Sous-location immobilière : réglementation, autorisation du propriétaire et risques

La sous-location consiste pour le locataire principal à louer à nouveau son logement à un locataire tiers. En France, la sous-location est encadrée par la loi.

En pratique, sous-louer son appartement utilisé comme résidence principale est possible sous certaines conditions. Pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, l’accord écrit du bailleur est notamment requis, y compris sur le prix du loyer. Voici les règles à connaître avant de vous lancer. iad Location & Gestion vous explique tout sur ce régime de location !

Une sous-location consiste pour un locataire à louer son logement en location à un autre locataire. Le locataire principal utilise donc le logement pour un usage de location sans en être le propriétaire. Il en a tout à fait le droit, mais l’autorisation de cette sous-location est encadrée par la loi. Cependant, bien souvent, la sous-location se fait en dehors de toute autorisation. En échange d’un certain montant financier qui couvre une partie du prix du loyer, le locataire principal met donc son logement à disposition d’un locataire tiers.

La sous-location immobilière ne doit pas être confondue avec la colocation. Dans une colocation, chaque colocataire est lié directement au propriétaire par un contrat unique ou plusieurs contrats. Dans une sous-location, le sous-locataire contracte avec le locataire principal.

La sous-location permet au locataire principal d’obtenir un revenu complémentaire s’il dispose de pièces libres dans son logement. Lors d’un départ prolongé, le logement peut être mis en sous-location en totalité pendant la durée de l’absence du locataire principal. Cela permet notamment, pour des locataires qui s’absentent pendant les deux mois d’été, de conserver leur location tout en couvrant le montant du prix du loyer.

La sous-location pose bien entendu un grand nombre de questions, comme celle de la responsabilité du propriétaire quand l’appartement est sous-loué ou encore celle de l’assurance ou des risques de sanctions pour une sous-location illégale. Quelle que soit la raison de la sous-location du logement, le locataire principal reste lié au propriétaire par son bail et doit respecter les obligations qui en découlent.

La sous-location est autorisée par la loi sous réserve d’obtenir l’autorisation du propriétaire. Quand il veut mettre son logement en sous-location, le locataire principal doit présenter l’autorisation écrite de son bailleur ainsi qu’une copie du bail de location. Le montant du loyer à payer par le sous-locataire ne doit pas excéder le montant du loyer prévu par le bail de location initial.

Plus précisément, pour les locations relevant de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire doit donner son accord écrit sur la sous-location et sur le prix du loyer. Le loyer au mètre carré de surface habitable demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal. Ce dernier doit également transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et une copie du bail en cours.

La sous-location peut avoir lieu pendant toute la durée du bail de location. Un contrat écrit est conseillé entre le locataire principal du logement et le sous-locataire. En revanche, ce contrat écrit ne donne aucun droit opposable au bailleur. Par exemple, à la fin du bail de location, le sous-locataire ne dispose pas du droit de rester dans le logement.

Attention, pour un bail de location signé avant mars 2014, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 imposait déjà, l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. L’absence d’une clause interdisant la sous-location ne vaut donc pas, à elle seule, autorisation automatique.

Pour sous-louer son appartement dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, quelques vérifications permettent de sécuriser la démarche :

1. Vérifiez les dispositions de votre bail et le régime juridique applicable au logement.
2. Demandez l’autorisation écrite du propriétaire pour la sous-location et son prix.
3. Déterminez un loyer conforme au plafond applicable.
4. Formalisez les conditions dans un contrat de sous-location précisant notamment le logement, la durée, le loyer, les charges et les conditions d’occupation.
5. Remettez au sous-locataire l’autorisation écrite du propriétaire et une copie du bail en cours.

Le contrat de sous-location ne remplace jamais le bail principal : lorsque celui-ci prend fin, le sous-locataire ne peut pas invoquer le contrat de sous-location pour rester dans le logement contre la volonté du propriétaire.

Un sous-locataire légal peut, au même titre que le locataire principal, obtenir des aides au logement pour régler le loyer. Toutefois, le sous-locataire est invité à se déclarer en tant que tel auprès de la CAF afin de permettre un calcul exact du montant des allocations.

Cette possibilité dépend toutefois de l’aide concernée et de la situation du demandeur. La CAF prévoit notamment la possibilité, sous conditions, pour un sous-locataire déclaré au propriétaire de bénéficier d’une aide au logement. Il convient donc de vérifier son éligibilité directement auprès de la CAF.

Le contrat de sous-location ne donne aucun droit au sous-locataire vis-à-vis du bailleur. C’est donc le locataire principal qui est responsable des dégâts commis sur le logement, même si ces dégâts ont été commis par le sous-locataire. Tant que le sous-locataire est entré dans le logement avec l’autorisation du locataire, c’est ce dernier qui est responsable des dégâts. La situation en cas de cambriolage ne varie pas par rapport à un logement sans sous-location.

Autrement dit, la sous-location ne libère pas le locataire principal de ses obligations envers son bailleur. D’où l’intérêt de cadrer précisément les responsabilités dans le contrat de sous-location.

L’assurance pour une sous-location n’est pas obligatoire. Toutefois elle est recommandée pour prévenir de tous problèmes entre le locataire principal et le sous-locataire puisque c’est le locataire principal qui est responsable vis-à-vis de son bailleur. Mais, selon l’ANIL, le sous-locataire est lui aussi tenu de souscrire une assurance personnelle contre les risques locatifs, compte tenu de sa responsabilité envers le locataire principal. Avant toute sous-location, il est donc utile de vérifier les garanties prévues par les contrats d’assurance concernés.

Si le locataire principal met son appartement en sous-location sans l’autorisation du propriétaire, le bailleur peut exiger l’expulsion du sous-locataire. Il peut également aller jusqu’à la résiliation du bail de location et demander des dommages et intérêts au locataire principal. Si le bail n’est pas résilié, le locataire peut perdre son droit au renouvellement du bail. Bien entendu, toutes ces mesures doivent être accompagnées par un huissier et ne peuvent pas être effectuées par le seul bailleur.

Une sous-location sans autorisation peut donc constituer un manquement au bail. Les conséquences ne sont toutefois pas automatiques : selon la situation, le bailleur peut engager les démarches appropriées et saisir le juge lorsque cela est nécessaire.

La location courte durée est également soumise à cette loi. Ainsi, une seule nuit de location courte durée nécessite une autorisation du bailleur et un montant du prix du loyer inférieur au loyer initial. Dans le cas contraire, le locataire principal s’expose aux risques de sanctions mentionnées ci-dessus.

Chez iad France, on trouvait les services de gestion locative compliqués, chers et peu réactifs. Donc on a créé iad Location & Gestion !

iad Location & Gestion propose un service de gestion locative simple et innovant, sans frais cachés. Nos gestionnaires locatifs sont disponibles 5 j/7 pour répondre à vos questions et pour gérer les urgences sur votre logement. En plus, vos loyers sont garantis à 100 %. iad Location & Gestion s’occupe de tout (rédaction et publication des annonces, état des lieux d’entrée, état des lieux de sortie, perception des loyers, relance en cas de loyers non réglés…), vous touchez vos loyers ! Et en tant que propriétaire du logement, vous avez accès à toutes vos informations dans votre espace dédié sur l’application en ligne iad Location & Gestion.

iad Location & Gestion associe l’accompagnement d’experts locaux, notamment pour les visites en présentiel, à des outils digitaux permettant de suivre la gestion du bien. Le service s’inscrit dans le cadre de la location longue durée, avec un mandat sans engagement, un barème public, une carte professionnelle et une garantie financière. Une garantie loyers impayés (GLI) peut également être proposée selon ses conditions d’éligibilité. La mention « loyers garantis à 100 % » ci-dessus ne doit donc pas être interprétée comme une garantie systématique ou sans condition.

Oui, tout comme pour un logement non meublé, la sous-location d’un logement meublé est possible. Là encore, il faut l’autorisation du propriétaire.

Tout type de logement peut être mis en sous-location en France (maison, studio, appartement 2 pièces, appartement 3 pièces…)

Pour un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, non : la réglementation de la sous-location impose l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Sous-louer sans cette autorisation expose le locataire à un litige avec son propriétaire et à une éventuelle action concernant son bail.

Même s’il ne crée aucun droit envers le propriétaire, un contrat de sous-location écrit permet de clarifier la relation entre locataire et sous-locataire. Il peut notamment préciser l’identité des parties, le logement concerné, la durée, le loyer et les charges, les modalités de paiement, l’assurance et les conditions de fin de la sous-location.

La sous-location d’un logement social HLM en entier est interdite par la loi.

Si le locataire ne respecte pas cette interdiction, le bailleur peut demander à un juge d’ordonner la résiliation du bail de location du logement du locataire principal et du bail du sous-locataire.

Cependant la sous-location d’un logement social HLM est autorisée dans 2 cas précis.

• La sous-location d’un logement social HLM à une personne de plus de 60 ans ou reconnue handicapée:

Comme pour une sous-location classique, le locataire doit d’abord informer le bailleur de son intention de sous-louer son logement, mais cette fois dans le cadre d’un contrat d’accueil familial.

Le locataire principal doit fournir au sous-locataire une copie de l’autorisation écrite du bailleur et une copie du bail de location pour la durée en cours.

La durée de la sous-location du logement social HLM est illimitée.

Le sous-locataire doit payer une partie du loyer et des charges, proportionnée à la surface habitable (en mètres carrés) sous-louée.

• La sous-location d’un logement social HLM à une personne de moins de 30 ans

Comme pour une sous-location classique, le locataire doit d’abord informer le bailleur de son intention de sous-louer son logement. La sous-location se fera dans le cadre d’un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire. Le bailleur ne peut pas s’y opposer. La loi l’oblige à donner son autorisation.

Le sous-locataire doit payer une partie du montant du loyer et des charges, proportionnée à la surface habitable (en mètres carrés) sous-louée. Le locataire et le sous-locataire peuvent également convenir que ce dernier rendra de petits services au locataire.

La durée de la sous-location est convenue entre le locataire principal et son sous-locataire.

Lorsque le locataire ou le sous-locataire souhaite mettre fin à la sous-location du logement social HLM, le délai de préavis de résiliation du bail de sous-location est d’un mois à compter de la date de réception du courrier de demande de résiliation.

Précision : la cohabitation intergénérationnelle solidaire concerne une personne de 60 ans ou plus qui loue ou sous-loue une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans. Dans ce cadre, le bailleur doit être préalablement informé et ne peut pas s’y opposer.

*Tous nos conseillers sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC (sans détention de fonds) titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France.

Cet article présente des informations générales sur la sous-location immobilière et ne constitue pas un conseil juridique adapté à une situation particulière. Lorsque votre situation nécessite une analyse personnalisée, rapprochez-vous d’un professionnel compétent.