille
Vous disposez d’un logement en location et souhaitez le reprendre pour héberger un proche. Cela est possible mais des modalités précises pour donner congé à votre locataire sont à respecter.
En location nue comme en location meublée, le propriétaire peut donner congé pour reprendre le logement pour lui-même ou ses proches. Les proches concernés sont :
- le conjoint du propriétaire, son concubin depuis plus d’un an, son partenaire de PACS (pacte civil de solidarité) ;
- ses ascendants et ceux de son conjoint (époux, concubin, partenaire de PACS) ;
- ses descendants et ceux de son conjoint.
Le proche doit faire du logement repris sa résidence principale.
Le formalisme du congé impose de mentionner le motif, la personne hébergée, le lien de parenté avec le propriétaire. Le formalisme dans ce cas de figure est tellement important qu’il serait bon d’indiquer de contacter un commissaire de justice en vue de la rédaction du congé pour reprise (consulter le lien du service public (4)).
- Louer un appartement à un proche est possible par principe.
- L’hébergement à titre gratuit d’un proche est même envisageable, dès lors qu’il ne rompt pas le principe d’équité au sein de la fratrie.
- Une location à loyer trop bas risque d’entraîner une requalification par l’administration fiscale.
- Certains dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie) sont accessibles avec une location à sa famille, dès lors que les autres conditions sont remplies.
(1) https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006307479
(2) https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020051904
(3) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32384
(4) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
