Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?

Le régime de loueur de meublé non professionnel (LMNP) permet de déduire vos charges courantes, mais aussi d’amortir les dépenses plus importantes. Réfection de toiture, pose d’une nouvelle cuisine, achat d’un canapé… iad vous explique comment récupérer jusqu’à 85 % des dépenses engagées pour votre location meublée avec l’amortissement en LMNP !

L’amortissement est une notion comptable qui consiste à lisser le coût d’un investissement ou la dépréciation d’un actif sur une durée de plusieurs années. Suite à un gros achat, le bailleur d’un logement loué meublé peut ainsi imputer une dépense fictive chaque année. Cela contribuera à diminuer le montant de ses revenus fonciers et à minorer l’impôt dû.

Pour amortir vos investissements en meublé, il est tout d’abord nécessaire de relever du régime de loueur de meublé non professionnel (LMNP). Selon l’article 155 du Code général des impôts, l’éligibilité à ce statut suppose de remplir au moins l’une des deux conditions suivantes :

• les recettes annuelles de vos meublés (loyers) n’excèdent pas 23 000 € pour l’ensemble du foyer fiscal ;
• ou elles restent inférieures à vos revenus d’activité (traitements et salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux ou non commerciaux, bénéfices agricoles…).

Le statut LMNP lui-même vous laisse ensuite le choix entre deux régimes d’imposition :

• le régime micro-BIC, qui vous accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus pour tenir compte de vos charges ;
• le régime réel d’imposition, dans lequel vous déclarez et déduisez le montant réel de vos charges.

Seul le LMNP avec régime réel vous permet de réaliser un amortissement annuel de vos dépenses importantes.

Pour comprendre les spécificités du régime réel, il est important de bien distinguer :

• les dépenses courantes et de faibles montants, liées à la location du logement, qui peuvent faire l’objet d’une déduction totale dès l’année en cours ;
• les dépenses exceptionnelles et d’un montant plus important, qui pourront faire l’objet d’un amortissement sur plusieurs années.

Il n’existe pas de liste exhaustive ni de montant maximal pour les dépenses réelles déductibles dans l’année. Elles incluent généralement :

• les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur ;
• les frais d’agence ;
• la taxe foncière ;
• les charges courantes de copropriété ;
• les primes d’assurance habitation ou loyer impayé ;
• le remplacement du petit électroménager.

Les règles d’amortissement applicables aux loueurs en meublé sont fixées notamment par le plan comptable général (PCG). Le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire, mais très fortement recommandé. Ce professionnel se chargera notamment de réaliser un compte de résultat et un bilan d’actif, en ventilant les amortissements par composantes.

La durée d’amortissement dépend de la nature de la dépense (nouveau canapé, gros œuvre, ravalement de façade…). Elle peut atteindre 20 ans, 30 ans ou même 50 ans selon les cas. Le montant de l’amortissement, quant à lui, peut atteindre jusqu’à 85 % de la valeur de l’investissement.

L’amortissement constitue l’un des principaux avantages fiscaux du régime réel en LMNP. Il permet en effet, suite à une dépense importante, de diminuer votre revenu imposable chaque année pendant une longue période. Un expert-comptable sera en mesure de calculer l’amortissement applicable à chaque composante. Pour plus d’informations sur ce régime rendez-vous ici.