La rentabilité d’un investissement locatif intéresse tout propriétaire bailleur. Pour optimiser le rendement d’un bien en location, plusieurs stratégies sont envisageables. Parmi elles, créer un déficit foncier peut être une opportunité si des travaux d’amélioration s‘avèrent nécessaires. Comment cibler les biens immobiliers pertinents ? Quels types de travaux réaliser ? Pouvez-vous cumuler le déficit foncier avec d’autres dispositifs ? iad Location & Gestion, qui accompagne les investisseurs immobiliers, vous donne les clés d’une stratégie de rentabilité optimisée.
Comment cibler des biens immobiliers adaptés au déficit foncier ?
Toute stratégie implique au préalable une vision claire des objectifs recherchés. En effet, l’investissement locatif répond à des buts diversifiés et cumulables.
Les investisseurs qui s’intéressent au déficit foncier ont à la fois la volonté de réduire l’imposition de leurs revenus fonciers et l’envie de miser sur un bien à fort potentiel de valorisation.
Pour cibler les biens immobiliers adéquats, en premier lieu, vous conservez les critères majeurs de tout investissement : la ville, l’emplacement et le bâtiment. En effet, ce sont les critères immuables qu’aucune rénovation ne pourra faire évoluer. Oubliez les fondamentaux de l’immobilier est un des pièges du déficit foncier et de la recherche de rentabilité excessive.
L’achat dans l’ancien offre de belles opportunités dans les centres-villes des métropoles. La demande locative y est particulièrement forte.
L’interdiction progressive de mise en location des logements énergivores met sur le marché immobilier des biens intéressants pour un investisseur. Le prix de vente de ces passoires thermiques, classées F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique) subit une décote. D’après le bilan 2024 des notaires, la décote d’un tel appartement oscille entre 7 et 15 %, par rapport au prix de vente d’un logement classé D.
Et c’est d’autant plus opportun que les travaux de rénovation énergétique peuvent doubler le déficit foncier, à 21 400 € au lieu de 10 700 €, comme nous le détaillons ci-après.
Rénovation et déficit foncier : quels types de travaux sont les plus rentables ?
Rappels sur les charges déductibles des revenus fonciers
Rappelons que le propriétaire d’un logement vide mis en location peut déduire de ses revenus fonciers plusieurs charges, dès lors qu’il a opté pour un régime fiscal réel (et non pas le régime micro-foncier !).
Le montant de certaines charges ne dépend pas de la volonté du bailleur :
- taxe foncière,
- prime d’assurance PNO (propriétaire non occupant),
- charges de copropriété non récupérables auprès du locataire.
D’autres charges dépendent du propriétaire : confier la gestion locative à un professionnel pour être plus performant dans la conduite de ses investissements est un choix ! iad Location & Gestion accompagne de nombreux investisseurs dans la gestion de leurs projets immobiliers. Les frais de gestion locative constituent alors une dépense déductible des revenus fonciers. C’est aussi le cas si vous souscrivez une assurance loyers impayés !
Les intérêts d’emprunt et les frais inhérents au prêt immobilier sont également déductibles. En général, l’investisseur a recours à l’effet de levier du prêt bancaire pour investir. Il peut même optimiser le financement de l’investissement locatif grâce à un prêt in fine. Toutefois, les intérêts d’un prêt immobilier ou d’un prêt travaux ne peuvent permettre de créer un déficit foncier déductible du revenu global.
Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration
Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du logement loué sont déductibles des revenus fonciers. A l’inverse, les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne constituent pas des dépenses déductibles.
Au moment de choisir un bien à rénover, vous devez donc vous intéresser à la nature des travaux à réaliser pour générer un déficit foncier.
Par exemple, rénover l’installation d’électricité ou la plomberie, remplacer le mode de chauffage, installer une cuisine équipée ou refaire une salle de bains. Tous ces travaux sont déductibles. L’investisseur immobilier a donc tout intérêt à choisir un logement ancien à rénover, à réaliser tous les travaux pour mettre en location un bien rénové et attractif, tout en profitant d’un déficit foncier important.
Attention à la rédaction des factures des artisans, architectes et entreprises ! En cas de contrôle, l’administration fiscale se base en premier lieu sur les factures des travaux réalisés.
Si vous réalisez des travaux d’amélioration de la performance énergétique d’un logement ancien avant le 31 décembre 2025, vous profitez d’un doublement du déficit foncier déductible du revenu global. En complément, l’article 41 DO de l’annexe III au CGI (Code général des impôts) précise les modalités applicables :
- Les travaux portent sur un logement classé E, F ou G initialement et permettent d’atteindre au minimum la classe D à leur issue.
- Ces travaux sont quasiment identiques à ceux ouvrant droit à un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ou au dispositif MaPrimeRénov’.
Peut-on cumuler déficit foncier et autres dispositifs fiscaux ?
Il est donc possible de cumuler éco-PTZ et aide MaPrimeRénov’ avec le déficit foncier.
Cumul loi Denormandie et déficit foncier
Il existe moins de dispositifs fiscaux depuis la disparition de la loi Pinel et du dispositif Censi-Bouvard. La loi Denormandie offre une réduction d’impôt en échange d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Le logement loué doit être situé dans certains quartiers et faire l’objet de travaux à hauteur de 25 % minimum.
Vous pouvez cumuler la loi Denormandie avec le déficit foncier pour la partie des travaux dépassant les 25 % minimum requis. Le déficit foncier ainsi généré est alors déductible du revenu global à hauteur de 10 700 € (ou 21 400 € en cas de rénovation énergétique).
Par exemple, vous achetez un logement 100 000 € avec 50 000 € de travaux, en remplissant les conditions de la loi Denormandie. Vous déduisez 33 333 € au titre des 25 % Denormandie. L’excédent de 16 667 € vient en déduction des revenus fonciers. Ainsi, vous profitez d’une réduction d’impôts immédiate et d’une réduction d’impôt à long terme. C’est une bonne optimisation pour un investissement locatif.
Cumul loi Malraux et déficit foncier
De la même manière, il est possible de cumuler loi Malraux et déficit foncier. La loi Malraux offre une réduction d’impôt de 30 % ou 22 % selon la zone. La réduction d’impôt appliquée aux travaux ne peut excéder 400 000 €, sur 4 ans. La loi Malraux incite à restaurer les biens immobiliers anciens à caractère historique.
Pour cumuler les deux dispositifs, vous ne devez pas compter les travaux deux fois ! Les travaux éligibles à la réduction d’impôt Malraux ne sont pas déductibles à nouveau au titre des revenus fonciers.
Enfin, notez que le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € en métropole (article 200-0 A du CGI).
Comparaison entre achat d’un bien ancien à rénover vs un bien neuf
L’éternelle hésitation d’un investisseur immobilier réside entre achat d’un logement neuf ou achat d’un logement ancien à rénover. Voici les nombreuses différences.
| Achat bien ancien | Achat bien neuf | |
|---|---|---|
| Localisation | Centre-ville des métropoles | Vigilance sur l’attractivité du quartier |
| Prix | Décote en fonction des travaux et du DPE - Marge de négociation plus élevée - Potentiel de plus-value | Prix plus élevé, faute de travaux. Marge de négociation sur les derniers produits de programmes neufs |
| Frais de notaire | entre 7 et 8 % | entre 2 et 3 % |
| Coût d’usage | Dépenses d’énergie modérée après rénovation | Faibles dépenses d’énergie |
| Fiscalité | Déficit foncier sur le revenu global (10 700 € ou 21 400 €)Report de l’excédent de déficit foncier pendant 10 ans. | Peu de travaux à déduirePeu de dispositifs fiscaux en vigueur en 2025 |
En 2025, la fin de la loi Pinel et le doublement du déficit foncier pour la rénovation énergétique offrent de belles perspectives pour l’investissement immobilier dans l’ancien. L’interdiction de mise en location des passoires énergétiques suscite de réelles opportunités d’acquisition avec décote. Et pour la gestion locative, iad Location & Gestion accompagne les investisseurs avec un système simple et efficace, 100 % en ligne.
