Pourquoi créer une SCI familiale et comment la constituer ?

La création d’une société civile immobilière familiale permet de faciliter la gestion en commun d’un patrimoine. Elle adoucit par ailleurs la fiscalité applicable au moment du règlement de la succession ou en cas de cession de parts. Pourquoi créer une SCI familiale ? L’essentiel pour tout comprendre avec iad.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La SCI familiale est une forme spécifique de société civile immobilière (SCI). Elle a pour particularité d’associer plusieurs membres de la famille afin de gérer un patrimoine immobilier en commun. Régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, la SCI familiale peut intégrer des associés ayant un lien de parenté jusqu’au quatrième degré. Cela inclut par exemple :

  • des enfants, parents et grands-parents ;
  • des frères et sœurs ;
  • des oncles, tantes, neveux, nièces ;
  • des cousins germains ;
  • des petits-neveux et petites-nièces…

En dehors de sa restriction au cercle familial, cette forme juridique se distingue peu d’une SCI classique. Elle obéit notamment aux mêmes règles en matière de cession des parts sociales, de rédaction des statuts ou de prise de décision.

Une SCI perd automatiquement son caractère familial si elle accepte un associé sans lien de parenté avec les autres.

La SCI familiale n’est jamais un bailleur professionnel

À la différence d’une SCI classique, la SCI familiale n’est pas qualifiable de bailleur professionnel si elle met un bien immobilier en location. Elle peut donc, comme un simple particulier, faire signer un bail de location standard d’une durée de trois ans au lieu de six ans. Cet avantage apporte une certaine souplesse aux associés de la SCI.

Quelles sont les raisons de créer une SCI familiale ?

Les avantages fiscaux de la SCI familiale sont avant tout liés à la donation et à la succession de biens immobiliers. En pratique, des parents ou grands-parents peuvent utiliser ce support pour céder progressivement des parts sociales de SCI à leurs descendants et héritiers. Il est ainsi possible d’optimiser la fiscalité pour transmettre un patrimoine immobilier d’une génération à une autre. Pour rappel, un abattement en cas de donation s’applique :

  • jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans entre chaque parent et un enfant (soit 200 000 € par enfant pour un couple) ;
  • jusqu’à 31 865 € tous les 15 ans entre chaque grand-parent et un petit-enfant.

Le don de parts sociales de SCI permet de lisser la transmission au fil du temps et donc de bénéficier plusieurs fois de ces abattements. Ce montage peut également être associé à un démembrement du patrimoine immobilier de la SCI : cela permet d’accorder par exemple l’usufruit d’un bien à un grand-parent et de céder immédiatement sa nue-propriété aux futurs héritiers.

La création d’une SCI familiale peut aussi s’envisager après une succession, afin d’échapper au régime de l’indivision après le décès des parents. La gestion d’une SCI familiale est en effet bien plus souple que celle d’un bien indivis. Dans ce dernier cas, l’accord unanime des indivisaires peut être requis pour de nombreuses décisions, et conduire à des situations de blocage.

Comment créer une SCI familiale ?

Les sociétés civiles immobilières sont soumises à un certain nombre de démarches pour leur création. La création de la SCI implique successivement :

  • de rédiger les statuts, incluant notamment l’objet social de la SCI, la répartition de son capital social entre les associés et les modalités de prise de décision ;
  • de déposer le capital social à la banque, la création d’un compte dédié n’étant toutefois pas obligatoire ;
  • de procéder à la publication d’une annonce légale au Journal officiel ;
  • de déposer le dossier de création de SCI au greffe du tribunal de commerce.

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La SCI familiale est un statut pouvant convenir à tous types de projets immobiliers. Elle assure une gestion souple et performante d’un patrimoine commun et permet par ailleurs d’en optimiser la transmission. N’hésitez pas à consulter un notaire pour être conseillé dans cette démarche.

Les trois points clés à retenir :
  • Créer une SCI familiale permet de mutualiser les apports de plusieurs membres de la famille pour acquérir et gérer un patrimoine ;
  • Ce statut est associé à certains avantages fiscaux appréciables en matière de donation et succession ;
  • Sa création est simple et rapide, mais nécessite d’accorder la plus grande attention à la rédaction des statuts.
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