Choisir une agence de gestion locative ne se résume pas à comparer les frais de gestion. Réactivité du gestionnaire, services inclus, suivi des loyers et des travaux, gestion des impayés, conditions du mandat ou encore garanties professionnelles : plusieurs points méritent d’être vérifiés avant de déléguer la gestion d’un bien locatif. Voici les critères concrets à comparer pour choisir un gestionnaire locatif adapté à vos besoins.
D’après l’INSEE, il existe près de 9000 sociétés qui font de la gestion immobilière en France. Devant un tel choix, beaucoup de propriétaires ne savent pas quelle agence de gestion locative choisir. Voici les 6 règles à suivre pour choisir un bon gestionnaire locatif.
1 L'agence fait-elle de la gestion immobilière une de ses priorités ?
Pour beaucoup d’agences, la gestion locative ne représente pas le coeur de métier. Leur priorité est souvent la vente. En effet, en moyenne la gestion locative pèse seulement 10 à 15% dans le chiffre d’affaires d’une agence immobilière. La gestion locative est bien souvent assurée par l’agent pendant ses heures creuses et sert principalement à alimenter l’activité vente. Cela a souvent un impact sur la réactivité du gestionnaire et la qualité du service en général. Les agences de gestion locative en ligne peuvent être une alternative intéressante aux agences immobilières et syndics de copropriété traditionnels.
Au-delà du type d’agence, intéressez-vous surtout à son organisation réelle. Une agence de gestion locative doit pouvoir vous expliquer précisément qui suit votre bien et comment sont gérés les différents événements de la location : versement des loyers, échanges avec les locataires, quittances, entretien, travaux ou encore incidents de paiement.
Déléguer la gestion d’un bien locatif revient en effet à confier un suivi qui s’inscrit dans la durée. Selon le mandat et les services souscrits, le gestionnaire peut intervenir sur la mise en location, le bail, l’état des lieux, le suivi administratif de la location, les loyers et charges ainsi que la relation avec le locataire. Le périmètre exact varie selon les offres : demandez donc une liste claire des prestations incluses avant de comparer les agences.
2 S’assurer de la réactivité de votre agence de gestion locative
Avant de choisir votre gestion locative, assurez-vous que votre gestionnaire soit joignable. Si vous avez du mal à joindre votre gestionnaire, ou s’il ne vous rappelle pas, avant même la signature du mandat, cela n’est pas bon signe.
Par ailleurs, nous vous conseillons de vous renseigner sur les horaires d’ouverture du gestionnaire et du service support en dehors des heures ouvrables. Un dégât des eaux se produit bien souvent la nuit, le weekend ou pendant les vacances.
La réactivité ne se mesure pas uniquement au téléphone. Un propriétaire a aussi besoin de savoir comment son agence l’informe de la vie de son bien : paiement du loyer, demande du locataire, devis de travaux, incident ou changement important. Un espace en ligne et un reporting clair peuvent compléter l’accompagnement humain et vous apporter davantage de visibilité sur la gestion réelle de votre location.
Lors de vos premiers échanges avec une agence, quelques questions permettent d’évaluer concrètement son fonctionnement :
- Aurais-je un gestionnaire ou un interlocuteur dédié ?
- Comment puis-je suivre le versement de mes loyers ?
- Comment suis-je informé lorsqu’un locataire signale un problème ?
- Qui organise et valide les travaux nécessaires dans le logement ?
- Comment sont gérés les retards de paiement et les impayés ?
- Disposez-vous d’un espace propriétaire ou d’un reporting en ligne ?
- Comment se déroule une nouvelle mise en location : annonce, visites, sélection du locataire, bail et état des lieux ?
Ces réponses sont souvent plus révélatrices de la qualité de l’accompagnement que la seule présentation commerciale de l’offre.
3 Bien comprendre ce qui est inclus dans les honoraires de gestion locative
Les honoraires de gestion locative sont souvent complexes et nébuleux. Le montant s’applique-t-il au loyer charges comprises ou hors charges ? Quels services sont réellement inclus dans l’offre et lesquels sont en supplément ?
Attention, aux frais abusifs ! Il est malheureusement courant de prendre des commissions occultes sur les travaux et autres interventions, facturées par la suite au propriétaire. Enfin, certains gestionnaires locatifs peu scrupuleux, parfois dans de grands réseaux nationaux, facturent au propriétaire des frais de résiliation lors de la fin du mandat. Vous n’êtes pas obligés de subir ces pratiques !
De plus, les tarifs peuvent varier du simple au double d’une agence de gestion locative à l’autre ! Il est donc conseillé de faire jouer la concurrence et de comparer les différentes offres en détail. Enfin, nous vous conseillons d’être vigilant quant aux offres promotionnelles. Elles sont souvent attrayantes à court terme, mais vous risquez de sortir perdant par la suite.
Pour comparer les frais de gestion locative de façon pertinente, partez du coût total correspondant aux services dont vous avez réellement besoin. Vérifiez notamment si le tarif est exprimé TTC, quelle est son assiette de calcul et quelles prestations donnent lieu à une facturation distincte. Une offre moins chère en apparence peut couvrir un périmètre différent : la transparence du barème est donc un point essentiel.
4 Protégez-vous des conditions de mandat de gestion abusives
Beaucoup d’agences pratiquent des mandats de gestion locative avec un engagement ferme sur 3 ans. Nous vous conseillons d’éviter les mandats avec une durée de plus d’un an. En effet, si vous n’êtes pas satisfait, vous risquez de vous retrouver coincé avec le même agent pendant plusieurs années, sans pouvoir annuler le mandat de gestion locative.
Le mandat de gestion locative est un document central : il détermine précisément les pouvoirs confiés au professionnel et le cadre de son intervention. Avant de signer, vérifiez notamment la durée du mandat, les conditions de renouvellement, le préavis et les modalités de résiliation, la rémunération du gestionnaire ainsi que les missions qui lui sont confiées.
Le cadre réglementaire de la gestion immobilière prévoit un mandat écrit précisant l’étendue des pouvoirs du professionnel. Les mandats des titulaires de la carte portant la mention « Gestion immobilière » sont également inscrits dans un registre des mandats.
Les conditions pouvant varier d’un contrat à l’autre, la bonne pratique consiste donc à lire le mandat dans son ensemble et à demander des explications sur toute clause dont la portée ne vous paraît pas claire.
5 Vérifiez la carte professionnelle de votre agence de gestion locative
La gestion immobilière est une profession réglementée et strictement encadrée par la loi Hoguet (Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Tout gestionnaire locatif doit être titulaire d’une carte professionnelle de gestion immobilière délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie et avoir souscrit à une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle. Le numéro de carte professionnelle ainsi que la garantie et l’assurance souscrites doivent obligatoirement figurer sur le mandat et toute autre pièce écrite du gestionnaire. Avant de décider quelle agence de gestion locative choisir, nous vous conseillons de vérifier que votre gestionnaire locatif est en règle via le Registre des professionnels de l’immobilier. Il vous suffira d’y renseigner le nom de l’agence.
Une agence de gestion locative doit-elle avoir une carte professionnelle ?
Oui. Les activités immobilières entrant dans le champ de la loi Hoguet ne peuvent être exercées que par une personne physique ou morale titulaire de la carte professionnelle correspondant aux opérations réalisées. La carte est délivrée par la chambre de commerce et d’industrie compétente et CCI France tient à jour le fichier des titulaires.
La loi prévoit également, dans les situations où elle est requise, une garantie financière destinée notamment à couvrir les fonds détenus pour le compte de tiers.² Vérifier ces éléments permet donc de distinguer la simple promesse commerciale des garanties professionnelles encadrant réellement l’activité.
6 Quels sont les avantages à déléguer la gestion d’un bien locatif ?
Les avantages de la gestion locative dépendent du périmètre prévu par votre mandat. Pour un propriétaire qui manque de temps, habite loin du logement ou souhaite bénéficier de l’accompagnement d’un professionnel, déléguer peut notamment simplifier le suivi quotidien de la location.
Selon l’offre choisie, une agence de gestion locative immobilière peut prendre en charge plusieurs étapes :
- préparer la mise en location du logement ;
- organiser les visites et étudier les dossiers des candidats ;
- préparer le bail et l’état des lieux lorsque ces prestations sont incluses ;
- suivre les loyers, les charges et les quittances ;
- centraliser les échanges avec le locataire ;
- suivre les demandes d’entretien et les travaux ;
- traiter les retards de paiement selon les procédures prévues ;
- proposer, selon son offre, une assurance garantie loyers impayés (GLI) ;
- donner au propriétaire une visibilité régulière sur la gestion de son bien.
L’intérêt n’est donc pas simplement de « ne plus gérer ». Il s’agit surtout de définir les tâches que vous souhaitez déléguer et de vérifier que l’agence dispose de l’expertise, des services et des outils nécessaires pour les prendre en charge.
Pourquoi confier votre bien à iad Location & Gestion?
iad Location & Gestion associe un accompagnement humain sur le terrain à des outils digitaux de suivi. Pour la mise en location, les visites sont réalisées en présentiel par un expert local partout en France. Le propriétaire peut ainsi déléguer son projet même lorsqu’il n’habite pas à proximité du logement.
Le service est dédié à la location longue durée et couvre, selon l’offre souscrite, les différentes étapes de la mise en location et de la gestion courante. Le suivi digital complète l’accompagnement humain pour vous permettre de garder une visibilité sur votre bien, les documents et les événements de la location.
Autre point à comparer lorsque vous choisissez votre agence : les conditions du mandat. Chez iad Location & Gestion, le mandat de gestion est sans engagement, avec un préavis d’un mois pour demander sa fin. Les tarifs et le périmètre des services sont présentés avant la signature.
Pour les propriétaires qui souhaitent renforcer leur protection face au risque d’impayés, une garantie loyers impayés (GLI) est également disponible dans le cadre de l’offre de gestion locative. Les conditions et garanties de l’assurance doivent être vérifiées au moment de la souscription.
Enfin, iad Location & Gestion exerce son activité dans le cadre règlementé de la gestion immobilière, avec carte professionnelle et garantie financière. Vous bénéficiez ainsi d’une combinaison entre expertise locale, visites physiques, gestionnaire dédié et outils en ligne, avec un périmètre de service clairement défini.
